Tháng 6/2008 – chỉ vài tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ khiến nguồn vốn dành cho các dự án bị chững lại - trên thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Chính làn sóng này đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm gia tăng theo từng tháng. Chỉ trong vòng 6 tháng, giá nhà
đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Các dự án trong những khu vực có tiềm năng phát triển như Nam Sài Gòn - lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm bị mất giá khoảng 50%, nhưng so với nhiều khu vực khác thì mức mất giá này vẫn còn khá nhẹ. Thậm chí, nhiều dự án toạ lạc trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị, như các dự án trên địa bàn các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu - quận 9; Phước Kiểng - huyện Nhà Bè, đỉnh điểm cơn sốt lên đến xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 thì đến cuối năm 2008 chỉ còn từ 8 đến 12 triệu đồng/m2 [131] [95]. Mặc dù có mức độ mất giá thấp hơn rất nhiều so với các dự án nhà đất, nhưng giá chung cư cũng có sự suy giảm đáng kể. Một số dự án căn hộ cao cấp thời điểm sốt nóng lên đến hơn 4.000 USD/m2, đến cuối năm 2008 đã giảm xuống còn dưới 3.000 USD/m2. Đây là đòn giáng mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam lúc bấy giờ và kéo theo sự đóng băng của thị trường này trong suốt một thời gian dài sau đó.
Sang đến năm 2009, do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, hy vọng mong manh về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam nhanh chóng bị dập tắt bởi sự sụt giảm nghiêm trọng của vốn FDI kéo theo hệ lụy đáng lo ngại là hàng loạt dự án đầu tư bất động sản thành dự án “treo” do thiếu vốn [95]. Tuy nhiên, trong năm 2009 cũng ghi nhận một số điểm sáng khi Luật thuế nhà đất và Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính thức có hiệu lực. Đây hứa hẹn sẽ là những tiền đề cơ bản để thị trường bất động sản có những tín hiệu lạc quan hơn trong những năm tiếp theo.
2.2.3 Giai đoạn 2010 – 2013: Bất ổn
Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản bắt đầu có những hoạt động sôi nổi hơn mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá trên dưới 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó, các khu đô thị mới tiếp tục được xây dựng và hình thành cả nước có khoảng 2500 dự án, riêng Hà Nội là 800 dự án
với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; tại TP. Hồ Chí Minh có 1.400 dự án chiếm diện tích khoảng 4.490 ha. Tại Hải Phòng có 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị với quy mô chiếm đất gần 2.600 ha, trong đó 100 dự án đã và đang triển khai đầu tư đã tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của thành phố; tại Đà Nẵng có hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở với diện tích chiếm đất khoảng 2.300 ha [117]. Tuy nhiên, sức mua của thị trường vẫn rất yếu khi mà giá cả vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, đặc biệt là tầng lớp người dân lao động – chiếm số đông trong xã hội và có nhu cầu mua lớn nhất. Bên cạnh đó, với nguồn cung phong phú hơn, nhiều hộ gia đình vẫn mang nặng tâm lý chờ đợi các năm tiếp theo giá cả sẽ giảm hơn nữa do nguồn cung dư thừa nên số lượng giao dịch BĐS thành công không nhiều. Ngoài ra, nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, thậm chí còn có trường hợp lừa đảo. Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất.
Sang đến năm 2011, thị trường bất động sản vẫn nhuốm gam màu xám mặc dù ghi nhận một vài tín hiệu phục hồi khi giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường Đại học và Cao đẳng về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cường… đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá từ 100% đến 300% so với hồi đầu năm 2010 [135]. Tuy nhiên, xu hướng này nhanh chóng dừng lại và thị trường bất động sản lại tiếp tục lao dốc do chính sách siết chặt tín dụng của ngân hàng nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm giảm thiểu nợ xấu, tăng cường vốn đầu tư cho các lĩnh vực có thời gian quay vòng vốn nhanh hơn. Giá đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.
Phân khúc chung cư cũng ghi nhận tình trạng trầm lắng, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao, thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng ... nhưng số lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 05/2011 đến tháng 07/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú… Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.
Năm 2012 vẫn là một năm không mấy khả quan của thị trường bất động sản khi một loạt các vấn đề tồn đọng từ nhiều năm trước của thị trường này được bộc lộ ra hết như: Cung – cầu thị trường BĐS lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,… khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn diễn ra trên khắp thị trường BĐS.
