Bài học kinh nghiê ̣m từ Singapore

Vào những năm 1960, Singapore đã từng phải đối mặt với nạn thất nghiệp, dân số gia tăng nhanh chóng tại khu vực trung tâm thành phố, thiếu nhà ở cùng hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, trong khi đó diện tích đất sử dụng lại quá hạn chế. Gă ̣p rất nhiều khó khăn với xuất phát điểm thấp và thiếu hụt tài nguyên, vâ ̣y mà

hiê ̣n nay, Singapore luôn nằm trong danh sách các thị trường BĐS tiềm năng và là điểm đến kinh doanh ưa thích nhất của các nhà đầu tư nước ngoài. Theo cuô ̣c khảo sát chất lượng hàng năm lần thứ 24 của Mercer – Công ty hàng đầu thế giới về tư vấn, đánh giá, đầu tư – Singapore đứng đầu Châu Á và đứng thứ 25 trên toàn cầu về cơ sở hạ tầng, trở thành nơi ở tốt nhất Châu Á đối với người nước ngoài. Để có thành công như vâ ̣y, mô ̣t phần quan trọng là nhờ vào nguồn vốn FDI quy mô lớn, liên tục “chảy” vào quốc đảo này (Theo CBRE – Tâ ̣p đoàn tư vấn và quản lý BĐS hàng đầu thế giới, tính đến tháng 11/2016, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS Singapore đạt 6,62 tỷ USD, mức cao nhất trong 9 năm qua kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007) và song song với đó chính là những biê ̣n pháp, chính sách của Chính phủ để sử dụng nguồn vốn dồi dào ấy mô ̣t cách hợp lý và có hiê ̣u quả nhất, đồng thời thu hút nhiều hơn nữa vốn FDI vào lĩnh vực BĐS để phát triển toàn diê ̣n.

Chính phủ Singapore luôn tạo điều kiê ̣n thuâ ̣n lợi nhất cho các doanh nghiê ̣p, cá nhân khi đến đất nước này để đầu tư, kinh doanh hay sinh sống và làm viê ̣c, đă ̣c biê ̣t là trong vấn đề mua bán BĐS với nhiều mục đích khác nhau như: thành lâ ̣p công ty, đầu tư – kinh doanh, mua đi bán lại hoă ̣c cho thuê, định cư hoă ̣c tạm trú tại quốc đảo này. Tại Singapore, người nước ngoài được phép mua nhà cho mục đích sinh sống hay đầu tư dựa theo Luâ ̣t Sở hữu BĐS 1973, quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài đối với đất đai và nhà ở, áp dụng cho mọi đối tượng không phải là công dân Singapore. Theo luâ ̣t này, người nước ngoài sẽ không bị hạn chế sở hữu BĐS thuô ̣c khu vực “Nhà đất tư nhân” do các công ty địa ốc cung cấp như chung cư cao tầng hoă ̣c căn hô ̣ trong các tòa nhà nhỏ hơn. Ngoài ra, Chính phủ cũng hỗ trợ tối đa để quá trình thị thực nhâ ̣p cảnh và cư trú của người nước ngoài muốn hoạt đô ̣ng kinh doanh tại Singapore được thuâ ̣n tiê ̣n và nhanh chóng nhất, đă ̣c biê ̣t là nhà đầu tư nào có số vốn ký thác tại Singapore từ 250.000 Đô la Singapore trở lên và có dự án đầu tư thì gia đình họ được hưởng quyền công dân Singapore. Một điểm đặc biệt trong pháp luật về đăng ký BĐS của Singapore là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng BĐS. Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà. Chủ sở hữu tài sản

phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật sư. Do đó trong giao dịch liên quan đến BĐS, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến BĐS, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác. Điều này giúp cho viê ̣c giao dịch BĐS trở nên dễ dàng hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, vừa thuâ ̣n tiê ̣n, nhanh chóng, rõ ràng và tuân theo pháp luâ ̣t của nước sở tại lại vừa minh bạch, thống nhất trong mọi giao dịch trên thị trường.

Song song với viê ̣c xây dựng khung pháp lý minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính, Chính phủ Singapore còn đầu tư nghiên cứu cung cấp các công cụ hỗ trợ miễn phí cho người dân khi tham gia giao dịch trên thị trường BĐS. Cụ thể là trong tháng 3/2017, mạng giao dịch BĐS của Singapore đã đưa ra công cụ miễn phí giúp định giá các căn hô ̣ được đưa ra giao dịch, theo đó người dân chỉ cần nhâ ̣p mô ̣t số thông tin liên quan đến ngôi nhà hay căn hô ̣ chung cư (địa chỉ, kiểu nhà,…) và công cụ này sẽ tính giá trị căn nhà đó ở thời điểm cần giao dịch.

