Thu hút FDI có chọn lọc: Những năm gần đây và dự báo trong những năm
sắp tới, Viê ̣t Nam đã, đang và sẽ tiếp tục là mô ̣t trong những điểm đầu tư BĐS hấp dẫn trên thế giới. Tuy nhiên hiê ̣n nay, khi nền kinh tế đòi hỏi phải tái cơ cấu, phải phát triển nhiều ngành sản xuất khác, thì viê ̣c tập trung vốn FDI vào lĩnh vực này có thể gây rủi ro về bất ổn kinh tế vĩ mô vì những biến động của thị trường BĐS liên quan trực tiếp đến luồng tiền FDI vào nước ta, có thể ảnh hưởng đến cán cân thanh toán tổng thể. Do đó, việc thu hút FDI vào BĐS cần phải thâ ̣n trọng, tính toán kỹ lưỡng hơn, có sự định hướng và chọn lọc [100]. Thứ nhất, cần chọn lọc nhà đầu tư. Theo đó, Chính phủ nên xây dựng mô ̣t hê ̣ thống tiêu chí đánh giá đối với năng lực của mỗi nhà đầu tư nước ngoài, ví dụ như: năng lực tài chính, khả năng quản lý, kinh nghiê ̣m trong lĩnh vực này, nền tảng khoa học – công nghê ̣,… Thứ hai, cần chọn lọc dự án theo địa phương. Dễ dàng nhâ ̣n thấy mô ̣t thực tế đang diễn ra đối với
thị trường BĐS Viê ̣t Nam, đó là lượng vốn FDI chủ yếu chảy vào các tỉnh/thành lớn (như Hà Nô ̣i, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang,…), đă ̣c biê ̣t gần đây là những khu vực, địa phương gần biển (Phú Quốc là mô ̣t điển hình) do sự phát triển và gia tăng nhanh chóng của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Như vâ ̣y sẽ dẫn tới sự mất cân bằng trong quá trình phát triển thị trường BĐS khi mà còn rất nhiều địa phương có quỹ đất dư thừa nhưng chưa được tâ ̣n dụng và khai thác có hiê ̣u quả, gây lãng phí tài nguyên. Thứ ba, cần chọn lọc dự án theo phân khúc, cụ thể là ở Viê ̣t Nam hiê ̣n đang có nhu cầu rất cao về phân khúc nhà ở xã hô ̣i, nhà ở cho tầng lớp trung lưu nhưng lại thiếu vốn. Bên cạnh đó, thu hút FDI vào viê ̣c nâng cấp, phát triển cơ sở hạ tầng cũng được Chính phủ nước ta chú trọng và mong muốn các nhà đầu tư hướng tới, tuy nhiên, trước sự thăng hoa và nở rô ̣ của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, đang ngày càng nóng hơn và chưa có dấu hiê ̣u dừng lại, thì Chính phủ cần cân bằng giữa các dự án cho từng phân khúc, tìm kiếm thêm và ưu tiên cấp phép đăng ký cho những dự án thuô ̣c phân khúc đang bị hạn chế và chưa phát triển.
Đẩy mạnh hoạt động của các sàn giao dịch và cơ quan tư vấn, thẩm định giá: Nhà nước cần từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các
giao dịch trên thị trường BĐS trong đó nâng cao chất lượng các sàn giao dịch BĐS để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu các loại đất để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Nhà nước cần quy định thực hiện công khai việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các sàn giao dịch. Đối với nhà đất tại các đô thị đã đưa vào sử dụng ổn định, Chính phủ cần tập trung chỉ đạo thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật để đảm bảo cho mọi hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên sàn giao dịch. Đồng thời nhà nước cần quản lý và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS như các tổ chức, cá nhân định giá, các tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn về BĐS. Bên cạnh đó, xác định giá đất theo tiêu chí thống nhất cũng nhằm phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản và cần quy định cụ thể.
Chính phủ nên mở rộng cho các doanh nghiệp về thẩm quyền định giá, chức năng thẩm định giá đang hoạt động theo Luật doanh nghiệp, nếu các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về điều kiện theo Luật đất đai năm 2013. Việc hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản cũng sẽ điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả.
Xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản: Muốn nâng cấp độ minh bạch của
thị trường BĐS không thể thiếu một thước đo của thị trường để Chính phủ, các cơ quan chức năng có cơ sở tin cậy nhằm điều chỉnh thị trường BĐS đi đúng hướng, hay bản thân những nhà đầu tư, người mua BĐS cũng nhận biết được giá trị thực của hàng hóa BĐS mà mình giao dịch. Một thị trường minh bạch là một thị trường mà ở đó, giá trị của hàng hóa được nhận diện một cách trung thực. Do đó, chính phủ cần hoàn thiê ̣n công tác xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS (REMI) trên địa bàn các tỉnh, thành phố. Bên cạnh đó, Nhà nước cần đẩy mạnh việc tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.