Phân khúc căn hộ đã mất giá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011. Điển hình là dự án Eurowindow Multicomplex giảm 35%, tòa nhà CT3 dự án The Pride giảm 30%, dự án Unimax Hà Đông giảm hơn 30%. Giá đất biệt thự, liền kề cũng giảm khá mạnh khoảng 30% so với năm ngoái. Giá biệt thự Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch giảm 50% còn 25-18 triệu đồng/m2, biệt thự khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 giảm 40% xuống 27-32 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, do nguồn vốn trong nước bị siết, vốn đầu tư nước ngoài sụt giảm nghiêm trọng khiến hàng loạt công trình nhà ở tại Hà Nội dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ USD trở thành bãi đất hoang, ngay cả những “ông lớn” từng làm mây làm gió trên thị trường một thời như dự án Parkcity (Lê Trọng Tấn, Hà Đông), dự án Splendora (Hoài Đức), dự án Gamuda (Yên Sở, Hoàng Mai), Booyoung Vina (Hà Đông)...cũng buộc phải dừng lại do thiếu vốn. Chính điều này cũng dẫn đến tình trạng bùng phát tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng trong suốt năm qua liên quan vấn đề chậm bàn giao nhà. Ngoài ra, tồn kho bất động sản tăng cao cũng là vấn đề nan giải trong năm 2012.
Biểu đồ 2.1: Lượng căn hộ tồn kho bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013
(Nguồn: Cafeland.vn - Báo cáo thị trường bất động sản giai đoạn 2010 - 2013)
Báo cáo của Cafeland về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 – 2013 cho thấy một lượng lớn số lượng căn hộ tồn kho tại 2 địa phương lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.. Hồ Chí Minh, với gần 20.000 căn hộ tại thời điểm 31/12/2012 và theo nhận định của nhiều chuyên gia, phải mất từ 4-6 năm mới tiêu thụ hết đống hàng tồn kho này.
Từ đây, một vấn đề khác cũng nảy sinh đó chính là nợ xấu từ BĐS, theo số liệu của ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207,6 nghìn tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng. Trong nửa cuối của năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu đang được các bộ ngành trình Chính phủ, Quốc hội xem xét thông qua như thiết lập Công ty Quản lý tài sản (VAMC), nới lỏng cho vay BĐS để tăng sức mua từ người dân, hạ lãi suất nhưng thị trường BĐS vẫn chìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp.
Biều đồ 2.2: Dư nợ tín dụng và tỉ lệ nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2010 - 2013
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước - Báo cáo tình hình tăng trưởng tín dụng giai đoạn 2010 - 2013)
Với một loạt các vấn đề phát sinh trong năm 2012, bước sang năm 2013, thị trường BĐS vẫn hết sức ảm đạm, thậm chí, còn nghiêm trọng hơn khi lượng căn hộ tồn kho có giá trị lên tới hơn hàng trăm ngàn tỷ đồng. Hàng nghìn dự án bất động sản phải đình hoãn do không có cả vốn lẫn khách hàng, kéo theo đó là hàng nghìn doanh nghiệp liên quan gặp khó. Trong bối cảnh đó, Chính phủ buộc phải ban hành Nghị quyết 02 với hàng loạt giải pháp giảm tồn kho thông qua gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường bất động sản. Tình hình chỉ khả quan hơn đôi chút tại thời điểm cuối năm 2013 khi thị trường đã có sự chuyển động từ phía các doanh nghiệp, cụ thể là những dự án nhà ở dần giảm giá bán, thủ tục tiếp cận cũng đơn giản hơn, giao dịch tại các sàn đã dần sôi động, dư nợ tín dụng tăng khoảng 12% so với năm 2012 nhưng tỷ lệ nợ xấu đã giảm đi đáng kể về mức 3.8%, giảm gần 10% so với năm 2012. Những phản hồi tích cực ban đầu đã tạo tâm lý là thị trường đang ấm dần lên, thậm chí đã có những ý kiến nhận định bất động sản đang xuống đến đáy, là thời điểm thích hợp nhất để mua nhà. Mặc dù, những tín hiệu lạc quan xuất
hiện chưa nhiều nhưng ít ra đó cũng là những điểm sáng để kỳ vọng nhiều chuyển biến tích cực hơn trong những năm tiếp theo.
