8. Bố cục của luận văn
3.4. Thông báo xử lý tài sản bảo đảm
Điều 300 Bộ luật dân sự quy định thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm là trách nhiệm bắt buộc của bên xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, luật lại chưa quy định rõ về thời gian bên xử lý tài sản bảo đảm tiến hành thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; điều này trên thực tế khiến việc xử lý tài sản bảo đảm gặp phải nhiều khó khăn. Cụ thể điều luật như sau:
“Điều 300. Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
1. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.
Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.
2. Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.”
Với quy định mới này, tác giả luận văn cho rằng đã đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên nhận bảo đảm khác đối với tài sản bảo đảm nhưng chưa thực sự khả thi ở một số điểm sau:
Thứ nhất, cần phải hiểu “thời hạn hợp lý” là bao nhiêu ngày? Có sự khác biệt khi tài sản bảo đảm là động sản và khi tài sản bảo đảm là bất động sản hay không? Liệu các bên có thể thỏa thuận rõ một thời hạn thông báo trong hợp đồng bảo đảm? Khái niệm “thời hạn hợp lý” (reasonable time) vốn được lấy từ pháp luật của các nước Anh - Mỹ mà hiện nay nó đang bị chỉ trích và càng ngày càng ít được sử dụng trong các quy định pháp luật cũng như các hợp đồng tài chính và thương mại (Bùi Đức Giang năm 2017, tr.98).
Thứ hai, nếu bên nhận bảo đảm đã thực hiện xử lý tài sản bảo đảm mà không thực hiện nghĩa vụ thông báo thì giải quyết hậu quả pháp lý như thế nào trong trường hợp không gây ra thiệt hại. Đồng thời, về vấn đề này, pháp luật chưa dự liệu giải quyết trách nhiệm trong trường hợp được thông báo mà bên bảo đảm vẫn tìm cách trì hoãn việc giao tài sản hoặc gây khó dễ trong việc xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến bên nhận bảo đảm bị thiệt hại.
Thứ ba, trường hợp bên nhận bảo đảm được xử lý tài sản ngay khi nhận thấy có nguy cơ bị giảm sút về giá trị nhưng “đồng thời” phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Thuật ngữ “đồng thời” có thể được hiểu theo nhiều cách: khi bắt đầu xử lý tài sản phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm khác hoặc khi đang thực hiện xử lý tài sản thì thông báo.
Nội dung chủ yếu của văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: - Lý do xử lý tài sản;
- Nghĩa vụ được bảo đảm; - Mô tả tài sản;
- Phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.
3.5. Thứ tự ƣu tiên thanh toán
Theo quy định tại điều 307 Bộ luật dân sự, số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán như sau: “Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.” Sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp, nếu số tiền còn lại lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm; nếu số tiền còn lại nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảm đảm thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.
Thứ tự ưu tiên thanh toán theo quy định tại điều 308, Bộ luật dân sự áp dụng khi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ như sau:
“a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.”
Có thể thấy đối với trường hợp thế chấp pháp luật dân sự Việt Nam xác định thứ tự ưu tiên thanh toán dựa trên nguyên tắc thời điểm đăng ký giao dịch thế chấp và thời điểm xác lập thế chấp bảo đảm do đăng ký là điều kiện bảo đảm hiệu lực đối kháng của thế chấp (khoản 2, điều 319, Bộ luật dân sự). Theo đó, thứ tự ưu tiên thanh toán như sau:
- Trường hợp các giao dịch thế chấp đã được đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký. Nghĩa là, giao dịch thế chấp nào có thời điểm đăng ký trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước và ngược lại.
- Tiếp theo, trong số những giao dịch thế chấp có giao dịch thế chấp được đăng ký và có những giao dich thế chấp không được đăng ký, thì ưu tiên thanh toán cho giao dịch thế chấp được đăng ký trước và giao dịch thế chấp không được đăng ký sẽ thanh toán sau.
- Cuối cùng, trường hợp các giao dịch thế chấp không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch thế chấp. Giao dịch thế chấp có thời gian xác lập trước sẽ được thanh toán trước.