Ngoài ra, Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp nhằm tránh việc xây dựng bừa bãi, hao phí quỹ đất, tránh sự chia nhỏ manh mún các lô đất, giải quyết vấn đề thiếu hụt các không gian mở công cộng để phục vụ nhu cầu giải trí và các tiện ích công cộng cho người dân. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất lâu dài theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước chắc chắn. Trong hoạt động quy hoạch, song song với quá trình phát triển, Chính phủ Singapore vẫn đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân, giữ gìn môi trường sống xanh sạch và bảo vệ được những kiến trúc lâu năm cần thiết. Mục đích tối ưu hóa diện tích đất sử dụng luôn được chú ý và thực hiện một cách hiệu quả nhất. “Ủy ban Quy hoạch Đô thị”của Singapore được thành lâ ̣p đóng vai trò là một ban của Chính phủ chuyên về các hoạt động quy hoạch đô thị với nhiệm vụ là sử dụng và phân phối đất hiệu quả cũng như điều phối giao thông. Việc quy hoạch mang tính

dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Điều này đã góp phần tạo nên mô ̣t thị trường BĐS minh bạch và hoàn hảo ở Singapore.

Singapore là mô ̣t quốc gia có quỹ đất hạn hẹp nhưng dân cư sinh sống, nhâ ̣p cư thì lại ngày mô ̣t tăng cao, nhu cầu về nhà ở của người dân là mô ̣t yêu cầu thiết yếu, đă ̣t ra bài toán về phân chia và quản lý nhà ở hiê ̣u quả cho Chính phủ nước này. Theo đó từ những năm 1980, “Uỷ ban phát triển nhà ở Singapore” (Housing and Development Board – HDB) đã được thành lâ ̣p với mục tiêu ban đầu chỉ là xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, Chính phủ đã quyết định bán những căn hộ đó cho người dân và cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Đồng thời, Chính phủ cũng thiết lập Quỹ Nhà ở Trung ương (là một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trên thị trường. Điều này đã tạo nên sự cân bằng và bình ổn giá; giúp thị trường BĐS phát triển ổn định và không chứa đựng quá nhiều rủi ro – đây là mô ̣t trong những điểm quan trọng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Song song với những cải cách trên, không thể không nhắc tới viê ̣c chú trọng nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng tại Singapore. Quốc đảo này có khu cảng biển trung chuyển lớn nhất khu vực với đầy đủ bến bãi kho tàng và sản xuất gia công tái chế. Mạng lưới giao thông được quy hoạch đồng bô ̣ để có thể đáp ứng yêu cầu sử dụng trong vòng 40 năm tiếp theo. Hệ thống giao thông của Singapore khá phong phú và hiệu quả. Hệ thống tàu điện ngầm (MRT) có 84 ga với chiều dài 130 km là hệ thống giao thông trọng yếu của Singapore, phục vụ 2 triệu lượt khách mỗi ngày. Nhờ việc tận dụng tối đa những khoảng không gian ngầm dưới lòng đất, Singapore hiếm khi xảy ra tình trạng tắc nghẽn, chật chội như ở các thành phố lớn của Việt Nam. Tuyến đường sắt xuyên tâm (radial lines) kết nối các khu vực bên trong thành phố, trong khi các tuyến đường quỹ đạo (orbital lines) phục vụ nhu cầu di chuyển giữa trung tâm với bên ngoài, giúp người dân có thể dễ dàng đi lại và tiết kiệm thời gian.

Từ thực tiễn của Singapore, chúng ta có thể rút ra những bài học về quản lý và phát triển thị trường bất động sản nhằm tăng cường thu hút FDI như sau:

Thứ nhất, đẩy mạnh công tác xây dựng, hoàn thiê ̣n hê ̣ thống luâ ̣t pháp, chính

sách, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư và kinh doanh BĐS. Sửa đổi những nô ̣i dung không còn phù hợp, liên tục câ ̣p nhâ ̣t và đổi mới để phù hợp với thực tế hiê ̣n hành. Các quy trình, văn bản hướng dẫn phải chi tiết, rõ ràng, dễ hiểu, nhất quán và được ban hành nhanh chóng, kịp thời với các sửa đổi bổ sung của luâ ̣t. Đơn giản hóa thủ tục, quy trình đầu tư; giản lược các thủ tục hành chính giấy tờ mất nhiều thời gian và qua nhiều cửa, tiến hành xây dựng các công cụ phần mềm hỗ trợ tối đa viê ̣c đăng ký kinh doanh, đầu tư, giao dịch thông qua hê ̣ thống internet có bảo mâ ̣t mã hóa, để tiết kiê ̣m chi phí cũng như công sức cho các nhà đầu tư nước ngoài khi đến Viê ̣t Nam đầu tư, kinh doanh, đă ̣c biê ̣t là khi giao dịch hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn.