Đào tạo nguồn nhân lực cho ngành bất động sản: Nhà nước cần có kế
hoạch trong viê ̣c tổ chức các khóa đào tạo về kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành các điều khoản của luật pháp hoặc quy định cho các chuyên viên phụ trách các dự án. Cán bộ quản lý Nhà nước và trong các doanh nghiệp cần chú trọng cả kiến thức chuyên môn, luật pháp quốc tế, thông lệ quốc tế trong lĩnh vực BĐS, du lịch, trình độ ngoại ngữ lẫn phẩm chất đạo đức. Bên cạnh đó, Nhà nước cần mở rộng phạm vi bồi dưỡng kiến thức pháp luật, nghiệp vụ quản lý BĐS, cập nhật các thông tin BĐS cho đội ngũ nhân viên làm việc cho các doanh nghiệp FDI góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ. Cơ quan thẩm quyền cũng nên đồng thời tổ chức các khóa học về BĐS và các nghiệp vụ liên quan như định giá, giám định BĐS, môi giới phát triển BĐS, quảng cáo tiếp thị BĐS và cấp chứng chỉ để chuyên nghiệp hóa đội ngũ quản lý và nhân viên kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS.
KẾT LUẬN
Nguồn vốn FDI đã trở thành một trong những nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển, có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bổ sung nguồn lực cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng thu ngân sách, giúp các nước nhân được vốn đầu tư nâng cao trình độ, kỹ năng lao động, tạo thêm nhiều công ăn việc làm mới, đồng thời góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại với các nước trên thế giới, thúc đẩy tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Dựa trên điều kiện tự nhiên, các yếu tố kinh tế - chính trị - xã hội cùng với những chính sách mở cửa, thu hút FDI hiệu quả và hợp lý, Việt Nam đang dần trở thành một điểm đến hấp dẫn của nguồn vốn FDI trong mắt các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Qua đó, góp phần nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế, đẩy nhanh quá trình hội nhập toàn cầu.
Lĩnh vực BĐS ở Việt Nam hiện nay đang trở thành một lĩnh vực có tiềm năng thu hút FDI mạnh mẽ nhất với những ưu thế về môi trường đầu tư liên tục được cải thiện, nhu cầu về BĐS rất cao trong khi cung bất động sản có chất lượng tốt chưa đủ để đáp ứng đã tạo ra hàng loạt cơ hội kinh doanh cho giới đầu tư. Với ưu thế là một thị trường có mức tăng trưởng kinh tế cao, giá cả nhân công rẻ, BĐS Việt Nam đang là tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ trong khu vực Châu Á mà còn cả các nhà đầu tư trên khắp thế giới. Đồng thời, rút kinh nghiệm từ những kinh nghiệm từ hai quốc gia có chung nhiều nét về văn hóa – xã hội và đang thành công trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS là Singapore và Trung Quốc, Việt Nam đã thiết lập một khung pháp lý thống nhất, minh bạch và bình đẳng giữa các nhà đầu tư, nhằm tạo một sân chơi cạnh tranh sòng phẳng để hướng đến lợi ích cho người tiêu dùng, đảm bảo sự an tâm cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Hiện nay, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều trở ngại và thách thức khi thu hút vốn FDI từ các nhà đầu tư nước ngoài như sự cạnh tranh từ các quốc gia đang phát triển khác trong khu vực, chính sách pháp lý còn nhiều kẽ hở, quy định thủ tục hành chính còn rườm rà, khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, đền bù đất đai, hạn chế về cơ sở vật chất, hạ tầng kĩ thuật khiến các nhà đầu tư nước ngoài bận tâm, lo lắng trước khi ra quyết định đầu tư . Do đó, việc cấp thiết
hiện nay là cần phải có sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất của mọi bộ phận từ Trung ương đến địa phương trong việc cải thiện hơn nữa hệ thống luật pháp, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, tăng cường thực hiện hơn nữa các biện pháp xúc tiến đầu tư giới thiệu hình ảnh về Việt Nam trên trường quốc tế. Bên cạnh đó, cần duy trì tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định và vững chắc, thực hiện hội nhập một cách chủ động và không đánh mất bản sắc riêng. Luận văn đã đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cường, đẩy mạnh thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm các nhóm giải pháp: (1) Đẩy mạnh hoạt đô ̣ng xúc tiến đầu tư; (2) Hoàn thiê ̣n hê ̣ thống chính sách pháp luâ ̣t; (3) Hoàn thiê ̣n chính sách tín dụng BĐS; (3) Các chính sách về kinh tế; (4) Cải cách thủ tục hành chính; (5) Phát triển cơ sở hạ tầng; (6) Quản lý dòng vốn FDI. Nếu thực hiện được, chắn chắn hoạt động thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam mới thật sự vững bền và hiệu quả.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liê ̣u tham khảo tiếng anh
1. Alfaro L.et al., FDI and economic growth: the role of local Financial market,
2003
2. Arumugam Rajenthran (2002), Malaysia: An overview of the legal framework for Foreign Direct Investment, Institute of Southeast Asian Studies, Singapore, ISSN 0218-8937
3. Barro Robert, Xavier Sala-i-Martin (1995), Economic Growth, McGraw Hill 4. Blonigen, B. A., and Wang, M.G.( 2005). Inappropriate Polling of Wealthy
and Poor Countries in Empirical FDI Studies. In Does Foreign Direct Investment Promote Economic Development? ed. Theodore H. Moran, Edward M, Graham, and Magnus Blomström. Washington: Institute for International Economics and Center for Global Development
5. Borensztein E., J. De Gregorio and J. W. Lee (1998), “How Does Foreign Direct Investment Affect Economic Growth?”, Journal of International Economics, Vol. 45 (June), The USA, pp.115-135
6. Faramarz Akami, Foreign Direct Investment in Developing countries: Impact on Distribution and Employment, 2008
7. Hansen H. and Rand J., On the casual link between FDI and growth in developing countries, 2007
8. IMF, Definition of foreign direct investment (FDI) terms, 2004
9. Lall (2000), “Export performance, technological upgrading and foreign direct investment strategies in the Asian newly industrializing economies. With special reference to Singapur”, ECLAC serie desarrollo productivo 88, Santiago, Chile.
