8. Bố cục của luận văn
2.4.4 Trình tự, thủ tục giải chấp tài sản
Giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, NƠHTTTL được quy định tại Điều 10 Thông tư 26 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, NƠHTTTL do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành như sau:
“1. Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, quy trình, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
3. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo trình tự sau đây:
a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp;
b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.”
Thủ tục xóa đăng ký thế chấp sau khi giải chấp được thực hiện theo quy định tại điều 26 Thông tư liên tịch 09, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp bao gồm:
“1. Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK;
2. Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;
3. Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
4. Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.”
Thực tế việc giải chấp một phần của dự án (tương ứng với từng NƠHTTTL) là một trở ngại rất lớn, việc áp dụng pháp luật tại các đơn vị đối với vấn đề này cũng chưa được rõ ràng. Bên cạnh đó số lượng khách hàng lớn là những yếu tố dẫn tới việc giải chấp này trên thực tế hầu như không được thực hiện. Khách hàng mua nhà tại dự án thường là khách hàng lẻ với số lượng có thể lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn khách hàng. Nếu phải thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục như trên với từng khách hàng sẽ rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó trên thực tế, khi ký kết hợp đồng mua nhà, rất ít trường hợp chủ đầu tư cung cấp cho người mua nhà văn bản xác nhận giải chấp/rút bớt tài sản của ngân hàng và cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Điều này dẫn đến rủi ro cho người mua nhà khi mua phải những căn hộ chưa đủ điều kiện bán và có thể bị xử lý để thu hồi nợ vay tại ngân hàng.
Một ví dụ minh chứng là tháng 5/2016, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Bắc Sài Gòn bất ngờ phát đi văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao tài sản thế chấp tại dự án chung cư Harmona để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Chung cư Harmona do Công ty CP Vật tư XNK Tân Bình và Công ty CP Thanh Niên làm chủ đầu tư. Chung cư lúc đó có 580 căn hộ với khoảng 1.000 cư
dân đang sinh sống. Dự án được bàn giao và cư dân đã vào ở từ hơn 2 năm cho tới ngày ngân hàng xử lý thế chấp, hầu hết đều đã thanh toán đến 95% giá trị căn hộ.
Theo BIDV, từ năm 2008, Công ty CP Thanh Niên đã có quan hệ tín dụng với
BIDV Bắc Sài Gòn để thực hiện dự án The Harmona. Tài sản đảm bảo là quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án và quyền tài sản phát sinh từ dự án. Tài sản bảo đảm đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Trong tất cả hợp đồng tín dụng ký kết giữa BIDV Bắc Sài Gòn và Công ty CP Thanh Niên liên quan đến việc tài trợ dự án The Harmona đều có điều khoản nêu rõ việc chuyển nhượng tài sản khi chưa trả hết nợ phải có ý kiến chấp thuận của ngân hàng và tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản tại BIDV để thu nợ. Nhưng đến thời điểm thông báo bàn giao tài sản để xử lý, mới chỉ có 136 tỉ đồng tiền bán căn hộ được chuyển về chi nhánh ngân hàng, trong đó BIDV đã giải chấp đối với 19 căn hộ nộp đủ tiền qua tài khoản của chi nhánh, tương ứng với 1.424 m2, với giá trị giải chấp tương đương 40 tỉ đồng (Ban thương hiệu và quan hệ công chúng - Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam năm 2016).
Việc chủ đầu tư vừa thế chấp dự án vừa bán căn hộ cho người dân là vi phạm pháp luật. Như đã phân tích ở trên, một tài sản không thể đồng thời được giao dịch hai lần mà phải giải chấp rồi mới được bán. Tuy nhiên, nếu không có thông báo từ phía BIDV thì sự việc này cũng không bị các cơ quan chức năng phát hiện xử lý và những người mua nhà cũng không thể biết được mình đã mua phải những căn hộ không đủ điều kiện mua bán theo quy định của pháp luật. Sự việc trên cũng đặt ra câu hỏi là việc ngân hàng bán nhà, giao nhà cho khách hàng với số lượng rất lớn như vậy thì trách nhiệm của ngân hàng ở đâu khi luật đã có quy định ngân hàng có trách nhiệm kiểm tra, giám sát? Tại sao tới thời điểm khách hàng nhận và bàn giao rất nhiều rồi ngân hàng mới yêu cầu phát mại tài sản? Thực tế là khách hàng thường là bên rất yếu thế trong ba bên (ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng). Dù rằng chủ đầu tư rất cần khách hàng để mua nhà nhưng ngược lại khách hàng cũng rất muốn có một căn hộ để ở (theo tâm lý chung của xã hội) dẫn tới việc đôi khi đã lựa chọn một dự án hợp lý, với sự hiểu biết pháp luật còn hạn chế và sự không rõ ràng từ chủ
đầu tư dẫn tới khách hàng không đủ khả năng đánh giá những thông tin giải chấp, đủ điều kiện để bán… và việc mua nhà phụ thuộc nhiều vào uy tín và khả năng đàm phàn, phối hợp giữa chủ đầu tư và ngân hàng.
