8. Bố cục của luận văn
1.6. Hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba
Theo điều 319 Bộ luật dân sự, “thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Nếu thế chấp tài sản gắn liền với đất HTTTL, mà cụ thể là NƠHTTTL được đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Điểm b, khoản 2, Điều 4, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm (“Nghị định 102”) quy định đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất HTTTL thuộc trường hợp được đăng ký khi có yêu cầu. Trường hợp thế chấp NƠHTTTL không được đăng ký giao dịch bảo đảm thì sẽ không phát sinh hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba. Chính vì thế, theo quan điểm của tác giả luận văn, để đảm bảo cho quyền và lợi ích của mình đối với tài sản thế chấp (đặc biệt là khi tài
sản đã hình thành) bên nhận thế chấp chủ động hoặc yêu cầu bên thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Người thứ ba là các bên có lợi ích đối kháng với bên thế chấp như bên mua tài sản thế chấp, bên thuê tài sản thế chấp, người được thi hành án bằng tài sản của bên thế chấp, các bên nhận thế chấp khác.
Điều 6 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (“Thông tƣ liên tịch 09”) quy định cụ thể hơn về thời điểm hiệu lực của đăng ký: Việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất HTTTL có hiệu lực kể từ thời Điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính. Đối với Văn phòng đăng ký đất đai chưa sử dụng Sổ địa chính (điện tử) thì việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất HTTTL có hiệu lực kể từ thời Điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Việc thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký được xác định như sau:
- Trường hợp bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà các bên không ký kết hợp đồng thế chấp mới thì thời Điểm có hiệu lực của việc đăng ký được xác định là thời Điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thay đổi vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Trường hợp đăng ký thay đổi các nội dung khác đã đăng ký không thuộc trường hợp nói trên, yêu cầu sửa chữa sai sót do lỗi của người thực hiện đăng ký, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì thời Điểm có hiệu lực của việc đăng ký được xác định là thời Điểm đăng ký thế chấp ban đầu.