10. Mottable, Dhaka, Determinants of foreign direct invesment and its impact on economic growth in developing countries, 2007
12. Seldon & Song (1994), The relationship between FDI and the natural environment: Fact, Evidence and Prospects, Springer Brief in Economics, ISSN 2191-5504
13. Spar (1998), Attracting High Technology Investment: Intel’s Costa Rican Plant, Washington DC, Foreign Investment Advisory Service, IFC and World Bank, FIAS Occastional Paper 11
14. UNCTAD, World Investment Report, New York and Geneva, 1999 15. United Nation, Doing business in Vietnam, 2012
16. United Nation, FDI in least developed countries at a glance: 2002, UN conference on trade and development, Geneva, New York, 2012
17. United Nations Conference on Trade and Development, World Investment Report, Cross-border Mergers and Acquisition and Development, 2007 18. United Nations Conference on Trade and Development, World Investment
Report, Transnational Corporations and Export Competitiveness, 2007
19. Velde (2001), Policies towards foreign direct investment in developing countries: Emerging best-practices and outstanding issues, Overseas Development Institute, London
Tài liê ̣u tham khảo tiếng viê ̣t
20. Phạm Thị Hoài Anh, Lê Hà Thu, Đánh giá tác động giữa vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 281/2014, tr. 37 – tr. 56
21. Lê Xuân Bá, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và kĩ thuật, 2003
22. Lê Xuân Bá, Tác động của FDI tới tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam, NXB Khoa học và kĩ thuật, 2006
23. Nguyễn Kim Bảo, Đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Trung Quốc từ 1979 đến nay, NXB Khoa học xã hội, 2015
24. Đỗ Đức Bình, Nguyễn Thường Lạng, Giáo trình kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2008
25. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Chiến lược thu hút và sử dụng vốn FDI đến 2010 và tầm nhìn đến 2020, Hà Nội, 2005
26. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Kỷ yếu 20 năm đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, NXB Thống nhất Hà Nội, Hà Nội, 2008
27. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tình hình và giải pháp tăng cường thu hút FDI trong giai đoạn tới, Hà Nội, 2016
28. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Một số nguyên nhân hạn chế đầu tư vào thị trường bất động sản và đề xuất hoàn thiện pháp luật đất đai để phát triển thị trường bất động sản, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về tăng cường năng lực quản lý đất đai và môi trường, Hà Nội, 2013
29. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chuyên đề về thị trường bất động sản, Hà Nội, 2012
30. Bô ̣ Tư pháp, Những đổi mới quan trọng về chính sách đất đai trong Luâ ̣t Đất đai năm 2013, tại đường dẫn http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-
trao-doi.aspx?ItemID=1671, truy câ ̣p ngày 27/04/2017
31. Thái Bá Cẩn, Thị trường bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài chính, 2013
32. Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 163/NĐ- CP ngày 29/12/2006
33. Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
34. Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 32/2017/NĐ-CP ngày 31/03/2017
35. Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013
36. Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Nghị quyết 19/NQ-CP ngày 12/03/2015
37. Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Báo cáo FDI 9 tháng đầu năm 2016
38. Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Báo cáo số liệu đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Việt Nam các năm từ 2007 đến 2016
39. Cục Phát triển Doanh nghiê ̣p - Bô ̣ Kế hoạch và Đầu tư, Quản lý Nhà nước hoạt đô ̣ng xúc tiến đầu tư, tại đường dẫn
htTP.://www.business.gov.vn/tabid/60/catid/10/item/12911/quản-lý-nhà-nước- hoạt-đô ̣ng-xúc-tiến-đầu-tư.aspx, truy câ ̣p ngày 30/04/2017
40. Đặng Thành Cương, Tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào tỉnh Nghệ An, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2012
41. Hoàng Văn Cường, Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng, 2016
42. Đại học Nông Nghiệp 1, Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Giáo dục, 2015
43. Nguyễn Ngọc Định, Xây dựng một lộ trình thu hút vốn FDI vào Việt Nam giai