Theo quy định tại Điều 163, nhà làm luật đặt quyền tài sản đối lập với vật hữu hình như là một dạng tài sản độc lập, và nhấn mạnh thêm tại Điều 181: "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ" [19]. Như vậy, theo quan điểm của các nhà làm luật Việt Nam thì quyền tài sản là tài sản vô hình đối lập với tài sản hữu hình (vật, tiền, giấy tờ có giá) và phải có đủ hai đặc điểm có thể định giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Khi nói đến tính chất tài sản của quyền dân sự người ta đề cập đến ba cấp độ: đầy đủ, không đầy đủ và không có. Khái niệm quyền tài sản mà Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định là quyền có tính chất tài sản đầy đủ - có thế định giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Quyền có tính chất tài sản nhưng không thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự là các quyền gắn liền với nhân thân của mỗi cá nhân như quyền hưởng trợ cấp thất nghiệp, quyền nhận cấp dưỡng… Loại quyền thứ ba -hoàn toàn không có tính chất tài sản, không thể định giá được bằng tiền và cũng không thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự là các quyền nhân thân: quyền bầu cử, ứng cử, quyền tự do đi lại. Việc định nghĩa quyền tài sản gồm hai đặc điểm phải định giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự đã loại bỏ một số quyền có tính chất tài sản như quyền cấp dưỡng, quyền hưởng trợ cấp thất nghiệp… Cũng theo định nghĩa trên, những quyền tài sản định giá được bằng tiền nhưng không thể chuyển giao trong giao lưu dân sự không được coi là tài sản.
Đây là một quan điểm bất hợp lý cần được xem xét lại. Theo quan điểm của Luật La Mã, khối tài sản của một người được tạo thành từ hai loại quyền là quyền đối vật và quyền đối nhân. Quyền đối vật là quyền được thiết lập trên một vật xác định cho phép một người được hưởng các quyền năng trực tiếp và ngay lập tức đối với một vật mà không cần vai trò của một người khác điển hình là quyền sở hữu. Quyền đối nhân là quyền tương ứng với nghĩa vụ của người khác phải làm hoặc không làm một việc nào đó vì lợi ích của người có quyền (quyền yêu cầu cấp dưỡng, đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng…). Luật La Mã cũng quan niệm quyền và vật chỉ là những cách hình dung khác nhau về tài sản. Là vật tài sản có thể được phân chia thành tài sản vô hình và tài sản hữu hình, còn là quyền thì tài sản được chia thành quyền đối nhân và quyền đối vật.
So sánh với quy định về quyền tài sản trong pháp luật Việt Nam, Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: quan điểm về quyền tài sản của các nhà làm luật Việt Nam là một quan điểm không phù hợp và "khác lạ". Việc xây dựng quyền tài sản đối lập với vật khiến Việt Nam không có điều kiện tiếp cận khái niệm quyền đối vật và quyền đối nhân của Luật La Mã. Quyền trong pháp luật Việt Nam được hiểu là mối quan hệ giữa các chủ thể trong đó chủ thể này được hưởng các lợi ích và các chủ thể khác phải tôn trọng điều đó. Cũng theo Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, các nhà làm luật Việt Nam nên xây dựng quyền tài sản như là một đối trọng của quyền nhân thân cho phù hợp với xu hướng chung của thế giới. Và theo hướng phát triển này thì quyền tài sản chỉ nên định nghĩa ngắn gọn là các quyền định giá được bằng tiền. Có như vậy phạm vi của quyền tài sản mới có thể đủ rộng để trở thành đối trọng của quyền nhân thân chứ không chỉ bó hẹp ở một số quyền như quyền sở hữu trí tuệ hay quyền đòi nợ…
Việc định nghĩa quyền tài sản không hợp lý dường như không ảnh hưởng nhiều đến cấu trúc của Bộ luật Dân sự 2005, vì các nhà làm luật đã có
định hướng xây dựng khái niệm tài sản và phân biệt tài sản theo tiêu chí riêng. Tuy nhiên, trên thực tế khi áp dụng các quy định của quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự đã phát sinh nhiều bất cập. Trong một vài năm gần đây, Nhà nước tađã tiến hành xây dựng thêm các công trình phục vụ cho việc phát triển kinh tế,văn hóa,xã hội. Nhiều công trình hạ tầng, giao thông hình thành khiến một phần quỹ đất không nhỏ của người dân bị thu hồi để phục vụ cho việc thực hiện các dự án này. Để đảm bảo cho đời sống của người dân không bị ảnh hưởng sau khi bàn giao đất phục vụ việc thực hiện dự án, Nhà nước ta đã xây dựng chính sách tái định cư. Tái định cư có thể hiểu là việc di chuyển từ chỗ ở này tới chỗ ở khác do bị ảnh hưởng khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án. Quyền tái định cư có thể hiểu là quyền về chỗ ở mà người bị thu hồi đất sẽ được Nhà nước bố trí sau khi hai bên đạt được thỏa thuận về mức bồi thường hỗ trợ. Các trường hợp được bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất. Theo Điều 18 Thông tư trên hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:
