Đến năm 2009, nền kinh tế thế giới bắt đầu chịu ảnh hưởng trực tiếp và toàn diện bởi cuộc khủng hoảng kinh tế ở nước Mỹ, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt rút vốn FDI ra khỏi các nước đang phát triển để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư và ngăn ngừa khủng hoảng ở nước mẹ, khiến cho một loạt các lĩnh vực sản xuất kinh doanh vốn đang nhận được nhiều sự ưu ái từ các nhà đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng nghiêm trọng, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Chỉ sau một thời gian ngắn tăng trưởng nóng, thị trường BĐS Việt Nam chính thức rơi vào tình trạng đóng băng, với số lượng vốn FDI thu hút được chỉ đạt 7,6 tỷ USD cho 39 dự án mới và 4 dự án tăng vốn, chỉ bằng ¼ so với năm 2008 về quy mô vốn và ½ về số lượng dự án cấp mới [50]. Tuy nhiên, đây vẫn là các con số đáng khích lệ bởi vốn FDI dành cho thị trường này vẫn xếp vị trí thứ 2, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so với lĩnh vực dịch vụ lưu trú và ăn uống. Một số dự án BĐS có vốn FDI lớn nhất trong năm 2009 thuộc về dự án Khu du lịch sinh thái bãi biển rồng tại Quảng Nam với số vốn 4,15 tỷ USD. Ngoài ra, có thêm dự án của Công ty TNHH thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tại Đồng Nai (với 2 tỷ USD) và dự án của Công ty TNHH một thành viên Galileo Investment Group Việt Nam có tổng vốn đầu tư là 1,68 tỷ USD. [137]
Trong số 43 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, Hàn Quốc là nước có tổng vốn đăng ký lớn nhất với hơn 1,24 tỷ USD, chiếm 16,32% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Đứng thứ hai là Nhật Bản với tổng vốn đăng ký 1,05 tỷ USD, chiếm 13,68%. Đứng thứ 3 là Singapore với tổng vốn đăng ký 0,96 tỷ USD, chiếm 12,36%; Đứng thứ 4 là Trung Quốc với 0.61 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 8,03% tổng vốn đầu tư đăng ký [99]. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là nơi thu hút được nhiều vốn FDI nhất vào lĩnh vực BĐS công nghiệp với 3,73 tỷ USD. Tiếp
theo là tỉnh Quảng Nam có số vốn đăng ký đạt 2,1 tỷ USD. Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Phú Yên lần lượt đứng ở những vị trí tiếp theo.
Bước sang năm 2010, khi mà cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới vẫn đang kéo dài và chưa có dấu hiệu chạm đáy, vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục giảm nhẹ với vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 6,832 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước, giảm gần 1 tỷ USD so với năm 2009 [116]. Tổng số lượng dự án được đầu tư bởi nguồn vốn FDI là 33 dự án, trong đó, có 27 dự án được đăng ký cấp vốn và 6 dự án được điều chỉnh tăng thêm vốn. Mặc dù có sự suy giảm nhưng lĩnh vực BĐS lại là lĩnh vực đứng thứ nhất trong số các lĩnh vực thu hút được nhiều vốn FDI nhất ở Việt Nam, do có sự xuất hiện của một siêu dự án nghỉ dưỡng trị giá 4 tỷ USD là dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An do công ty Genting VinaCapital đến từ Singapore làm chủ đầu tư. Bên cạnh đó là một số dự án lớn như Celadon City do liên danh Gamuda Land & Sacomreal (Malaysia và Việt Nam) trị giá 0,215 tỷ USD, dự án Khu du lịch tổng hợp cao cấp Mũi Dinh trị giá 450 triệu USD do Polo Beach International Limited (Hồng Kông) làm chủ đầu tư. [116]
Về cơ cấu nhà đầu tư, trong năm 2010, Singapore trở thành nhà đầu tư BĐS số 1 tại Việt Nam với tổng số vốn đầu tư đạt 4,6 tỷ USD, chiếm 67,6% tổng vốn FDI cho lĩnh vực BĐS, Hồng Kông và Hàn Quốc lần lượt xếp ở vị trí thứ 2 và thứ 3 [103]. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam năm 2010 đều đến từ Singapore như Keppel, Sembcorp, Mapletree… trong khi đó, các tập đoàn Hàn Quốc trong giai đoạn này ít tích cực tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn, yêu cầu lượng vốn lớn, trong những năm trước. Các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam, và phần lớn đang tập trung xử lý các vấn đề tại chính thị trường của mình.
