Bài học kinh nghiê ̣m từ Trung Quốc

Cũng giống như Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Quyết định của chính phủ từng bước xoá bỏ việc sở hữu nhà nước trong lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đường cho sự phát triển của thị trường nhà ở Trung Quốc. Việc thiết lập thị trường nhà thứ cấp từ năm 1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện dịch vụ thế chấp làm tăng khả năng

mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS. Chính phủ nhờ thu thêm được lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực BĐS, đi kèm đó là những biện pháp khuyến khích đầu tư được sử dụng mạnh mẽ như: giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp FDI từ 33% xuống còn 15%; miễn thuế nhâ ̣p và giá trị gia tăng cho thiết bị sản xuất nhâ ̣p khẩu; rút ngắn tối đa quy trình xét duyê ̣t dự án từ lúc phải qua 70 con dấu đến chỉ cần 1 dấu của cơ quan có thẩm quyền cao nhất hay cho phép các dự án dưới 30 triệu USD chỉ cần phê chuẩn của tỉnh và thành phố, đã góp phần tích cực trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Trong hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành cục diện mở cửa là thiết lập khu vực ưu đãi thuế quan, sau đó từng bước hình thành các đặc khu kinh tế, rồi từ đó phát triển các thành phố mở cửa ven biển, ven sông, nội địa và biên giới. Đây là một chính sách hợp lý và vững chắc. Sự phát triển của các đặc khu kinh tế là một điều kiện thuận lợi trong việc thu hút FDI vào 85 lĩnh vực BĐS khu vực này. Việt Nam cũng cần xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế như vậy để thu hút vốn vào cơ sở hạ tầng, nhà xuởng phục vụ cho sản xuất kinh doanh tại đây. Những khu công nghiệp, khu kinh tế đó sẽ trở thành khu vực trọng điểm thu hút vốn từ bên ngoài đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS với một triển vọng lớn kéo theo đó sẽ là sự cải thiện cơ sở hạ tầng các khu vực này. Xây dựng cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS do các yêu cầu về giao thông đi lại, đường xá, hệ thống điện nước, mạng internet…cần thiết cho việc xây dựng các khu chung cư, các khu công nghiệp…đây là điều kiện rất quan trọng để các nhà đầu tư nước ngoài xem xét đánh giá khi rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Tuy vậy, sự phát triển quá “nóng” của nền kinh tế Trung Quốc đã làm tăng hiện tượng “bong bóng” trên thị trường nhà đất. Theo Jones Lang LaSalle (JLL) – Tâ ̣p đoàn Quản lý đầu tư và dịch vụ toàn cầu, trong vòng 10 năm qua, Trung Quốc đã bán gần 10 tỷ mét vuông BĐS, với lượng giao dịch BĐS tính đến Quý III/2016 đạt 9,8 tỷ USD, tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm gần một phần ba tổng giá trị dòng tiền đầu tư BĐS khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Còn kết quả khảo sát của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho thấy, giá nhà trung bình tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc tính

đến tháng 10/2016 đã tăng 9,2% so với năm 2015. Tại những thành phố lớn nhất của Trung Quốc, giá nhà còn tăng cao hơn rất nhiều: Tại Bắc Kinh tăng 23,5% và tại Thượng Hải tăng 31,2%. Giá nhà ở các đô thị loại 1 của Trung Quốc đã tăng cao vượt quá khả năng có thể mua được của người dân tại các khu vực này. Tỷ lệ giữa giá nhà với thu nhập hộ gia đình ở các đô thị loại 1 là 14,7 lần vào cuối năm 2015. Thế nhưng trong cơn sốt nhà đất năm 2016, tỷ lệ này vào khoảng 18 - 20 lần, khiến cho giá nhà ở đây đắt gần bằng Hồng Kông và cao hơn cả Luân Đôn – là mô ̣t trong những quốc gia có giá BĐS đắt nhất thế giới. JLL còn nhâ ̣n định “bong bóng nhà đất” tại Trung Quốc sẽ ngày càng lớn hơn bởi “bong bóng nợ” khi mà số các khoản vay thế chấp dưới chuẩn vào tháng 8/2016 trong hoạt động vay mua nhà tăng 21% so với cùng kỳ năm 2015, trong đó ước tính 40% lượng vay ở các ngân hàng Trung Quốc là đầu tư vào thị trường BĐS. Để thị trường không tăng trưởng quá nóng, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều biện pháp kiểm soát đầu cơ BĐS nhằm ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” và ổn định thị trường này. Trong đó, Chính phủ nước này đã yêu cầu hơn 20 thành phố sửa đổi các quy định liên quan thị trường, ví dụ như: chính quyền Thượng Hải và Thâm Quyến đặt ra hạn mức cho mua bán BĐS tại đây. Thành phố Hàng Châu, Túc Châu, Hạ Môn không cho phép bán BĐS cho người ngoại tỉnh, trong khi thành phố Nam Kinh và Vũ Hán ra quy định tăng mức tiền đặt cọc khi vay mua nhà để tránh tình trạng đầu cơ. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cũng thắt chặt tín dụng mô ̣t cách thâ ̣n trọng để giảm tính thanh khoản, tránh tình trạng các nhà đầu tư dồn hết tài chính vào thị trường BĐS tại các thành phố lớn. [124]