1. Hộ gia đình cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư).
2. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã phường thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
3. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an
toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
4. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư[4]. Theo quy định của Điều luật trên tất cả các trường hợp được Nhà nước bố trí tái định cư; cụ thể là được hưởng quyền mua nhà, đất ở mới đều thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà, đất để phục vụ cho các dự án phát triển chung. Nhà, đất bị thu hồi vốn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân. Việc đổi lợi ích hợp pháp để được đền bù một lợi ích hợp pháp khác (quyền mua nhà, đất tái định cư) có tính chất của một giao dịch dân sự thông thường. Mặc dù trong trường hợp này một bên giao dịch là Nhà nước, có quyền quyết định diện tích đất thu hồi, giá bồi thường, tuy nhiên việc bồi thường phải là tương đương, lợi ích người dân mất đi phải được đổi lại bằng một lợi ích ngang thế. Do đó, về bản chất giao dịch này là một giao dịch dân sự và quyền được mua nhà, đất tái định cư là một quyền tài sản hợp pháp của người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các dự án công.
Bản chất là như vậy, nhưng về mặt lý luận và đối chiếu với các quy định của Bộ luật Dân sự2005 thì quyền mua đất, nhà ở tái định cư không phải là một quyền tài sản vì nó "không thể chuyền giao được trong giao lưu dân sự". Câu hỏi đặt ra là: nếu không phải là quyền tài sản thì quyền mua nhà, đất tái định cư là quyền gì? Một số quan điểm cho rằng đây là quyền nhân thân gắn liền với tài sản và chỉ có thể chuyển giao được khi đáp ứng các quy định tại Điều 167 và Điều 449 Bộ luật Dân sự 2005, nghĩa là quyền này chỉ được chuyển giao sau khi nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà, đất tái định cư. Quan điểm này xem ra không phù hợp bởi nếu nhà, đất
tái định cư đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch trên sẽ mang bản chất của một hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất chứ không phải là hợp đồng mua bán "quyền mua nhà, đất tái định cư"nữa. Để cụ thể hóa hơn, có thể tham khảo một tình trong các tình huống thực tế:
Bên A (Bán nhà) thỏa thuận chuyển nhượng nhà cho bên B (mua nhà) bằng giấy viết tay. Ngôi nhà đó nằm trong diện giải phóng mặt bằng và chủ ngôi nhà sẽ được đền bù giải phóng mặt bằng 338.409.100 đồng và được quyền mua một căn hộ tái định cư giá ưu đãi, chênh lệch giữa giá mua ưu đãi với giá thị trường tương đương 300.000.000 đồng. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án xét xử phúc thẩm tuyên sự chuyển nhượng trên là vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Thiệt hại hai bên phải chịu do mức độ lỗi của mình. Nhưng khi tính thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, tòa án lại chỉ tính thiệt hại là khoản tiền mặt được đền bù giải phóng mặt bằng còn quyền mua căn hộ định cư giá ưu đãi có thể định giá thành tiền lại không được tính; cho bên A (bên bội tín về việc thỏa thuận chuyển nhà) hưởng quyền này[28].
