8. Bố cục của luận văn
3.2.1. Nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu
Điều 8 Thông tư liên tịch số 16 quy định xử lý tài sản bảo đảm là tài sản HTTTL đối với nhà ở thương mại HTTTL do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hai trường hợp sau:
- Nếu chủ đầu tư nhà ở chưa bàn giao cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 11 Thông tư này hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ- CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD). Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
- Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp thứ nhất, chủ đầu tư nhà ở chưa bàn giao cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp có thể áp dụng hai biện pháp xử lý tài sản là: nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán NƠHTTTL cho bên thứ ba.
Khi áp dụng biện pháp chuyển nhượng hợp đồng mua bán NƠHTTTL cho bên nhận thế chấp hay bên thứ ba để xử lý tài sản bảo đảm cần tuân thủ theo thủ tục quy đinh chuyển nhượng quy định tại điểm a khoản 3 điều 33, Thông tư 19, trong đó yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, cụ thể:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định và hồ sơ bàn giao lại cho bên nhận chuyển nhượng phải gồm các giấy tờ sau theo điểm b khoản 3 điều 33 Thông tư 19:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Việc yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng là cần thiết để chủ đầu tư được biết về việc chuyển giao quyền cũng như nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng mua bán nhà từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng (đặc biệt là khi chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở và hợp đồng mua bán nhà chưa được thanh toán 100% giá trị).
Trường hợp thứ hai, chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì luật không quy định rõ bên nhận thế chấp có thể nhận chính nhà ở đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hay không, hay phải chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu chủ đầu tư chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ với cơ quan nhà nước thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng sẽ bị kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở còn phụ thuộc vào việc xây dựng có đúng với giấy phép xây dựng hay không? Khoản 1 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, được bổ sung sửa đổi năm 2017 quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
“Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
“1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;”.
Đối với căn hộ chung cư, do tính chất phức tạp của công trình nên chủ đầu tư thường xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng đã được phê duyệt để đảm bảo an toàn và chất lượng của công trình. Song đối với nhà ở riêng lẻ, cá nhân thường thay đổi thiết kế trong quá trình xây dựng dẫn đến không tuân thủ theo giấy phép xây dựng. Do đó thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ có thể bị chậm trễ, hoặc bị từ chối ảnh hưởng đến tiến độ xử lý tài sản. Về điểm này cần lưu ý theo điều 326, Bộ luật dân sự: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, với trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp NƠHTTTL xây dựng trên mảnh đất hợp pháp thuộc sở hữu của mình, bên nhận thế chấp có thể nghĩ đến phương án xử lý cả quyền sử dụng đất để việc xử lý tài sản dễ dàng hơn.
Bên cạnh đó, việc áp dụng điều 8 Thông tư liên tịch 16 có thể gặp phải vướng mắc trong trường hợp nhận thế chấp NƠHTTTL của cá nhân mua nhà tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trường hợp này việc thực hiện thanh toán được thực hiện theo tiến độ theo quy định tại khoản 1 điều 57 Luật kinh doanh bất động sản “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”. Như vậy, khi xử lý tài sản thế chấp có thể người mua nhà vẫn chưa thanh toán hết giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư dẫn đến bên nhận thế chấp không được bàn giao tài sản và không thể xử lý tài sản theo hướng dẫn tại quy định trên.
Cần lưu ý trước đây vấn đề xử lý nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp gây rất nhiều tranh cãi (Nguyễn Quốc Vinh 2014).