Như vậy, bài học về quản lý thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 Cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

2.1.1 Luật đất đai

Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1993, đây là một trong những đạo luật quan trọng nhất trong tiến trình đổi mới nhằm xây dựng đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để phù hợp với những thay đổi nhanh chóng của đất nước trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, Luật Đất đai 1993 đã liên tục được sửa đổi, bổ sung, thậm chí, làm mới một số điểm. Cho đến nay, trải qua các lần sửa đổi vào các năm 1998, thay đổi vào năm 2003 và chính thức đổi mới vào năm 2013, Luật Đất đai mới chính thức được thông qua vào ngày 29/11/2013, hiệu lực chính thức bắt đầu từ ngày 01/07/2014 [30]. Với 212 điều và 14 chương, Luật đất đai mới này được kỳ vọng sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc ở các bộ luật trước đó liên quan đến quá trình xử lý các vấn đề đất đai.

Thực tế cho thấy, Luật Đất đai mới ra đời đã giải quyết được khâu quan trọng nhất trong lĩnh vực bất động sản là thay đổi phương thức xử lý các dự án treo, chậm tiến độ. Dự án treo thì được gia hạn 24 tháng để giải quyết, sau đó nếu tình trạng này vẫn chưa giải quyết thì Nhà nước sẽ thu hồi và không bồi thường tiền cho nhà đầu tư, trong khi trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, các nhà đầu tư sẽ được trả lại tiền bồi thường. Chính điều này đã tạo áp lực trong bài toán đầu tư mà các chủ đầu tư phải tính đến. Điểm thứ hai là những thay đổi về cơ chế giá đất, quy trình quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư với sự tham gia của bước định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thay vì phụ thuộc vào cơ chế giá đất Nhà nước quy định như trước. Việc quy định giá đất cụ thể sẽ tạo môi trường kinh doanh công bằng và khách quan giữa các nhà đầu tư. Thay đổi thứ ba trong Luật Đất đai cũng có thể giúp nhà đầu tư giảm bớt phí “bôi trơn” đó là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển sang một phần quy hoạch theo phân vùng; còn ở cấp huyện thì chuyển toàn bộ. Cuối cùng, nhà đầu tư nước ngoài đã được giao

đất thu tiền để xây dựng kinh doanh nhà ở, sẽ giúp môi trường kinh doanh BĐS bình đẳng, liên kết nhà đầu tư trong và ngoài nước.

2.1.2 Luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006, có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 là bộ luật đầu tiên quy định về các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Sau 8 năm triển khai và nhận được nhiều ý kiến, góp ý của các chuyên gia, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 [34], gồm 6 chương và 82 điều. Với một số thay đổi quan trọng như:

 Tăng cường thêm những quy định cụ thể về đăng ký kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân như yêu cầu Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. [105]

 Bãi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

 Quy định chặt chẽ hơn trong chứng chỉ cấp hành nghề môi giới BĐS như quy định chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chỉ có thời hạn sử dụng là 05 năm, yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản… [105]

 Cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thay vì chỉ cho phép các tổ chức cá nhân trong nước và người Việt Nam ở nước ngoài tham gia kinh doanh bất động sản. [105]

Với những thay đổi tích cực như trên, luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ có những đóng góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết tích cực thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này.