Kiến nghị: Để tránh những lỗ hổng đó, theo người viết, thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp cần được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của chính quyền địa phương, đồng thời cần xây dựng công cụ hỗ trợ người mua nhà có thể tra cứu xem một căn hộ đã được giải chấp/đủ điều kiện mua bán chưa? Bên cạnh đó trình tự, thủ tục giải chấp tài sản nên được đơn giản hóa như thực hiện trực tuyến để tạo điều kiện cho chủ đầu tư và ngân hàng.
Kết luận chƣơng 2
Đối với NƠHTTTL, pháp luật bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc phối hợp với bên thế chấp cung cấp thông tin và tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp. Khi nhà ở đã hình thành, các bên có thể thực hiện đăng ký chuyển tiếp thế chấp nhà ở đã hình thành đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Văn phòng đăng ký đất đai mà không cần phải ký lại hợp đồng thế chấp. Đây được cho là điểm tiến bộ của Thông tư liên tịch 09 nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp song sẽ dồn trách nhiệm lên cơ quan quản lý nhà nước. Về quyền bán tài sản thế chấp, chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Thuật ngữ “giải chấp” chưa được hiểu và áp dụng một cách thống nhất do “giải chấp” là một thuật ngữ chuyên biệt của pháp luật về nhà ở, chứ không được quy định trong pháp luật chung về giao dịch bảo đảm; mặt khác chưa có hướng dẫn cụ thể về việc giải chấp trong các văn bản pháp luật hiện hành. Các quy định cũng như trình tự thủ tục giải chấp tài sản hiện nay còn nhiều mâu thuẫn và khó thực hiện trên thực tế, không bảo đảm được quyền lợi của các bên liên quan (đặc biệt là khách hàng mua nhà ở tại dự án) đòi hỏi các nhà làm luật cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện thêm.
CHƢƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp, tài sản thế chấp là NƠHTTTL nhưng tại thời điểm xử lý, tài sản có thể tồn tại dưới dạng NƠHTTTL hoặc nhà ở đã hình thành và được chứng nhận quyền sở hữu. Chương 3 sẽ phân tích các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp theo hai trường hợp trên.
3.1. Các trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Theo quy định tại điều 299, Bộ luật dân sự, các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm bao gồm:
“(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
(2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.”
Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của ngân hàng (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.
Trường hợp xử lý bảo đảm đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thông thường khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ gây thiệt hại cho bên có quyền.
Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạn do bên có nghĩa vụ vi phạm điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Ví dụ, nếu bên vay vi phạm thỏa thuận về sử dụng tiền vay đúng mục đích thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ trước hạn. Thu hồi nợ trước hạn theo quy định
của luật khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ và “phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản” (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014).
Ngoài các trường hợp xử lý tài sản trên, một văn bản luật cũng có thể quy định về trường hợp xử lý bảo đảm. Ví dụ, theo quy định tại Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm
2014 (“Luật thi hành dân sự”), trường hợp người phải thi hành án không còn tài
sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Các bên cũng có thể tự thỏa thuận về một số trường hợp xử lý tài sản bảo đảm khác, như khi bên vay vi phạm một nghĩa vụ nào đó của hợp đồng vay hay bên bảo đảm vi phạm một nghĩa vụ nào đó nêu trong hợp đồng bảo đảm.
3.2. Các phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai
3.2.1. Nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu
Điều 8 Thông tư liên tịch số 16 quy định xử lý tài sản bảo đảm là tài sản HTTTL đối với nhà ở thương mại HTTTL do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hai trường hợp sau:
- Nếu chủ đầu tư nhà ở chưa bàn giao cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 11 Thông tư này hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ- CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD). Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
- Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp thứ nhất, chủ đầu tư nhà ở chưa bàn giao cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp có thể áp dụng hai biện pháp xử lý tài sản là: nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán NƠHTTTL cho bên thứ ba.
Khi áp dụng biện pháp chuyển nhượng hợp đồng mua bán NƠHTTTL cho bên nhận thế chấp hay bên thứ ba để xử lý tài sản bảo đảm cần tuân thủ theo thủ tục quy đinh chuyển nhượng quy định tại điểm a khoản 3 điều 33, Thông tư 19, trong đó yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, cụ thể:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản