Thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, từ đất đai đến tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp cho nên phát triển BĐS và vận hành thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Hê ̣ thống chính sách luâ ̣t pháp liên quan đến hoạt đô ̣ng FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng của Việt Nam đã có những cải thiện rõ rệt, từng bước tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, luật và nghị định hướng dẫn vẫn còn thiếu nhất quán, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau. Chính phủ cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật.
Hoàn thiện khung pháp lý: Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị
trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch BĐS). Viê ̣c sửa đổi bổ sung và ban hành các bô ̣ luâ ̣t mới (thay thế cho những bô ̣ luâ ̣t đã cũ không còn phù hợp) về đất đai,
đầu tư, kinh doanh BĐS, nhà ở đã được công bố và có hiệu lực thi hành, mang lại nhiều thay đổi tích cực trong việc quản lý và phát triển các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tuy nhiên trong thời gian tới, Chính phủ vẫn cần thiết phải ban hành các văn bản luật có liên quan đến lĩnh vực này như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế BĐS,... tiếp theo đó, cần nghiên cứu ban hành các văn bản dưới các hình thức pháp lý khác về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Đó là những văn bản pháp lý về thu hồi đất để chuyển thành đất phi nông nghiệp, văn bản pháp lý về quy hoạch (là quy hoạch chung cho cả quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành và địa phương, quy hoạch xây dựng đô thị), các văn bản pháp lý về sự tham gia của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào thị trường BĐS như Quy chế bảo lãnh cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tín dụng, văn bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính và đầu tư vào BĐS; Quy chế hoạt động cho các quỹ hỗ trợ đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc tái bảo lãnh cho việc đầu tư vào thị trường BĐS. Song song với đó, Chính phủ cũng cần rà soát lại tất cả các văn bản, quy định, các chính sách có liên quan, sửa đổi ngay các nô ̣i dung không còn phù hợp, không đồng bô ̣, thiếu nhất quán, còn bất câ ̣p, chưa rõ ràng và bổ sung các nô ̣i dung còn thiếu để hoàn chỉnh, đảm bảo sự thống nhất, minh bạch, rõ ràng của hê ̣ thống cơ sở pháp luâ ̣t.
Hoàn thiện hệ thống quản lý thị trường BĐS: Nhà nước cần xem xét và đổi
mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước có liên quan đến các bộ phận cấu thành của BĐS, của đầu tư BĐS sao cho mỗi cơ quan phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Theo đó, mỗi nội dung liên quan đến BĐS, thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS đều có một cơ quan chịu trách nhiệm chính. Ví dụ khi thị trường BĐS trở nên quá nóng hoặc đóng băng thì phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính để tìm ra các giải pháp khắc phục tình trạng đấy. Giữa các cơ quan phải có sự thống nhất về thông tin. Điều này có thể thực hiện được thông qua hệ thống thông tin giữa các cơ quan quản lý BĐS có liên quan và các thông tin này cần phải được cập nhật hàng ngày và phải có người quản lý, giám sát. Khi đã có sự thống nhất về
thông tin thì các cơ quan quản lý mới có thể đưa ra được những giải pháp đúng đắn, kịp thời và thống nhất. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần chủ đô ̣ng điều tiết giá bằng quan hê ̣ cung cầu và kiểm soát toàn bô ̣ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyê ̣t.
Quy định chế tài xử lý vi phạm phù hợp: Trong thời gian tới, Chính phủ cần
nhanh chóng rà soát, phân loại và đánh giá tình hình thực hiện của tất cả dự án trên địa bàn để có biện pháp xử lý, hỗ trợ cho phù hợp. Đồng thời, Chính phủ cần tập trung chỉ đạo điều hành xử lý nghiêm hành vi vi phạm của các nhà đầu tư nước ngoài, giải quyết nhanh các vấn đề khó khăn phát sinh tạo điều kiện cho các doanh nghiệp này vượt qua cũng ban hành quy chế về thanh tra, kiểm tra doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó, Chính phủ cần quy định cụ thể chế độ kiểm tra của các cơ quan quản lý để chấm dứt sự kiểm tra tuỳ tiện, tránh hình sự hoá các quan hệ kinh tế của doanh nghiệp, nhưng vẫn bảo đảm được sự giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước và áp dụng các chế tài đối với những vi phạm pháp luật của các doanh nghiệp. Hoạt động thanh kiểm tra doanh nghiệp phải hướng vào mục đích làm cho các doanh nghiệp tự giác tôn trọng pháp luật, tránh tình trạng lợi dụng thanh tra, kiểm tra để gây khó khăn cho hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Việc xử lý các hành vi phạm pháp cần thực hiện đúng trình tự và hình phạt đã được quy định và cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong việc thanh tra, kiểm tra và áp dụng các phương thức tiến bộ để vừa bảo đảm thực hiện nghiêm minh luật pháp, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh của doanh nghiệp. Điều này sẽ giúp tạo môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiê ̣p trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài.