Không phải trong mọi trường hợp các bên trong giao dịch đều phải tuân thủ theo thứ tự ưu tiên thanh toán như trên. Về nguyên tắc, pháp luật tôn trọng và ghi nhận sự thỏa thuận của các bên,. Chính vì thế, các bên cùng nhận bảo đảm có thể
thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán (khoản 2, điều 308, Bộ luật dân sự).
Trên thực tế, rất ít xảy ra trường hợp một tài sản là NƠHTTTL được sử dụng để thế chấp tại nhiều ngân hàng vì ngân hàng nhận thế chấp đầu tiên để đảm bảo quyền lợi của mình sẽ không giao lại những hồ sơ nhà ở bản gốc trong đó có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên thế chấp để thực hiện thủ tục thế chấp tại ngân hàng khác.
Kết luận chƣơng 3
Đối với nhà ở chưa đăng ký được quyền sở hữu, việc xử lý tài sản tuân thủ theo quy định tại điều 8 Thông tư liên tịch 16. Theo đó, nếu chủ đầu tư nhà ở chưa bàn giao cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp có thể áp dụng hai biện pháp xử lý tài sản là: nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán NƠHTTTL cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Đối với nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu, việc xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan, theo đó các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác. Trong đó bán đấu giá là phương thức phổ biến nhất do đảm bảo được tính công khai, minh bạch của quá trình xử lý tài sản.
Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản cho bên thế chấp và các bên liên quan khác. Về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản, pháp luật dân sự Việt Nam xác định dựa trên thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm và thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
KẾT LUẬN
Chế định thế chấp NƠHTTTL tuy không còn quá mới tại Việt Nam và được coi là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý nhưng quy định pháp luật về thế chấp bằng loại tài sản này vẫn còn tồn tại một số bất cập. Thực tế áp dụng quy định pháp luật tại các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan cũng chưa có sự đồng bộ, thống nhất dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch chưa được bảo đảm.
Ở một khía cạnh nhất định, đây là một biện pháp bảo đảm tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với bên nhận thế chấp do tính không chắc chắn của tài sản bảo đảm. Hơn nữa, vấn đề xử lý loại tài sản thế chấp này cũng có những đặc thù nhất định mà tổ chức tín dụng cần đặc biệt lưu ý nhằm đảm bảo được các quyền lợi của mình.
Những nghiên cứu về vấn đề thế chấp NƠHTTTL trong Luận văn này là nhằm hệ thống các quy định pháp luật có liên quan, từ đó làm rõ khái niệm NƠHTTTL và đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp NƠHTTTL, phân tích và đánh giá các phương thức quản lý và xử lý cụ thể áp dụng đối với loại tài sản này. Luận văn cũng chỉ ra những vướng mắc trong việc thực thi các quy định hiện hành; đồng thời đề xuất những kiến nghị cho việc ban hành các quy định pháp luật, các cơ chế thực hiện pháp luật trong hoạt động thế chấp NƠHTTTL trên thực tế. Hi vọng ở một mức độ nào đó, những nghiên cứu trong Luận văn này sẽ góp phần hoàn thiện chế định về thế chấp NƠHTTTL tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để xây dựng được một chế định thế chấp NƠHTTTL khả thi, phù hợp với nhu cầu thực tiễn, rất cần có sự phối hợp hiệu quả giữa các bộ liên quan là Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường cũng như Ngân hàng Nhà nước. Các cơ quan, các tổ chức và các cá nhân liên quan (như ngân hàng, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm...) cần có sự nỗ lực hơn nữa trong việc giải quyết những những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện việc thế chấp NƠHTTTL, góp phần để chế định thế chấp NƠHTTTL thực sự xứng đáng với vai trò và tầm quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta.