Thứ hai, cần phải có chiến lược quy hoạch rõ ràng, cụ thể và dài hạn, có chính

sách đất đai được tính toán kỹ lưỡng. Công bố rộng rãi các quy hoạch đã được phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thông tin về quy hoạch để xây dựng kế hoạch đầu tư. Tập trung hoàn thiện thể chế về quy hoạch nhằm nâng cao chất lượng của các quy hoạch khi phê duyệt và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước đối với công tác quy hoạch phục vụ đầu tư phát triển. Tăng cường gắn kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội theo hướng ưu tiên quỹ đất để thực hiện dự án có trong quy hoạch đã được phê duyệt. Có thể thấy Viê ̣t Nam có diê ̣n tích và tài nguyên lớn gấp nhiều lần Singapore, tuy nhiên chúng ta lại đang lãng phí trong quy hoạch khi vẫn còn rất nhiều dự án xây dựng bị bỏ trống hoă ̣c sử dụng lãng phí.

Thứ ba, chú trọng trong công tác phân bổ và quản lý thị trường nhà ở – thị

trường luôn nằm trong nhu cầu thiết yếu của người dân Viê ̣t Nam cũng như là mô ̣t trong các tiêu chí hàng đầu được đă ̣t ra khi các nhà đầu tư nước ngoài đến Viê ̣t Nam đầu tư và kinh doanh, sản xuất. Hiê ̣n nay, Singapore được coi là nước phát triển chương trình nhà ở tốt nhất trên thế giới, người dân Singapore hầu như ai cũng sở hữu nhà ở. HDB đã xây dựng được những căn hô ̣ chung cư chất lượng với giá cả

phải chăng, cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Đây là điều Việt Nam nên học tập, trên thực tế, nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của nước ta đang khá cao, hầu hết các dự án đều xây đến đâu hết đến đó. Theo Bộ Xây dựng, ba nguyên nhân chính dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn ở mức thấp là: Thiếu quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí thuận lợi; nhiều khu công nghiệp được hình thành nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân; nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất 20% tại các khu đô thị mới. Như vậy, rõ ràng nguyên nhân chính của việc thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở nước ta đều xuất phát từ tính chủ quan, chưa chú trọng đến phân bỗ quỹ đất để cân bằng giữa phát triển và đảm bảo lợi ích cộng đồng. [109]

Thứ tư, do đă ̣c tính của BĐS là tính cố định nên viê ̣c tâ ̣p trung nâng cấp cơ sở

hạ tầng đồng bô ̣, hiê ̣n đại, hê ̣ thống giao thông đi lại thuâ ̣n tiê ̣n giữa các khu vực, địa phương không chỉ góp phần làm tăng giá trị của BĐS mà còn làm tăng lợi nhuâ ̣n cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các cơ sở hạ tầng khác như viễn thông, dịch vụ, bưu điê ̣n, khu du lịch, thương mại, trung tâm tài chính – tiền tê ̣, trường học, bê ̣nh viê ̣n, công trình công cô ̣ng,… cũng cần được chú trọng xây dựng và phát triển nhằm tạo môi trường hấp dẫn và dễ dàng cho các nhà đầu tư nước ngoài khi hoạt đô ̣ng trên đất nước mình. Điều này ở Viê ̣t Nam đang thực hiê ̣n khá tốt khi tại mỗi dự án chung cư cao cấp hay biê ̣t thự liền kề đều có đi kèm với xây dựng khu trung tâm thương mại mua sắm và giải trí và các dịch vụ khác như phòng khám bê ̣nh, trường học,… Tuy nhiên, hê ̣ thống giao thông lại chưa thực sự phát triển đồng bô ̣ và vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, quy hoạch lại, đã gây khó khăn và trở ngại khá nhiều cho các nhà đầu tư nước ngoài khi đến với Viê ̣t Nam.