Như vậy, chỉ sau chưa đầy hai năm khởi sắc, nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS đã chững lại và suy giảm liên tục. Đây là điều đã được dự báo trước bởi áp lực từ khủng hoảng kinh tế thế giới khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải giảm vốn đầu tư ở các nước đang phát triển để tập trung giải quyết khủng hoảng tại chính các
công ty mẹ. Bên cạnh đó, một loạt các chính sách tài chính – tiền tệ thắt chặt được áp dụng như: Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng; nghị định 69 về vấn đề giải phóng mă ̣t bằng được Chính phủ ban hành vào tháng 08/2009, có hiệu lực vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,…tăng cao gây lo ngại cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với những chính sách như trên, việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong các năm tiếp theo được dự báo sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn.
2.3.3 Giai đoạn 2011 – 2013: Bất ổn
Biều đồ 2.5: Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2007 – 2013
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư – Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2007 – 2016)
Năm 2011 chứng kiến sự suy giảm đỉnh điểm của vốn FDI dành cho thị trường BĐS kể từ sau khi gia nhập WTO với tổng vốn FDI thu hút được chỉ đạt
0,845 tỷ, trong đó, số vốn đầu tư mới là 0,741 tỷ USD cho 22 dự án mới và 0,104 tỷ USD cho 7 dự án tăng vốn, giảm gần 90% so với năm 2010 [49] , khiến lĩnh vực BĐS tụt xuống vị trí thứ 5 trong số các lĩnh vực thu hút được nhiều vốn FDI nhất của Việt Nam trong năm này. Theo các chuyên gia, sự sụt giảm này có nguyên nhân khách quan như dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự cạnh tranh về thu hút vốn FDI vào BĐS của các nước khác như Indonesia, Myanmar, nợ công ở khu vực Châu Âu ngày càng gia tăng… và nguyên nhân chủ quan như tỷ lệ lạm phát cao (18,58%) [50], quy hoạch thiếu đồng bộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, tình trạng thiếu điện, thiếu cơ sở hạ tầng dịch vụ, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, khó khăn trong khâu phê duyệt dự án kéo dài, giải phóng mặt bằng,… đã làm giảm hiệu quả của các dự án đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô đang làm ảnh hưởng đến thu hút FDI. Đây là dấu hiệu cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài thật sự rất lo ngại về triển vọng kinh tế của Việt Nam do các chỉ số kinh tế vĩ mô đều vượt ngưỡng an toàn. Trong năm này, dự án BĐS lớn nhất là dự án Gamuda City của Tập đoàn Gamuda với đại diện là Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam với tổng vốn đầu tư đạt 0,332 tỷ USD. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án BĐS bị thu hồi vốn như dự án bãi biển Rồng (Quảng Nam) đăng ký 4,15 tỷ USD, dự án hồ Tràm Asian Coast (Bà Rịa - Vũng Tàu); dự án Thành phố sáng tạo (Phú Yên), dự án khu công viên văn hóa Thế giới kỳ diệu (Bà Rịa - Vũng Tàu) có vốn đăng kí 1,3 tỷ USD [106] [138]
