DV phụ trợ: PVC, PXS, PVB, PVY
BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
50
Điểm nhấncủa ngành trong năm 2021
❖ Tại Việt Nam, hiện đang có 394 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích hơn
diện tích 121,900 ha, trong đó có 286 KCN đã đi vào hoạt động và 108 KCN
đang trong quá trình pháttriển. Trongnăm2021,thị trường bất động sảnKCN ghi nhận tỷ lệ lấp đầybình quânđạt khoảng72% trêncả nước,sovới57.4%tại cuối năm 2020.
❖ Trong 9 tháng đầu năm 2021, Thủ tướngChính Phủ đã chấp thuận chủ trương đầu tư 41 dự ánđầu tư xây dựng hạ tầng KCNvới tổng diện tích khoảng7,670 ha. Theo quy hoạch, Việt Nam sẽ có tổng cộng 563 KCN (bao gồm KCNN trong khu kinhtếvenbiểnvà cửa khẩu)với tổng diệntíchhơn222,000 ha,chiếm khoảng0.6% tổng diệntíchđất tựnhiên và 4.1%diệntíchđấtphi nôngnghiệp.
❖ Khảosát giá thuêbất động sảnKCN trênthị trường, hầu hếtcácđịa phương đều
ghi nhận mức tăng đáng kể từ cuối năm 2020. Nổi bật tại miền Nam là khu vực Bình Dương,Long An với giá thuê lên tới USD250/m2 (+33% YoY). Tuy vậy,quỹ đất tại các khu vực này không còn nhiều khi tỷ lệ lấp đầy đã đạt trên mức 80% tại thời điểmQ3/2021. Sovới miềnNam, khuvựcphíabắccólợi thế hơn vềgiá thuê,dẫn đầu là Hà Nội với mứcUSD250/m2.HảiPhòng và Hưngyên nằm trong nhóm có giáthuế thấp nhất,đạt lần lượt khoảng USD130/m2 và USD100/m2. Giá thuê khoxưởng xây sẵn trên cả nước trung bình đạt USD4.7/m2/tháng, tăng hơn 6.8% so với cùng kỳ năm2020.
❖ Theosố liệu từ BộXâyDựng, hoạt độngkinh doanh của BĐSKCNvẫnduy trìổn
địnhtrong dịch. Tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh miền Bắc như HàNội Bắc Ninh,Hưng Yên và Hải Dương đều ghi nhận cải thiện rõ rệt về tỷ lệ lấp đầy, đạt trên 80%. Qua đó triển vọng củangànhđược đánhgiátăng trưởng tương đốitíchcựctrongdịch bệnh. ❖ Trong bối cảnhcác khu công nghiệp hiện hữu đã cótỷ lệ lấp đầy cao cùngmảng cao
su kém hiệu quảdo giámủ ở mức thấp nhiều năm,các doanhnghiệpcao sunhưPHR, GVRhoặcVRG có xuhướng chuyển đổi mục đích đấtcao su thànhcụmKCNhoặckhu dâncư. Tiêubiểu nhưVSIPnhận chuyển nhượng691 hađấtcao sutừHPR chodựán VSIP hay VRG cókế hoạch đầu tư11 KCN trênđấtcao su.