Trong tình huống thực tế kể trên quyền mua căn hộ tái định cư được trị giá bằng phần tiền chênh lệnh giữa giá mua ưu đãi với giá thị trường cụ thể là 300.000.000 đồng. Mặt khác, quyền này được hình thành trên quyền tài sản là quyền sở hữu hợp pháp của bên A đối với căn hộ bị giải tỏa (vật quyền). Như vậy, quyền được mua căn nhà tái định cư có đầy đủ bản chất của một quyền tài sản, và về nguyên tắc nó phải được tự do chuyển nhượng như các loại tài sản khác. Tuy nhiên, có một thực tế đặt ra là tất cả các trường hợp giao dịch, mua bán quyền mua đất, căn hộ tái định cư khi xảy ra tranh chấp tòa án đều xử theo hướng hợp đồng vô hiệu do hình thức hoặc do vi phạm quy định của pháp luật. Việc người dân mới chỉ được nhận quyền thể hiện dưới hình thức phiếu mua đất tái định cư mà chưa được nhà nước giao nền đất hay
căn hộ tái định cư và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mà thực hiện giao dịch mua bánlà vi phạm quy định của pháp luật.
Đi ngược với quan điểm của tòa án, một số ý kiến khác cho rằng quyền mua đất, căn hộ tái định cư là quyền tài sản. Bà Ung Thị Xuân Hương, Giám đốc Sở Tư pháp Thànhphố Hồ Chí Minh lập luận:
Về mặt lý đây là quyền về tài sản của hộ tái định cư, không thể so sánh với nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp. Hộ tái định cư là người có đất bị thu hồi, nhà nước có trách nhiệm bố trí nhà, đất khác cho họ để đền bù. Đây là quyền của họ, nó trị giá được bằng tiền nên nó là quyền tài sản được chuyển nhượng. Về mặt tình, lẽ ra hộ tái định cư phải được hưởng nhà đất, cấp giấy chứng nhận nhà, đất tái định cư ngay khi thu hồi đất. Khi đó, họ muốn chuyển nhượng thì vừa bán được giá, vừa đơn giản đúng luật chứ đâu cần phải bán chui [24].
Thực tế cho thấy rằng dù không công nhận quyền mua nhà, đất tái định cư là một quyền tài sản được tự do chuyển nhượng nhưng giao dịch mua bán quyền này vẫn diễn ra dưới hình thức ủy quyền như thay mặt đóng tiền, nhận nhà và sử dụng. Hợp đồng ủy quyền trên thực tế là để che giấu giao dịch mua bán và nếu có xảy ra tranh chấp tòa án lại vẫn xử theo hướng vô hiệu do hợp đồng giả tạo. Chính điều này đã tạo ra những bản án bất công và tạo tiền lệ xấu.
Không chỉ liên quan đến quyền mua nhà, đất tái định cư mà ngày càng xuất hiện nhiều hơn các tranh chấp có cùng bản chất liên quan đến các quyền khác như: quyền mua cổ phần, cổ phiếu ưu đãi, quyền được ưu tiên để thụ hưởng trước một quyền lợi…Các quyền này mặc dù có bản chất là quyền tài sản rất rõ ràng, nhưng lại không được coi là quyền tài sản theo quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự2005.
Từ những phân tích trên đây cho thấy khái niệm quyền tài sản thực sự không hợp lý và cần nghiên cứu xây dựng lại cho phù hợp và bắt kịp xu
hướng hội nhập, phát triển của đời sống giao lưu dân sự. Theo đó quyền tài sản cần phải được xây dựng đủ để đối trọng với quyền nhân thân, bao gồm quyền tài sản có tính chất đầy đủ và không đầy đủ. Việc có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự hay không không thể làm mất đi tính chất tài sản của một quyền dân sự. Vì vậy quyền tài sản chỉ nên được định nghĩa là các quyền có thể định giá được thành tiền và dựa vào chế độ pháp lý của tài sản mà nhà nước sẽ quyđịnh những quyền tài sản nào không được chuyển giao.