6. Bốcục đềtài
1.4Tổng quan vềlĩnh vực bấtđộng sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từLuật cổLa Mã, theođó bất động sản không chỉlà đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cảnhững gìđược tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cảnhững gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộphận cấu thành lãnh thổ. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
Pháp luật của nhiều nước trên thếgiới đều thống nhấtởchỗcoi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệthống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thểhiệnởquan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vịtrí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sựCộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sựNhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụthểbất động sản là “mảnh đất” chứkhông phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộphận của lãnh thổ, không thểlà đối tượng của giao dịch dân sự. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sựPháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thểhiệnởLuật Dân sựNhật Bản, Bộluật Dân sự Bắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cảnhững quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:
- Thứnhất, miêu tảcụthểnhững gìđược coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS.
- Thứhai, không giải thích rõ vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đấtđai”.
Luật Dân sựNga năm 1994 quy định vềBĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sựtruyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tựtheo cách của các Luật Dân sựtruyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung vềBĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽlàm tổn hại đến giá trịcủa chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gìđến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộluật Dân sựnăm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kểcảcác tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụthểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định vềBĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mởmà cho đến nay chưa có các quy định cụthểdanh mục các tài sản này.
1.4.2Đặc điểm của bất động sản 1.4.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từtính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bềmặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thểcủa đất đai là giới hạn vềdiện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổv.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏkểcảhai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tốkhông giống nhau. Trên thịtrường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vịtrí không gian khác nhau kểcảhai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà caoốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dịbiệt hoặc đểtạo sựhấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoảmãn sở thích cá nhân v.v.. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
1.4.2.2 Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thểbịhuỷhoại, trừkhi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thểtồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉtuổi thọcủa vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọvật lý” và “tuổi thọkinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tếchấm dứt trong điều kiện thịtrường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từBĐS đó. Tuổi thọvật lý dài hơn tuổi thọkinh tếkhá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủyếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bịlão hoá và hư hỏng, không thểtiếp tục an toàn cho việc sửdụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thểkéo dài tuổi thọvật lý để“chứa” được mấy lần tuổi thọkinh tế. Thực tế, các nước trên thếgiới đã chứng minh tuổi thọkinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sửdụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọkinh tế của nhàở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọkinh tếnhà xưởng công nghiệp, nhàởphổthông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bịmất đi, không bịthanh lý sau một quá trình sửdụng, lại có thểsửdụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờcạn. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
1.4.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau :
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trịcủa một BĐS này có thểbịtác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạtầng sẽlàm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trịsửdụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sựhấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổbiến.
1.4.2.4 Các tính chất khác:
Tính thíchứng :Lợi ích của BĐSđược sinh ra trong quá trình sửdụng. BĐS trong quá trình sửdụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sửdụng của người tiêu dùng trong việc thoảmãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụthuộc vào năng lực quản lý :Hàng hoá BĐS đòi hỏi khảnăng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khảnăng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tốtập quán, thịhiếu và tâm lý xã hội :Hàng hoá BĐS chịu sựchi phối của các yếu tốnày mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụthuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cảcác vấn đềtín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
1.5 Lựa chọn thịtrường mục tiêu1.5.1 Đánh giá đoạn thịtrường 1.5.1 Đánh giá đoạn thịtrường
Khi đánh giá các phân đoạn thịtrường khác nhau, doanh nghiệp phải xem xét ba yếu tốlà qui mô và mức tăng trưởng của từng phân đoạn thịtrường, mức độhấp dẫn về cơ cấu của phân đoạn thịtrường, những mục tiêu và nguồn lực của doanh nghiệp.
Qui mô và mức tăng trưởng của từng phân đoạn thịtrường: Qui mô của mỗi phân đoạn thịtrường phải phù hợp với khảnăng đápứng và quan điểm phục vụcủa doanh nghiệp. Có những doanh nghiệp thích chọn phục vụnhững phân đoạn thịtrường có khối lượng tiêu thụlớn và bỏqua những phân đoạn thịtrường nhỏ. Những doanh nghiệp nhỏthì tránh những phân đoạn thịtrường lớn do nguồn lực của mình hạn chế. Các doanh nghiệp đều mong muốn duy trì và nâng cao mức tăng trưởng của các phân đoạn thịtrường mục tiêu. Tuy nhiên, các phân đoạn thịtrường đang tăng trưởng thường là đối tượng thâm nhập của đối thủcạnh tranh. Sức ép của cạnh tranh sẽlàm giảm khảnăng sinh lời của các phân đoạn thịtrường này và đòi hỏi các doanh nghiệp phải tiêu phí nhiều hơn đểduy trì khảnăng hiện có của mình. Mức độhấp dẫn vềcơ cấu của phân đoạn thịtrường: Một phân đoạn thịtrường có thể đạt qui mô và mức tăng trưởng mong muốn, nhưng lại thiếu khảnăng sinh lời. Theo Porter, có năm lực lượng quyết định mức độhấp dẫn nội tại vềlợi nhuận lâu dài của một thịtrường hay một phân đoạn thịtrường mà doanh nghiệp phải đánh giá đầy đủ, đó là các đối thủcạnh tranh trong ngành, những kẻthâm nhập tiềmẩn, những sản phẩm thay thế, người cungứng và người mua.