2.1.3 Luật đầu tư

Trước năm 2005, hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được quy định theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 – đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, sau đó Luật này được sửa đổi và bổ sung vào năm 1990, 1992. Do những tác động và yêu cầu đòi hỏi đổi mới, Bộ Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Quốc hội thông qua ngày 12/11/1996 ra đời. Sau đó, nó lại được sửa đổi bổ sung năm 2000. Đến năm 2005, Quốc hội Việt Nam thống nhất ban hành một luật mới, là Luật Đầu tư chung, đối tượng là các nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Tại kì họp thứ 8, Quốc hội khóa XI, Luật Đầu tư 2005 được thông qua vào ngày 29/11/2005, hiệu lực từ ngày 01/07/2006. Đến năm 2014, nhận thấy Luật Đầu tư năm 2005 đã xuất hiện nhiều bất cập, không còn phù hợp và phần nào ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam. Trong đó, nổi bật nhất là những quy định còn nhiều vướng mắc và không thống nhất với các văn bản có liên quan đi kèm sau này, Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Đầu tư (sửa đổi) vào ngày 26/11/2014, chính thức có hiệu lực từ 01/07/2015 [129], đã góp phần tạo thêm nhiều điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thu hút thêm các nhà đầu tư lớn trên thị trường quốc tế. Một số điểm cải cách của Luật Đầu tư mới đối với các nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm:

 Luật đã đơn giản hoá hồ sơ, trình tự, thủ tục và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài với thời hạn tối đa 15 ngày thay cho 45 ngày như trước đây (Điều 37). Thời hạn cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh là 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan cấp phép nhận đủ hồ sơ (Điều 40)

 Bổ sung và hoàn thiện thêm một số quy định nhằm nâng cao hiệu quả triển khai thực hiện dự án đầu tư, như: bổ sung quy định về bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án của nhà đầu tư dưới hình thức ký quỹ; bổ sung quy định về giám định chất lượng máy móc, thiết bị, công nghệ nhập khẩu để thực hiện dự án đầu tư; hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, giãn tiến độ đầu tư, tạm ngừng hoạt động đầu tư, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và chấm dứt hoạt động của dự

án đầu tư… theo hướng xác định cụ thể điều kiện, thủ tục thực hiện các hoạt động này, cũng như trách nhiệm của nhà đầu tư và thẩm quyền giải quyết của cơ quan quản lý ở địa phương.

 Cải cách quy trình thành lập doanh nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài theo hướng bãi bỏ yêu cầu cấp giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh để tách bạch hoạt động đầu tư theo dự án với hoạt động đăng ký kinh doanh. Theo hướng này, sau khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài được phép thành lập doanh nghiệp tại cơ quan đăng ký kinh doanh như nhà đầu tư trong nước.

 Làm rõ địa vị pháp lý của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để làm cơ sở áp dụng thống nhất điều kiện và thủ tục đầu tư đối với các doanh nghiệp này theo hướng chỉ các doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 51% hoặc doanh nghiệp có các doanh nghiệp nêu trên nắm giữ trên 51% mới phải áp dụng điều kiện và thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài. Những trường hợp còn lại, doanh nghiệp áp dụng điều kiện và thủ tục đầu tư như nhà đầu tư trong nước.

 Cải cách quy trình góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài theo hướng cho phép nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp thực hiện thủ tục thay đổi thành viên theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp mà không phải thực hiện thủ tục đầu tư, trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào doanh nghiệp kinh doanh trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài hoặc trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sở hữu trên 51% vốn điều lệ của doanh nghiệp sau khi góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp. Để cải cách quy trình này, Luật cũng đã phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư và Luật Chứng khoán trong hoạt động mua cổ phần, quy định chi tiết các hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài và làm rõ điều kiện phải tuân thủ của nhà đầu tư nước ngoài.

Đây được đánh giá là những thay đổi mạnh mẽ và quyết liệt, kỳ vọng tạo ra sức bật lớn, hấp dẫn được các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn FDI vào Việt Nam.

2.1.4 Luật nhà ở

Luật Nhà ở năm 2005 ra đời và được áp dụng trong 8 năm đã đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế như quy định của luật còn chưa thống nhất, đồng bộ với các quy định khác như Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư. Trong đó, các quy định của Luật Nhà ở năm 2005 chưa thật sự