Do khả năng và thời gian có hạn, nên dẫu đã cố gắng, nghiên cứu này mới chỉ như một lát cắt trong rất nhiều các nghiên cứu đã và sẽ cần được thực hiện trong thời gian tới để giúp cho pháp luật về thế chấp NƠHTTTL ngày càng hoàn thiện hơn, cũng như rút ra được các kinh nghiệm cần thiết cho các bên khi thực hiện biện pháp bảo đảm này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bùi Đức Giang, Đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo quy định mới, Tạp chí ngân hàng, số 11, tháng 6/2017, tr.18 – tr.20 và tr.28.
2. Bùi Đức Giang, Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương
lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở, Tạp chí ngân hàng, số 6, tháng 3/2017, tr.15 – tr.17.
3. Bùi Đức Giang, Huy động vốn từ nguồn tài sản bảo đảm của doanh nghiệp,
từ quy định pháp luật đến thực tiễn, Tạp chí ngân hàng số 20, Tháng 10/2018, tr.20.
4. Bùi Đức Giang, Quyền xử lý tài sản bảo đảm của TCTD năm 2017, tại địa
chỉ: https://www.thesaigontimes.vn/161398/Quyen-xu-ly-tai-san-bao-dam-cua-
TCTD.html, truy cập ngày 5/10/2018.
5. Bùi Đức Giang, Thế chấp nhà ở tương lai: Cần gỡ nút thắt năm 2015, tại
địa chỉ: https://www.thesaigontimes.vn/139582/The-chap-nha-o-tuong-lai-can-go- nut-that.html, truy cập ngày 5/10/2018.
6. Bùi Đức Giang, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: những tín hiệu mới năm 2014, tại địa chỉ: https://www.thesaigontimes.vn/124585/the-chap-nha-o- hinh-thanh-trongtuong-lai-nhung-tin-hieu-moi.html, truy cập ngày 5/10/2018.
7. Bùi Đức Giang, Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015, Tạp chí
ngân hàng, số 1, tháng 2/2017, tr.97 – tr.99.
8. Bùi Đức Giang, Quản lý rủi ro tại nguồn khi nhận thế chấp tài sản, Thời
báo Kinh tế Sài Gòn Online, 14 tháng 7 năm 2018,
https://www.thesaigontimes.vn/274400/Quan-ly-rui-ro-tai-nguon-khi-nhan-the-
chap-tai-san.html, truy cập ngày 18 tháng 2 năm 2019.
9. Nguyễn Văn Minh, Thu giữ tài sản bảo đảm theo Nghị quyết 42/2017: Còn
không ít vướng mắc năm 2018, ngày 3 tháng 10 năm 2018: https://www.thesaigontimes.vn/279199/Thu-giu-tai-san-bao-dam-theo-Nghi-quyet- 42/2017-Con-khong-it-vuong-mac.html, truy cập ngày 6 tháng 11 năm 2018.
10. Trần Quang Vinh và Bùi Đức Giang, Thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp để bảo đảm cấp tín dụng tại Việt Nam trong Đề tài “Bảo đảm tiền vay của các
tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành”, do tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài, Đại học Luật Hà Nội, 2017.
11. Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản
thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư Pháp, số 4/2017, tr.54-58.
12. Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, NXB Chính trị quốc gia sự thật, 2017.
13. Ban thương hiệu và quan hệ công chúng - Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Thông cáo báo chí số 30: BIDV Bắc Sài Gòn thực hiện cho vay và yêu cầu Công ty CP Thanh Niên thực hiện nghĩa vụ trả nợ phù hợp với các quy định của Pháp luật năm 2016, tại địa chỉ: http://www.bidv.com.vn/Tin-tuc-su- kien/Thong-tin-bao-chi/Th--244;ng-c--225;o-b--225;o-ch--237;-so-30--BIDV-.aspx, truy cập ngày 5/10/2018.
14. Trương Thanh Đức, 9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, 2017.
15. Nguyễn Quốc Vinh, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Những quy định dang dở, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, 18 tháng 6 năm 2018, https://www.thesaigontimes.vn/116135/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-
Nhung-quy-dinh-dang-do.html, truy cập ngày 18 tháng 2 năm 2019.