Mối đe dọa của sựcạnh tranh gay gắt trong phân đoạn thịtrường. Một phân đoạn thịtrường sẽkhông hấp dẫn, nếu có nhiều đối thủcạnh tranh mạnh tấn công, hoặc đối thủ đãđầu tư quá nhiều vào đó, đặc biệt khi thịtrường đang suy giảm sức mua mà doanh nghiệp đãđàu tư tăng năng lực sản xuất lên quá nhiều làm tăng chi phí cố định lên cao. Trong trường hợp này, cạnh tranh vềgiá cả, quảng cáo và đưa ra những sản phẩm mới sẽdiễn ra thường xuyên.
Mối đe dọa của những người thâm nhập mới. Một phân đoạn thịtrường sẽ không được coi là hấp dẫn, nếu nó có thểthu hút những đối thủcạnh tranh mới có khả năng và nguồn lực mạnh đểtăng được thịphần.
Mối đe dọa vềnhững sản phẩm thay thế. Khi trong một phân đoạn thịtrường đang có những sản phẩm thay thếhay có khảnăng xuất hiện những sản phẩm thay thế mới, thì phânđoạn thịtrường kém hấp dẫn. Doanh nghiệp phải theo dõi chặt chẽxu hướng thay đổi giá cảcủa những sản phẩm thay thế, vì nếu những ngành sản xuất sản phẩm thay thếcó trìnhđộcông nghệcao, sẽlàm cho giá cảvà lợi nhuận trong phân đoạn thịtrường đó giảm sút.
Mối đe dọa từphía người mua. Một phân đoạn thịtrường sẽkhông hấp dẫn nếu những người mua có nhiều ưu thếtrong thương lượng đểyêu cầu được giảm giá hay đòi hỏi chất lượng và dịch vụcao hơn. Mối đe dọa này sẽtăng lên nếu sản phẩm chiếm một phần đáng kểtrong chi phí của người mua mà chi phí chuyển đổi sản phẩm không lớn, hay sản phẩm không có sựkhác biệt đáng kểvà người mua nhạy cảm với giá cả.Cách phòng thủtốt nhất là phát triển những sản phẩm tốt hơn đểnhững người mua chủyếu không thểtừchối.
Mối đe dọa từphía người cung cấp. Những người cung cấp có thểgây sức ép trong thương lượng đểnâng giá hay giảm chấït lượng các sản phẩm cungứng, đặc biệt khi sản phẩm là đầu vào quan trọng, có ít sản phẩm thay thế, hay chi phí chuyển đổi cao. Cáchứng xửhợp lý nhất là cốgắng xây dựng những quan hệtin cậy lẫn nhau với những người cung cấp hay kiểm soát được nhiều nguồn cung cấp.
Mục tiêu và nguồn lực của doanh nghiệp: Ngay cảkhi phân đoạn thịtrường là hấp dẫn, doanh nghiệp cũng cần phải cân nhắc xem mỗi phân đoạn thịtrường đó có phù hợp với mục tiêu và nguồn lực của doanh nghiệp hay không. Trường hợp không đápứng được những mục tiêu lâu dài của doanh nghiệp, thì phânđoạn thịtrường hấp dẫn sẽbịloại bỏ. Ngay cảkhi phân đoạn thịtrường hấp dẫn và phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp lại không có đủcác nguồn lực cần thiết đảm bảo thành công thì phânđoạn thịtrường đó cũng sẽkhông được lựa chọn.
1.5.2 Lựa chọn thịtrường mục tiêu :
Có 5 phương án lựa chọn thịtrường mục tiêu như sau:
- Phương án 1: Tập trung vào một đoạn thịtrường thuận lợi nhất đểkinh doanh một loại sản phẩm thuận lợi nhất. Phương án này thường được chọn khi công ty mới bước vào thịtrường, chưa đủkinh nghiệm và vốn liếng, nhân lực, uy tín, tiếng tăm.
Marketing không phân biệt
Marketing mix Toàn bộthịtrường
Marketing phân biệt
Marketing mix 1 Đoạn thịtrường 1
Marketing mix 2 Đoạn thịtrường 2
Đoạn thịtrường 3
- Phương án 2: Chuyên môn hoá theo khảnăng. Công ty chọn một số đoạn thị trường phù hợp với khảnăng cuảcông ty đểkinh doanh.
- Phương án 3: Chuyên môn hoá theo thịtrường. Công ty chọn một thịtrường nào đó và cung cấp các sản phẩm của mình. Nói cách khác, công ty cung cấp tất cảcác sản phẩm cho một thịtrường được lựa chọn phù hợp.
- Phương án 4: Chuyên môn hoá theo sản phẩm. Công ty chọn một sản phẩm thuận lợi và cung cấp cho tất cảcác đoạn thịtrường.
- Phương án 5: Bao phủtoàn bộthịtrường với tất cảcác loại sản phẩm khác nhau. Để đápứng nhu cầu của thịtrường, công ty có thểchọn các chiến lược khác nhau. Sau đây là 3 chiến lược Marketing đápứng thịtrường:
- Marketing không phân biệt - Marketing phân biệt
- Marketing tập trung
Marketing mix 3
Marketing mix
Marketing tập trung Đoạn thịtrường 3
Đoạn thịtrường 1 Đoạn thịtrường 2
Sơ đồ1.3: Lựa chọn thịtrường mục tiêu a) Chiến lược Marketing không phân biệt
Chiến lược Marketing không phân biệt là chiến lược trong đó công ty tập trung vào những cái đồng nhất trong nhu cầu, bỏqua các điểm khác biệt nhỏcủa các phần thịtrường khác nhau. Do vậy sản phẩm của công ty cũng như các biến sốMarketing mix nhằm vào nhu cầu của đông đảo khách hàng.
Ưu điểm quan trọng của Marketing không phân biệt là tiết kiệm chi phí sản xuất, chi phí Marketing do hiệu quảtăng theo quy mô. Điều này giúp cho công ty đặt giá thấp, và như vậy phù hợp với thịtrường nhạy cảm vềgiá.
Nhược điểm của chiến lược Marketing không phân biệt là:
- Khó khăn khi hoàn cảnh kinh doanh thay đổi bởi vì quy mô thịtrường càng lớn thì càng khó thay đổi.
- Do nhu cầu thịtrường đa dạng nên sản phẩm của công ty khó lòngđápứng nhu cầu củađông đảo khách hàng.
- Việc bỏqua thịtrường nhỏsẽdẫn tới nguy cơ tiềmẩn cho các đối thủcạnh tranh xâm nhập vào thịtrường.
Chiến lược Marketing không phân biệt có thể được áp dụng khi mức độcạnh tranh trên thịtrường chưa gay gắt và thịtrường vẫn còn tăng trưởng. ( Nhà xuất bản Lao động 2012)
b) Chiến lược Marketing phân biệt
Theo chiến lược Marketing phân biệt, công ty tham gia nhiều đoạn thịtrường khác nhau với các chương trình Marketing phân biệt cho từng đoạn thịtrường. Như vậy, với mỗi đoạn thịtrường, công ty xây dựng một chiến lược Marketing hỗn hợp riêng.
Chiến lược Marketing phân biệt có khảnăng xâm nhập sâu vào các đoạn thị trường nhờ đápứng nhu cầu riêng biệt của khách hàng trên mỗi đoạn, do vậy sẽgiảm bớt nguy cơ bịcác đối thủmới nhảy vào cạnh tranh. Thịtrường càng trạnh tranh mạnh thì các công ty càng cần thiết sửdụng chiến lược này. Hiện nay, nhiều công ty thực hiện chiến lược Marketing phân biệt
Nhược điểm của chiến lược này là chi phí sẽlớn. Đó là các chi phí sản xuất, chi phí Marketing do phải sản xuất và bán nhiều loại sản phẩm. Điều mà các công ty quan tâm là cần phải cân đối được số đoạn thịtrường phù hợp và quy mô của từng đoạn. Nếu công ty chọn quá nhiều đoạn thịtrường thì sẽlàm giảm hiệu quảkinh doanh. (Nhà xuất bản Lao động 2012)
c) Chiến lược Marketing tập trung
Chiến lược Marketing tập trung nhằm vào một đoạn thịtrường nào đó phù hợp với khảnăng cuảmình.Đây là chiến lược phù hợp với các công ty mới tham gia thị
trường, khảnăng tài chính, công nghệ, nhân lực còn hạn chế. Theo chiến lược này, công ty có thểtập trung được tiềm lực vào đoạn thịtrườngđược chọn, tức là thực hiện chuyên môn hoá cao độ. Do vậy, công ty nâng cao được chất lượng, hạgiá bán, đáp ứng tốt nhu cầu của thịtrường. Tuy nhiên, nhược điểm của chiến lược này là độrủi ro lớn nếu có biến động vềnhu cầu thịtrường. ( Nhà xuất bản Laođộng 2012)
d) Các căn cứ đểlựa chọn chiến lược
Khi chọn chiến lược chiếm lĩnh thịtrường, công ty phải cân nhắc các yếu tố sau đây:
- Khảnăng tài chính của công ty
- Nếu khảnăng tài chính có hạn, thì công ty nên chọn một đoạn thịtrường