(Nguồn: CBRE, Savills, Bộ Kế hoạchvàĐầu tư)
0 100 200 300 400 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 TP.HCM Long An Bình Dương Đồng Nai Bắc Ninh Hà Nội Hải Phòng Hưng Yên
Tăng trưởng giá thuê KCN
Giá thấp nhất Giá cao nhất
0%20% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
Tổng diện tích KCN (ha) Diện tích đất CN cho thuê Tỷ lệ lấp đầy
Thống kê đất KCN theo địa phương tại Q3/2021
326 251 251 66 336 261 66 394 286 81 KCN mới
thành lập KCN đi vào hoạt động KCN (nghìn ha)Tổng diện tích
+17,3% +9,6% +9,6% +22,6% 6T/2019 6T/2020 6T/2019
BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
51
Triển vọng của ngành trong năm 2022
❖ Việt Namvẫn làmột trong những điểm đến hấp dẫn trong làn sóng
chuyển dịchnhà máydựatrên: (1) Giá thuê KCNcủa ViệtNamtương đối cạnh tranh trong khu vực, trung bình đạt USD115/m2 so với mức USD230/m2của Malaysia hay USD257/m2 của Ấn Độ; (2)ViệtNamcũng là nước có nguồn nhân lực dồi dào với mức chi phí lao động thấp trong khu vực châu Á; (3) Nhà nước có các chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp khi đầu tư vào KCN bao gồm các khoản miễn hoặc giảm thuế TNDN, thuế giá trị gia tăngVAT và thuế nhập khẩu theo từng giai đoạn vàtuỳ thuộcvàolĩnh vựckinh doanh vàđịa phương.
❖ So sánh với cùng kỳ năm 2021, giá thuê đất KCN tại Q3/2021 có
chuyển biến tích cực với mức tăng trung bình đạt 19.61%. Đà tăng giá thuê đất được đóng góp từ các chính sách đầu tư công trong việc phát triển hạ tầng logistics, sân bay và đường cao tốc, kết nối các khu công nghiệp địa phương đếncác vùng nguyên liệu, trung tâm logistic và cảng để phục vụ nhu cầu xuất nhập khẩu hàng hoá. Bên cạnh đó, quy hoạch cảng biển đến năm 2030 cũng tập trung xây dựng và phát triển hệ thống cảng của ViệtNamcũng phầnnào giatăng địa thếcác KCN trên bản đồcungứngtoàncầu.
❖ Chúng tôiđánhgiá caotiềm năng của khuvực Hải Phòngở phía Bắc
và BàRịa Vũng Tàutại miền Namtrên cở sở: (1) quyhoạch cảng biển sẽ ưutiên pháttriển tạihai khuvựcnày; (2)HảiPhòng và BR-VT còndưa địa để tăng trưởng khi tỷ lệ lấp đầy còn tương đối thấp trong khu vực, đạt chỉ 57% và 75%; (3) Giá thuê KCN tại Hải Phòng và BR-VT nằm ở mức thấp nhất hai khu vực, đạt lần lượt 140 và 94 USD/m2, nhưng lại tăng trưởng mạnh nhất với mức tăng hơn 15% và 45% so với cùng kì năm trước. Qua đó các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sằng cho thuê lớn hoặc có kế hoạch mở rộng quỹ đất tại hai khu vực này như BCM, SZC, KBC, NTC và SIP dự kiến sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ từgiá bán và nhu cầu tăng mạnh mẽtrongnăm2022.
0 500 1000 1500
BCM SZC SIP VGC IDC KBC NTC TIP ITA LHG
SZCBCM IDC BCM IDC TIP VGC SIP NTC HUB 0% 200% 400% 600% 800% 1000% 1 2 3 4 5 6 7 Tă ng tr ưởng LNS T P/B
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê của các doanh nghiệp, ha
Định giá các doanh nghiệp trong ngành tạiQ3/2021
-15050 50 250 450
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Mức lương tối thiếu, USD/m2
Việt Nam Trung Quốc Malaysia Thái Lan Ấn Độ
STT Mã CK Doanh nghiệp P/E TTM P/B TTM EV/EBITDA ROE, % ROA, %
1 BCM Becamex IDC 31.2 3.60 37.1 10.6 3.7
2 TID Tổng Công ty Tín Nghĩa 44.1 5.46 34.4 7.5 1.9
3 IDC IDICO 44.3 5.92 30.4 11.8 3.6
4 SZC Sonadezi Châu Đức 19.8 3.95 13.9 20.9 5.5
5 TIP PT KCN Tín Nghĩa 8.9 2.00 6.5 21.9 14.4
6 KBC TCT Đô thị Kinh Bắc 31.5 1.69 22.5 6.0 2.8
7 HUB Xây lắp Huế 10.4 1.49 11.2 13.4 8.1