Những hạn chế và nguyên nhân

2.4.2.1 Hạn chế

 Các nhà đầu tư nước ngoài, với ưu thế về nguồn vốn, trình độ quản lý và kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực bất động sản đang dần lấn lướt các nhà đầu tư trong nước.

Thực tế cho thấy, trong suốt giai đoạn 2007 – 2016, các nhà đầu tư ngoại thường chờ cho đến khi các nhà đầu tư nội gặp khó khăn để thực hiện các thương vụ lớn, các dự án vàng với mức giá khiến nhiều nhà đầu tư nội “không phân vân đến 1 giây” trước khi ra quyết định bán. Hàng loạt các thương vụ M&A diễn ra trên thị trường bất động sản như Keppel Land tham gia vào dự án Empire City, Capita Land gia tăng sở hữu của mình ở dự án The Vista, hoặc nổi bật nhất gần đây là sự kiện Mapletree mua lại toàn bộ khu phức hợp Kumho Asiana Plaza… đã cho thấy tiềm năng rất lớn của các nhà đầu tư ngoại. Đây hầu hết là những dự án có vị trí đẹp, thuận lợi để cư trú hoặc đầu tư kinh doanh.

 Nhiều dự án bất động sản còn nằm trên giấy.

Trong giai đoạn 2007 – 2016, khối lượng vốn FDI đổ vào bất động sản lên đến trên 56 tỷ USD nhưng số lượng giải ngân FDI trong lĩnh vực này chỉ đạt khoảng 19 tỷ USD, tức chỉ bằng 1/3, như vậy, hiện nay đang xảy ra tình trạng dồn dập các dự án FDI đổ vào xây dựng các khu du lịch ven biển, trong đó có khá nhiều dự án “treo” chỉ để giữ đất, chờ lên giá hoặc bán lại kiếm lời. Điều này làm dấy lên những lo ngại về lãng phí cơ hội đầu tư của xã hội.

 Thu hút quá nhiều vốn FDI vào thị trường bất động sản dễ dẫn đến tình trạng mất kiểm soát và gây ra những tác động tiêu cực.

Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng … rất ảm đạm thì việc một nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản như vốn FDI sẽ tạo ra những cơn sốt đất trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư với ưu thế về vốn dễ dàng thao túng thị trường và có thể sẽ gây ra nhiều hậu quả nặng nề mà bài học về sự suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2010 – 2013 vẫn còn nóng hổi trên nhiều trang thông tin truyền thông.

 Tác động tiêu cực đến nền kinh tế vĩ mô.

Hàng loạt dự án vốn FDI vào bất động sản được thu hút vừa qua bị phát hiện có vốn điều lệ thấp hơn nhiều so với vốn đăng ký. Nguồn vốn chênh lệch được các nhà đầu tư ngoại bù đắp bằng vốn vay ngân hàng và bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người có nhu cầu. Điều này không chỉ gây nên tình trạng “bong bóng bất động sản” mà còn đẩy các tổ chức tài chính Việt Nam và các chủ thể có nhu cầu rơi vào tình trạng “cầm dao đằng lưỡi” bởi nếu nhà đầu tư nước ngoài rút vốn hoặc bỗng dưng biến mất khỏi Việt Nam thì hậu quả để lại sẽ vô cùng khôn lường. Đó chính là những khoản nợ xấu và khả năng mất thanh toán của ngân hàng, là sự mất niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản Việt Nam.

 Đối tác đầu tư chưa đa dạng

Thị trường BĐS có nguồn vốn FDI mới chỉ là sân chơi chủ yếu của các nhà đầu tư trong khu vực như Đài Loan, Hồng Kông… mà chưa hấp dẫn các nhà đầu tư từ các nước phát triển mạnh mẽ như Mỹ và Tây Âu. Điều này xuất phát từ khâu marketing yếu của thị trường BĐS Việt Nam. Chúng ta mới chỉ giành được sự chú ý và quan tâm từ các nước láng giềng, những nơi hiểu rõ phong tục tập quán của ta, những nơi có lợi thế về mặt địa lý, do vậy họ sẵn sàng bỏ vốn đầu tư vào hàng loạt dự án.

2.4.2.2 Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn

 Quản lý nhà nước về FDI vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế

Nói chính xác hơn, các chính sách của chính phủ hầu hết vẫn chỉ mang tính chất giải quyết theo từng “sự vụ” phát sinh mà không có chính sách dài hạn hay xa hơn nữa là những chính sách mang tính chất đón đầu. Do đó, rất khó để tránh khỏi tình trạng chính sách chỉ có hiệu quả trong ngắn hạn mà không giải quyết được vấn đề dài hạn. Thực tế, có nhiều dự án nhà ở, trung tâm thương mại hoành tráng được quản lý bởi các nhà đầu tư ngoại nhưng không thể hoàn thành và bàn giao nằm đắp chiếu để cỏ mọc um tùm. Bên cạnh đó, quá trình kiểm tra, kiểm soát các nhà đầu tư ngoại chưa tốt dẫn đến nhiều nhà đầu tư yếu kém vẫn được cấp giấy phép đầu tư,

dẫn đến tình trạng “dự án treo”, “dự án nằm trên giấy”; quá trình quản lý không nhất quán liền mạch, thiếu sự chặt chẽ sát sao.