Về cơ cấu nhà đầu tư, với dự án Gamuda Land, Malaysia vươn lên trở thành nhà đầu tư có vốn FDI lớn nhất đổ vào lĩnh vực BĐS, tiếp theo lần lượt là Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan. Đồng thời, Hà Nội cũng vươn lên trở thành địa phương thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS lớn nhất, xếp sau đó là Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Đến năm 2012, tình hình thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS không có nhiều chuyển biến mặc dù lượng vốn FDI thu hút được đã tăng lên 1,84 tỷ USD cho 10 dự án mới và 6 dự án tăng vốn, chiếm 14,2% tổng lượng vốn FDI thu hút vào thị trường Việt Nam [125], giúp lĩnh vực kinh doanh BĐS cán đích ở vị trí thứ hai sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo, tuy nhiên, riêng dự án khu đô thị Tokyu do
nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã chiếm đến 1,2 tỷ USD. Xu hướng suy thoái kéo dài cũng khiến các nhà đầu tư nước ngoài e dè hơn trong việc đầu tư vào các dự án mới, do đó, kênh M&A được lựa chọn như một giải pháp tình thế khá hiệu quả. Không chỉ giúp các nhà đầu tư nước ngoài giảm thiểu thời gian chờ giải phóng mặt bằng, chờ cấp giấy phép đầu tư mà còn tận dụng được nguồn nhân lực, vật lực cho các dự án bất động sản đang dang dở như dự án khu phức hợp trung tâm thương mại và căn hộ cao tầng trị giá 30 triệu USD trên đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 6, TP. Hồ Chí Minh được Tổng Công ty thương mại Sài Gòn và Quỹ Ayala (Philipines) cùng hợp tác triển khai. [125]
Do có sự xuất hiện của dự án Tokyu tại Bình Dương, Nhật Bản trở thành nhà đầu tư FDI vào BĐS lớn nhất tại Việt Nam trong năm 2012 và Bình Dương cũng trở thành địa phương thu hút FDI vào BĐS nhiều nhất, xếp sau đó là TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa – Vũng Tàu [97]. Nếu không tính dự án Tokyu, tổng vốn FDI dành cho lĩnh vực BĐS chỉ đạt 0,64 tỷ USD, thấp hơn 20% so với năm 2011. Điều này cho thấy tình trạng ngày càng bi đát của thị trường bất động sản Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và chưa hề xuất hiện bất cứ tín hiệu lạc quan nào để kỳ vọng sự khôi phục trong ngắn hạn.
Điều này đã được hiện thực hóa trong năm 2013, khi không có bất cứ dự án tầm vóc nào được đầu tư mới (trên 0,5 tỷ USD), tổng lượng vốn FDI cho lĩnh vực BĐS quay về con số dưới 1 tỷ USD, đạt 0,951 tỷ USD với 23 dự án mới và 5 dự án tăng vốn [121]. Dự án lớn nhất trong năm 2013 là dự án xây dựng nhà ở xã hội ở Hải Phòng với tổng vốn đầu tư đạt 50 triệu USD do công ty Purksa (Thái Lan) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, năm 2013 ghi nhận nhiều thay đổi về chính sách có tác động đến việc thu hút vốn FDI vào thị trường này như Luật Đất đai sửa đổi giúp nhà đầu tư nước ngoài được phép thuê đất và cho thuê lại đất kinh doanh sinh lời, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được đưa lên chương trình nghị sự, tạo tiền đề quan trọng trong việc thay đổi tư duy tiếp cận với lĩnh vực BĐS, kỳ vọng trao nhiều bình đẳng hơn nữa cho các nhà đầu tư ngoại… Đây là các tín hiệu rất lạc quan, củng cố lại niềm tin cho các nhà đầu tư ngoại khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam.
