8. Bố cục của luận văn
1.5. Hiệu lực giữa các bên
Do NƠHTTTL là một dạng nhà ở nên hợp đồng thế chấp NƠHTTTL phải
được công chứng (Khoản 1, điều 122, Luật nhà ở)2. Việc công chứng hợp đồng thế
chấp được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thế chấp được thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở (khoản 4, điều 122, Luật nhà ở). Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp là thời điểm công chứng, chứng thực (khoản 1, điều 122, Luật nhà ở).
Ngoài các điều kiện về hình thức nói trên, để một hợp đồng có hiệu lực về nội dung phải thỏa mãn những điều kiện sau theo điều 117 Bộ luật dân sự, cụ thể:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Trên đây là những điều kiện hiệu lực chung phải được các chủ thể tham gia giao dịch dân sự (bao gồm thế chấp NƠHTTTL) tuân theo một cách tuyệt đối khi thực hiện giao dịch, nếu thiếu một trong ba điều kiện trên thì giao dịch dân sự đó có thể bị vô hiệu.
Thứ nhất, về chủ thể thực hiện giao dịch, đối với cá nhân phải là những người có năng lực hành vi dân sự, làm chủ được nhận thức của mình, đồng thời thông qua hành vi của mình để xác lập giao dịch phù hợp cũng như chịu trách nhiệm về việc
2 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
xác lập và thực hiện giao dịch đó; đối với pháp nhân: thì tham gia giao dịch thông qua người đại diện (Theo Điều 85 Bộ luật dân sự, đại diện của pháp nhân có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền).
Thứ hai, khi các chủ thể đã tham gia giao dịch thì phải hoàn toàn tự nguyện, không ép buộc, đe dọa, áp đặt ý chí cho bất kỳ bên nào, không ai được chi phối. Cho nên, điều kiện này là một trong những điều kiện quan trọng để xem xét, đánh giá giao dịch dân sự có hợp pháp hay không, nếu giả tạo sẽ vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật dân sự, nếu nhầm lẫn sẽ bị vô hiệu theo Điều 126 Bộ luật dân sự, nếu bị lừa dối, đoe dọa, cưỡng ép sẽ bị vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật dân sự.
Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch tuân thủ theo những quy định của luật, không được trái đạo đực xã hội. Theo điều 118 Bộ luật dân sự, mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Còn nội dung là sự tổng hợp các điều khoản, các cam kết của các chủ thể, quy định về quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể.
Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật (khoản 2 điều 401 Bộ luật dân sự).