 Công tác giải phóng mặt bằng chưa tương ứng với nhu cầu FDI

Công tác giải phóng mặt bằng không kịp thời, chưa được quan tâm và thiếu đồng bộ với quy hoạch ngành, chưa đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư FDI. Có rất nhiều dự án FDI cho lĩnh vực bất động sản đã được cấp giấy phép đầu tư nhưng không thể thực hiện được bởi thiếu quỹ đất “sạch”, tiến độ giảo phòng mặt bằng khó khăn kéo dài.

 Các hoạt động xúc tiến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS còn kém

Dù có nhiều lợi thế về mặt lực lượng lao động, nhu cầu thị trường lớn mà chưa được đáp ứng cũng như các nguồn lực thiên nhiên dồi dào, nhưng giới đầu tư còn chưa được biết đến thông tin về BĐS Việt Nam một cách đầy đủ và chính xác nhất. Chúng ta vẫn bị động trong việc nhận vốn FDI vào lĩnh vực này, chưa thực sự chủ động giới thiệu, kêu gọi đầu tư một cách cụ thể, chuyên nghiệp và bài bản. Đây là nguyên nhân làm hạn chế lượng đối tác đầu tư của Việt Nam bởi chỉ có các nước lân cận mới có cơ hội nắm rõ hơn tình hình biến động của thị trường BĐS Việt Nam. Do vậy, cần phải nâng cao hơn nữa việc quảng bá, kêu gọi đầu tư từ các nước phát triển, đồng thời đưa ra những chính sách, ưu đãi tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài.

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM 3.1 Triển vọng, thách thức và định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ở Viê ̣t Nam

3.1.1 Dự báo về xu hướng dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trên thế giới

Thị trường BĐS Châu Á – Thái Bình Dương đang là điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Tỷ trọng đầu tư vào thị trường này không ngừng tăng trong những năm vừa qua. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, vốn FDI vào thị trường BĐS Châu Á chỉ đạt 1,4 tỷ USD trong năm 2009 thì đến năm 2015 con số này đã lên tới 9,6 tỷ USD, và chỉ trong nửa đầu năm 2016 đã đạt 4,7 tỷ USD [127]. Trong 18 tháng gần đây nhất, Châu Á đã nhận được những khoản đầu tư khá lớn vào thị trường BĐS từ các tổ chức, tập đoàn lớn của khu vực Trung Đông và Bắc Mỹ. Các tổ chức quốc tế này đã chiếm tới 57% tỷ trọng nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS thương mại nửa đầu năm 2016 (tăng 9% so với năm 2012). Các nguồn thanh khoản đơn thuần không chỉ xuất phát từ nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư trên các quốc gia khác nhau, mà còn trên các loại tài sản và mức độ rủi ro khác nhau. Dòng chảy vốn hai chiều từ đông sang tây/từ tây sang đông bao gồm các cơ hội đầu tư tại địa phương và tìm kiếm các đối tác liên doanh, đòi hỏi đơn vị trung gian chất lượng cao ở cả hai đầu. Hiện nay, các khối tài sản thương mại chủ chốt như các tòa nhà văn phòng hạng sang có vị trí đắc địa vẫn là ưu tiên hàng đầu cho các nhà đầu tư nước ngoài, bởi tiềm năng trong phân khúc này vẫn còn rất lớn. “Xây dựng giá trị cốt lõi” là chiến lược quan trọng cho các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội và có định hướng lâu dài tại Châu Á. Bên cạnh đó, việc thị trường văn phòng phát triển trên quy mô rộng, ở nhiều thành phố khác nhau sẽ tạo cơ hội để giảm giá thuê. Đây cũng sẽ là xu hướng trong thời gian tới ở những trung tâm lớn khu vực Châu Á.

Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông đang ngày càng khẳng định vị trí là điểm đến đầu tư ưa thích cho dòng vốn từ các quỹ đầu tư Châu Á, đặc biệt là các quỹ đầu tư cá nhân. Năm 2017, các quốc gia này sẽ tiếp tục tham gia tích cực, tuy nhiên chúng ta sẽ chứng kiến cả sự xuất hiện của các quốc gia khác như Hàn Quốc, Nhật Bản và có thể cả Ấn Độ.

Tại thị trường Nhật Bản, các nhà đầu tư có kinh nghiệm vẫn đang tìm kiếm những cơ hội để đầu tư vào các thị trường tiềm năng như Osaka và Fokuoka [127], đây là hai thành phố có vị trí đắc địa và tốc độ phát triển khá cao chỉ đứng sau Tokyo.