3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản
Trong bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Chính phủ cần tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn
ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Chính phủ cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế, đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS đồng thời cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
Tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát tín dụng vào BĐS: Chính phủ cần
tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng vào BĐS của các tổ chức tín dụng, phát hiê ̣n kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát nguồn vốn tín dụng BĐS tăng trưởng hợp lý, tránh tình trạng tăng trưởng quá nóng và buô ̣c Nhà nước phải dùng các biê ̣n pháp thắt chă ̣t dẫn tới thị trường bị đóng băng; điều chỉnh linh hoạt cơ cấu tín dụng, tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS; ban hành cơ chế thế chấp bất động sản; minh bạch và đơn giản hóa quy trình vay đầu tư bất động sản; nâng cấp trình độ cập nhật thông tin bất động sản và thông tin tín dụng đối với bất động sản. Giải pháp này nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch vay tín dụng phù hợp với quá trình triển khai dự án của mình. Bên cạnh đó, Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Thay vào đó nhà nước chỉ cần quy định có sổ đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cơ cấu vốn vay BĐS theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt. Ngoài ra, Chính phủ cũng cần phải kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất.
Hình thành cơ chế đầu tư mới nhằm thu hút vốn FDI vào BĐS: Chính phủ
cần đẩy mạnh triển khai và phát triển mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Chính phủ cần hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS. Đây là mô hình
mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng BĐS. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận. Mới đây, viê ̣c Quỹ đầu tư BĐS Techcom Viê ̣t Nam (TCREIT) – quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Viê ̣t Nam – do Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương (Techcom Capital) thành lâ ̣p, đã chính thức ra đời và sẽ sớm đăng ký niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh đã tạo tiền đề, đánh dấu bước đi quan trọng cho viê ̣c thu hút FDI vào BĐS ở Viê ̣t Nam theo mô hình mới này.
3.2.4 Các chính sách về kinh tế
Tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế: Năm 2016, mă ̣c dù gă ̣p nhiều
thách thức trước diễn biến khó lường của nền kinh tế thế giới, Viê ̣t Nam vẫn đạt được mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vâ ̣y, trong giai đoạn sắp tới đến năm 2020, Chính phủ Việt Nam cần tiếp tục bình ổn kinh tế, giám sát các hoạt động ngân hàng, đảm bảo linh hoạt trong điều hành xử lý các bất cập nảy sinh từ cán cân thanh toán. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ các hoạt đô ̣ng kinh tế trong bối cảnh suy giảm xuất khẩu và vốn đầu tư FDI cũng rất quan trọng. Các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đó sẽ tạo ra độ linh hoạt nhất định trong việc duy trì tổng cầu, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng cần thiết. Các nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh suy thoái toàn cầu phải được thực hiện song hành với quyết tâm cải cách và tránh nguy cơ lặp lại tình trạng đầu tư thiếu hiệu quả và bong bóng thị trường như trước đây.
Cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở,
kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. BĐS cao cấp ven biển đang dư thừa trong khi BĐS nhà ở tầm trung cấp, nhà ở xã hô ̣i lại đang thiếu mà 70% cầu hàng hóa BĐS là ở phân khúc nhà ở này. Chính vì vâ ̣y, Chính phủ cần mở rô ̣ng quy hoạch, có những chính sách khuyến khích đầu tư vào BĐS nhà ở tầm trung vì đây sẽ là mô ̣t thị trường rất tiềm năng, có khả năng tạo lợi nhuâ ̣n cao cho các nhà đầu tư, đồng thời cân bằng cung – cầu trên thị trường. Ngoài ra, chính phủ cũng nên kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau l2 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Hoàn thiện chính sách thuế: Để quản lý và ổn định được thị trường BĐS
phải thực hiện điều tiết vào thu nhập thực tế của người chuyển nhượng thông qua hình thức thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm với các mức thuế khác nhau và có lưu ý đến những trường hợp người có thu nhập thấp. Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã và đang cho các nhà đầu tư các ưu đãi về thuế doanh nghiệp như thời gian miễn và giảm thuế. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thuế trong lĩnh vực BĐS bao gồm thuế nhà đất, thuế thu nhập BĐS, đồng thời có chính sách miễn giảm thuế linh hoạt là vô cùng cần thiết để nó cùng với các sắc thuế khác tạo nên một hệ thống thuế của một quốc gia nhằm điều tiết và quản lý nền kinh tế. Việc định giá đất để tính thuế trong lĩnh vực đất đai phải phù hợp với giá trị thị trường để đảm bảo sự công bằng, hạn chế các biện pháp tiêu cực gây thất thoát tiền thuế. Chính phủ cũng nên nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường, khắc phục tình trạng giao dịch ''ngầm''.
Hoàn thiện công tác quy hoạch: Để phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. Ủy ban nhân dân các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch. Thực hiện công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh BĐS nhà đất có tính lừa đảo kích cầu ''ảo'', nâng giá bất động
sản lên cao một cách giả tạo; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai nhất và việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh BĐS cần phải bảo đảm thực hiện đúng chính sách, công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận. Các dự án đầu tư phát triển và kinh doanh BĐS chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cư phải có điều kiện tốt hơn chỗ ở cũ. Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được