2.2.4 Giai đoạn 2014 – 2015: Phục hồi
Bước sang năm 2014, lãi suất hạ nhiệt, vốn FDI tăng, chứng khoán lên đỉnh rồi điều chỉnh mạnh đẩy dòng tiền chuyển sang nhà đất, nền kinh tế thế giới vượt qua khủng hoảng và bắt đầu phục hồi, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có nhiều chuyển biến tích cực rõ nét. Lượng văn phòng được thuê ổn định trở lại với diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh, tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng bất động sản nhà ở tăng cao. Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014, lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước đạt trên 13.000 căn, tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 9.000 căn (đây là con số do chủ đầu tư công bố, chưa kể giao dịch ở thị trường thứ cấp trong dân) [140]. Nhờ đó, tồn kho bất động sản đang trên đà giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm ngoái tuy tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 94,5 nghìn tỷ [130]. Số lượng căn hộ còn tồn tại TP. Hồ Chí Minh khoảng trên 6.000 căn và tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn.
Bảng 2.1: Tồn kho bất động sản năm 2014
Chỉ tiêu Chung cư(căn) (tỷ đồng)Giá trị tầng (căn)Nhà thấp (tỷ đồng)Giá trị giảm so với nămTồn kho BĐS 2013
Cả nước 15.774 24.114 13.058 21.344 17,62%
Hà Nội 1.911 2.136 2.582 7.550 25,32%
TP.Hồ
Chí Minh 6.618 11.267 716 2.004 14,64%
(Nguồn: Bô ̣ Xây dựng - Báo cáo tồn kho bất động sản năm 2014)
Cũng theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao nhất từ 2011 đến nay, hiện đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ. Bên cạnh đó, giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng giảm giá như những năm trước. Thậm chí, ở một số dự án “nóng”cục bộ ở các thành phố lớn như trung tâm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh giá bán còn có hiện tượng tăng từ trên dưới 10% tùy từng dự án.
Ngoài ra, với 77,46% đại biểu Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, trong đó, lần đầu tiên Việt Nam mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam từ 01/07/2015. Qua đó, người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam là được mua và sở hữu nhà ở. Số lượng tối đa là 30% tổng số căn hộ trong tòa chung cư, 250 căn nhà trong khu đô thị có quy mô tương đương 1 phường với thời hạn sở hữu 50 năm [140]. Người nước ngoài còn được mua bất động sản để kinh doanh lại, được phép kinh doanh nghĩa trang. Quy định này thông thoáng hơn rất nhiều so với quy định cũ là phải cư trú từ 1 năm trở lên, số lượng được mua chỉ 1 căn hộ.Vì thế, giới chuyên môn đánh giá sau với quyết định này thị trường bất động sản sẽ có thêm dòng tiền “khủng” đổ vào thị trường, kích cầu mảng bất động sản cao cấp. Một tín hiệu lạc quan khác trong năm 2014 là vốn FDI đổ vào bất động sản tăng gấp 3 lần. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2014 cả nước thu hút 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Như vậy, số vốn FDI vào BĐS năm 2014 tăng gần gấp 3 lần so với năm 2013 (cả cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD với 20 dự án). BĐS là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút FDI chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến.
Điều này cho thấy, mối quan tâm đến bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm trở lại. Trong đó, nổi bật là Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore, …Riêng Hàn Quốc hiện có tới 81 dự án tại Việt Nam với tổng số vốn đăng ký xấp xỉ 7 tỷ USD. Ngoài ra, Năm 2014 được đánh giá là năm hoạt động M&A bất động sản sôi động nhất từ trước đến nay. Hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công. Trong đó, nổi bật là những tập đoàn, công ty lớn đều thâu tóm thành công nhiều dự án như Novaland, Vingroup, FLC Group, Him Lam,…Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn nước ngoài cũng không ngoài cuộc như Daibiru và Creed Group của Nhật, Berli Jucker của Thái Lan.
Bước sang năm 2015, các chỉ số vĩ mô của nền kinh tế đều rất khả quan như GDP tăng trưởng từ mức 7,05% so với năm 2014; tỷ lệ lạm phát được kiểm soát ở mức trung bình 4,09%; lãi suất huy động giảm, lãi suất cho vay được điều chỉnh
xuống mức 10%; đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,23 tỷ USD, vượt