Các nước Đông Nam Á có nhiều triển vọng về mặt kinh tế xã hội và có rất nhiều tiềm năng thu hút được các khoản đầu tư lớn từ nước ngoài như Malaysia, Indonesia và Philippines, trong vòng 5 năm tới, được kỳ vọng sẽ tăng trưởng nhanh chóng về mặt kinh tế. Trong khoảng thời gian 2017 – 2021, GDP bình quân hàng năm của Malaysia và Indonesia được dự báo sẽ tăng lần lượt ở mức 4,84% và 5,8%. Malaysia có GDP bình quân đầu người cao nhất trong 5 nền kinh tế đang phát triển trong ASEAN. Trong 5 năm tới, Quỹ tiền tê ̣ quốc tế IMF dự đoán GDP bình quân đầu người của Malaysia sẽ tiếp tục đứng trên Trung Quốc. Nhìn chung, sức mua tại Malaysia được dự đoán sẽ vẫn giữ ở mức cao. Tại Malaysia, các yếu tố căn bản của nền kinh tế hiện đang vững mạnh, đồng Ringgit yếu và luồng FDI vào Malaysia dồi dào. Nguồn đầu tư của Trung Quốc chiếm 16% GDP năm 2015 của Malaysia. Nếu kéo dài trong 20 năm, nguồn đầu tư này sẽ giúp GDP của Malaysia tăng trưởng thêm 0,7% mỗi năm so với mức GDP năm 2015. Dự kiến Malaysia sẽ thu hút nhiều sự quan tâm và hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư hơn trong 12 – 18 tháng tiếp theo.

Indonesia là một nền kinh tế có nhiều tiềm năng. Các yếu tố căn bản của nền kinh tế rất vững chắc và nguồn vốn FDI vào Indonesia cũng ngày càng nhiều. Các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các cơ hội trong phân khúc BĐS thương mại chất lượng cao tại Kuala Lumpur. Quan trọng hơn, việc thực hiện thành công các chương trình ân xá thuế là dấu hiệu cho thấy hệ thống thuế của quốc gia này đang dần trở nên hợp lý hơn. Trong 3 tháng đầu tiên, sáng kiến này đã đạt được 90% mục tiêu 4 triệu tỷ rupiah.

Theo Savills – Tâ ̣p đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới, trong năm tới, dự kiến Indonesia sẽ thu hút nhiều hoạt động đầu tư hơn, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư Chính phủ và các tập đoàn doanh nghiệp lớn. Trong khu vực

Đông Nam Á, cơ hội phát triển từ các hình thức đầu tư mở rộng hoạt động bằng cách xây dựng cơ sở mới hoặc mua cơ sở hiện có ở nước ngoài, đặc biệt là ở các thị trường như Indonesia, Malaysia, Việt Nam và Myanmar sẽ được hưởng lợi nhờ nguồn vốn từ các tổ chức này. Nguồn vốn đầu tư từ Trung Quốc sẽ như một chất xúc tác tăng trưởng, cả hai nền kinh tế được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư một cách rộng rãi và sâu sắc hơn.

Lào cũng cho thấy được sự gia tăng đáng kể về khối lượng bất động sản được xây và bán ra, khi nhu cầu thuê và mua nhà của người nước ngoài tại nước này cũng bắt đầu tăng mạnh.

Việt Nam cũng có dấu hiệu tích cực khi ghi nhận số lượng khách quốc tế đạt kỷ lục với hơn 10 triệu lượt khách trong năm 2016, tăng 26% so với năm trước. Theo JLL Việt Nam, người nước ngoài đã mua hơn 1.000 căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh kể từ khi luật mới về người nước ngoài mua nhà có hiệu lực (Tháng 07/2015).

3.1.2 Định hướng phát triển thị trường BĐS của Viê ̣t Nam

Ngày 19/05/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 06/2004/ NQ - CP về mô ̣t số giải pháp lành mạnh hóa thị trường BĐS, đây là mô ̣t trong những văn bản mang tính nền tảng, tạo tiền đề cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Từ đây, các Ban chỉ đạo phát triển nhà và thị trường BĐS ra đời. Đồng thời, các Hiê ̣p hô ̣i BĐS cũng được hình thành, định hướng phát triển cho thị trường BĐS. Theo Nghị quyết số 06/2004/ NQ - CP, mục tiêu phát triển thị trường BĐS là khai thác có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình xây dựng để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất - kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường tạo điều kiện thuận lợi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế. Đi kèm với mục tiêu là các giải pháp phát triển thị trường BĐS, bao gồm: Các giải pháp chung là tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất

và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển các giao dịch chính thức trên thị trường; hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp , bảo lãnh vay vốn để phát triển BĐS; tăng cường khả năng cung cấp hàng hoá BĐS, nhất là đất để sản xuất - kinh doanh và BĐS nhà ở để góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu; từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và làm lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS. Và các giải pháp cụ thể là đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tạo điều kiện cho các chủ thể giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường; tập trung chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dựng BĐS; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai; triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác có hiệu quả nguồn đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, thu hồi đất để phục vụ triển khai các dự án BĐS.

Ngày 07/01/2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ đồng bô ̣, cụ thể cho phân khúc nhà ở xã hô ̣i để làm ấm thị trường BĐS. Nghị quyết này nêu rõ Ngân hàng Nhà nước Viê ̣t Nam sẽ dành từ 20.000 đến 40.000 tỷ đồng thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại Nhà nước cho vay mua nhà. Đồng thời, các ngân hàng thương mại