8. Bố cục của luận văn
2.4.1 Khái niệm Giải chấp
Điều 147, Luật nhà ở quy định “trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà
[...] có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký [...] hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được [...] bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.
Quy định này cụ thể hóa nguyên tắc chung của pháp luật về giao dịch bảo đảm
là việc “bán tài sản thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp” (khoản
5, điều 321, Bộ luật dân sự).
5 Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền
Hiện nay trong thực tế, văn bản (đồng ý) giải chấp chưa được hiểu và áp dụng một cách thống nhất một phần là do “giải chấp” là một thuật ngữ chuyên biệt của pháp luật về nhà ở, chứ không được quy định trong pháp luật chung về giao dịch bảo đảm; mặt khác chưa có hướng dẫn cụ thể về việc giải chấp trong các văn bản pháp luật hiện hành. Thông tư 26 có nhắc đến “thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp” và quy định có thể giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (điều 10).
Thuật ngữ “giải chấp” có thể hiểu là việc bên nhận thế chấp (ngân hàng) thỏa thuận với chủ đầu tư liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm và chấm dứt hợp đồng thế chấp để đưa NƠHTTTL trở thành tài sản “sạch” trước khi đưa vào giao dịch mới. Thuật ngữ “giải chấp” này được hiểu và thực hiện trên thực tế là thủ tục giữa chủ đầu tư và ngân hàng theo các thủ tục tại nội bộ của ngân hàng. Việc chấm dứt hợp đồng thế chấp theo thỏa thuận này phù hợp với quy định theo Khoản 4, Điều 327, Bộ luật Dân sự (Bùi Đức Giang năm 2017, tr.16).
Chẳng hạn, thuật ngữ “giải chấp” được sử dụng trong nội bộ ngân hàng thể hiện rất rõ tại Điều 10, Thông tư 26 của Ngân hàng Nhà nước quy định về giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, NƠHTTTL. Theo đó, ngân hàng và chủ đầu tư được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, NƠHTTTL. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, NƠHTTTL được thực hiện theo trình tự: chủ đầu tư gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho ngân hàng. Sau đó, ngân hàng có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho chủ đầu tư văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.
Tuy nhiên, khi xem xét kỹ chế định giao dịch tài sản thế chấp là dự án, NƠHTTTL lại cho thấy nhiều bất cập. Theo đó, chỉ riêng với khái niệm “giải chấp”
trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam hiện nay đang quy định thiếu thống nhất.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về đăng ký giao dịch bảo đảm không có từ ngữ nào là “giải chấp” (ngoại trừ đến Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định yêu cầu về văn bản giải chấp hoặc văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp được yêu cầu trong trường hợp có yêu cầu cấp lại, cấp đổi Giấy đăng ký phương tiện giao thông hoặc chuyển quyền sở hữu đối với phương tiện giao thông đang được ghi nhận là tài sản thế chấp mà chưa có văn bản chứng nhận xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.).
Văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm lấy nguyên tắc đăng ký và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ sở xác định thời điểm và quyền của bên nhận thế chấp. Trong khi đó, văn bản pháp luật về nhà ở không dựa theo nguyên tắc đăng ký và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Hay nói cách khác, “giải chấp” là một thuật ngữ chuyên biệt đang được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở, chứ không được quy định trong pháp luật chung về giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự. Thậm chí, Điều 10, Thông tư 26 có nhắc đến “thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp” và quy định, có thể giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (chứ không hẳn chỉ là việc không xóa đăng ký giao dịch bảo đảm). Việc giải chấp là thủ tục độc lập với thủ tục đăng ký xóa đăng ký thế chấp. Theo quy định tại điều 11, Thông tư 26, việc đăng ký xóa đăng ký thế chấp được thực hiện sau khi thực hiện giải chấp.
Như vậy, sự lệch pha giữa hai chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm (dựa theo tiêu chí đăng ký/xóa đăng ký giao dịch bảo đảm) và pháp luật về nhà ở (dựa theo “giải chấp”) nên quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng về việc xử lý tài sản của ngân hàng.
Ngoài ra, cả Luật nhà ở và thông tư 26 chỉ đề cập việc giải chấp nhà ở mà trước đó chủ đầu tư đã thế chấp. Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án hay một phần dự
án và sau đó muốn bán hay cho thuê mua một đơn vị NƠHTTTL thuộc dự án hay phần dự án này thì có phải tiến hành thủ tục giải chấp hay không?
Thông tư 26 có một số quy định về việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Thêm vào đó, như nêu ở trên, Luật nhà ở và Thông tư 26 đều cấm chủ đầu tư không được thế chấp nhà ở nằm trong (phần) dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó cũng như không được thế chấp phần dự án bao gồm các NƠHTTTL trước đó đã được thế chấp. Nói cách khác, dường như tinh thần của các quy định này là việc giải chấp dự án hay phần dự án cũng được áp dụng khi chủ đầu tư muốn thực hiện việc giao dịch đối với NƠHTTTL nằm trong (phần) dự án đó.