Như vậy, trong toàn bộ giai đoạn 2011 – 2013, tình hình thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam gặp nhiều sóng gió, rơi vào tình trạng suy thoái kéo dài nhưng vẫn đảm bảo được sự ổn định khi vốn giải ngân cho lĩnh vực này luôn duy trì ở mức 40% đến 50% so với tổng vốn đầu tư. Các nhà đầu tư ngoại cũng bắt đầu rà soát lại các danh mục đầu tư đảm bảo tốt tính lợi nhuận và thanh khoản thay vì đầu tư tràn lan như giai đoạn trước đó, dẫn chứng là vốn đầu tư trung bình của mỗi dự án chỉ đạt khoảng 49 triệu USD và hầu hết các dự án BĐS đều tập trung cho phân khúc thu nhập trung bình và thấp, giúp các nhà đầu tư dễ dàng xoay vòng vốn mặc dù lợi nhuận đầu tư chưa cao. Trong giai đoạn này, cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư mới thuộc khu vực Đông Nam Á có sự quan tâm nghiêm túc dành cho thị trường Việt Nam như Thái Lan, Malaysia, Singapore…Với lợi thế về mặt địa lý, cùng thuộc thành viên ASEAN, có nhiều điểm tương đồng về văn hóa xã hội, các nhà đầu tư Đông Nam Á cũng dần dần thâm nhập vào thị trường BĐS Việt Nam sau một thời gian chịu lép vế trước các nhà đầu tư đến từ khu vực Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan.
2.3.4 Giai đoạn 2014 – nay: Khôi phục và tăng trưởng ổn định
Biểu đồ 2.6: Vốn FDI và vốn FDI giải ngân trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2013 – 2016
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư - Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2013 – 2016)
Bước sang năm 2014, nhận thấy xu thế đóng băng của thị trường BĐS đã nảy sinh nhiều tác động xấu đến nền kinh tế vĩ mô như gia tăng nợ xấu, vốn tồn đọng
cao … Chính phủ đã ban hành và sửa đổi kịp thời các biện pháp thương mại, bên cạnh việc triển khai rà soát lại một loạt các chính sách thương mại. Nhờ đó, trong năm 2014, thị trường BĐS đã chính thức ghi nhận được những tín hiệu phục hồi đầu tiên khi tổng vốn FDI thu hút đạt 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI đầu tư, gấp gần 3 lần so với năm 2013, với 35 dự án cấp mới và 4 dự án tăng thêm vốn [111]. Một số dự án BĐS lớn có vốn FDI xuất hiện trong giai đoạn này là: Dự án xây dựng khu chung cư phường 22, quận Bình Thạnh (TP. Hồ Chí Minh) của công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) có tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD; dự án khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên) với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD do công ty Rose Rock thuộc tập đoàn Rockefeller (Mỹ) làm chủ đầu tư, trong đó vốn đầu tư đăng ký giai đoạn 1 của dự án là 1,5 tỷ USD; dự án Alma Resort tại khu du lịch Bãi Rồng – Cam Ranh với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD do Igal Ahouvi, tỷ phú người Isarel làm chủ đầu tư; dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort, với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD do công ty State Development - Moscow làm chủ đầu tư; dự án Hanoi Westgate tại Quốc Oai, Hà Nội trị giá 140 triệu USD do liên doanh Keppel Land (Singapore) và công ty Hanoi Westgate làm chủ đầu tư, trong đó, Keppel Land giữ 60% cổ phần [121]. Đây là tín hiệu phục hồi quan trọng cho thấy các nhà đầu tư ngoại đã quyết định quay trở lại đầu tư với quy mô lớn hơn, có chọn lọc hơn vào các dự án FDI thuộc lĩnh vực BĐS ở Việt Nam nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường này sau một thời gian tập trung xử lý các vấn đề phát sinh do khủng hoảng kinh tế thế giới, cũng như nghe ngóng các phản hồi tích cực tình hình thị trường BĐS Việt Nam sau những cải cách về môi trường đầu tư cho lĩnh vực BĐS của Chính phủ.
Một xu thế dễ nhận thấy trong năm này chính là việc các nhà đầu tư không còn quá tập trung vào phân khúc chung cư nhà ở hoặc văn phòng, những phân khúc vốn