(ĐIỀU 174 ĐẾN ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005)
Các quy định về phân loại tài sản được Bộ luật Dân sự 2005thể hiện tại Chương XI -Các loại tài sản (từ Điều 174 đến Điều 181). Trong đó chỉ có Điều 174 phân biệt động sản và bất động sản, Điều 181 định nghĩa quyền tài sản. Còn các điều luật còn lại tập trung phân loại vật - một trong bốn loại tài sản được phân chia theo tiêu chí thứ nhất (tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá bằng tiền và các quyền tài sản). Về mặt cấu trúc, việc cơ cấu điều luật theo hướng tập trung phân loại, quy định một nhóm đối tượng tài sản cụ thể là "vật" như trên không hợp lý. Về mặt nội dung, các quy định tại Chương XI cũng đã bộc lộ những bất cập sau:
-Liên quan đến động sản và bất động sản, tại Điều 174quy định: 1)Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d)Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Phân loại tài sản thành bất động sản và động sản là một trong hai cách phân loại tài sản kinh điển có thể gặp ở bất kỳ hệ thống pháp luật nào bên cạnh cách chia tài sản thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Có điều, khi tiếp thu để xây dựng khái niệm động sản và bất động sản trong pháp luật Việt Nam, các nhà làm luật đã không lựa chọn tiêu chí để phân biệt mà sử dụng phương pháp loại trừ - cách thức có vẻ đơn giản và dễ hiểu nhưng lại gây ra những bất cập về mặt thực tiễn. Trên thực tế đã phát sinh nhiều trường hợp không thể phân biệt được một tài sản là động sản hay bất động sản nếu chỉ dựa vào phương pháp phân biệt trên. Động sản là những tài sản không phải bất động sản. Bất động sản ngoài các đối tượng được liệt kê tại Khoản 1 Điều 174 (Điểm a, b, c) còn bao gồm các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên danh sách "những bất động sản khác do pháp luật quy định" hiện vẫn còn bỏ ngỏ, chưa được quy định ở bất kỳ một văn bản nào.
Về mặt nội dung, trong danh sách bất động sản mà Bộ luật Dân sự 2005 liệt kê không thấy có quyền tài sản. Có thể hiểu nhà làm luật quan niệm chỉ vật mới là động sản hay bất động sản. Quyền tài sản đứng đối lập với vật và quyền tài sản chỉ là động sản. Từ đây có thể thấy tất cả các quyền phát sinh từ đất đai mà tiêu biểu nhất là quyền sử dụng đất đều không được coi là bất động sản. Dẫn chiếu tới các quy định về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam: Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản dễ dàng nhận thấy mâu thuẫn bởi các quy định liên quan đến sở hữu về bất động sản đều được xây dựng trên quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất. Đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam là tài sản quốc gia, không thuộc sở hữu của bất kỳ cá nhân tổ chức nào. Nhà nước chỉ trao cho cá nhân tổ chức quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Khi nắm giữ quyền sử dụng đối với một mảnh đất nhất định (được giới hạn bởi vị trí địa lý, chiều dài, chiều rộng) người sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ láng giềng với các chủ sử dụng đất bên cạnh. Có thể thấy các quyền và nghĩa vụ này được ghi nhận khá đầy đủ trong Bộ luật Dân sự 2005 (từ Điều 265 đến Điều 279). Có thể kể đến: Nghĩa vụ tôn
trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 265), Nghĩa vụ tôn trọng quy tắcxây dựng (Điều 267), Nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề (Điều 268), Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa (Điều 269), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 273), Quyền yêu cầu sửa chữa phá dỡ bất động sản liền kề(Điều 272)…
Dẫn chiếu tới quy định của Bộ luật Kinh doanh bất động sản 2006, Bộ luật ghi nhận tại Điều 1: "Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản" [21].Như vậy phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Kinh doanh bất động sản 2006 liên quan đến tất cả các hoạt động trong ngành nghề này. Cũng tại Điều 6 Bộ luật này quy định: "Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật" [21]. Bằng cách ghi nhận quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản tại Điểm b Khoản 1 Điều 6, Bộ luật Kinh doanh bất động sản đã gián tiếp khẳng định quyền sử dụng đất cũng là bất động sản. Việc quy định không thống nhất giữa Bộ luật Dân sự (luật gốc) và các luật chuyên ngành khác là một trong những hạn chế cần được khắc phục. Trong trường hợp này quy định về bất động sản của Bộ luật Dân sự 2005 cần được xem xét và điều chỉnh lại theo hướng ghi nhận các quyền phát sinh từ đất đai đều là bất động sản giống như pháp luật của các nước theo hệ thống "vật quyền". Điều 356 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: "Các dịch quyền hay địa dịch, quyền địa dịch nhằm đòi lại một bất động sản được coi là bất động sản do gắn liền với đối tượng là bất động sản" [15].
Tính chất bất động sản của quyền sử dụng đất là rất rõ ràng, bởi hiện tại pháp luật Việt Nam và nhiều quốc gia đều không coi đất đai là tài sản có thể tự do chuyển nhượng trên thị trường. Đất đai là tài sản chung thuộc quyền
sở hữu của toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao cho người dân quyền sử dụng đất đai dưới các hình thức: cho thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất (thuế đất) hoặc giao đất không thu quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nhà nước cần quỹ đất để phục vụ cho các dự án phát triển chung, nhà nước có quyền thu hồi đất và bồi thường cho người dân giá trị quyền sử dụng đất. Cũng có quan điểm cho rằng việc quy định quyền sử dụng đất là động sản hay bất động sản thực sự không cần thiết. Quan trọng là việc thiết lập các quy định quản lý đất đai phải hiệu quả trên thực tế. Tuy nhiên việc nghiên cứu xây dựng và định nghĩa khái niệm cần phải thống nhất giữa các ngành luật, nhất là luật dân sự được coi là ngành luật gốc điều chỉnh các quan hệ nhân thân và tài sản giữa chủ thể.
-Cũng trong Chương XI, Bộ luật Dân sự 2005 không chỉ phân biệt tài sản thành động sản mà còn phân biệt "vật"theo nhiều tiêu chí khác nhau. Hoa lợi, lợi tức (Điều 175); Vật chính và vật phụ (Điều 176); Vật chia được và vật không chia được (Điều 177); Vật tiêu hao và vật không tiêu hao (Điều 178); Vật cùng loại và vật đặc định (Điều 179). Nhìn chung các quy định về việc phân loại vật kể trên đều phù hợp vì chúng được phân loại dựa trên những tiêu chí cụ thể rõ ràng, trên cơ sở đó quy chế pháp lý áp dụng với các loại tài sản này cũng được thiết lập dễ dàng hơn. Tuy nhiên, chia vật thành các loại khác nhau trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính chất tương đối vì tùy từng hoàn cảnh chúng có thể chuyển hóa lẫn nhau. Ngoài các cách phân loại vật trên đây, các nhà làm luật Việt Nam cũng nên tham khảo một số các cách phân loại khác,ví dụ phân loại vật thành vật sở hữu được và vật không sở hữu được. Tài sản và quyền sở hữu là hai phạm trù không thể tách rời nhau. Một vật chỉ có thể trở thành tài sản trong giao lưu dân sự khi vật đó có thể thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định. Phân biệt theo tiêu chí này, những vật không thể sở hữu đồng nghĩa vật đó là của chung của mọi người: không khí, ánh nắng mặt trời, nước… Việc phân biệt vật thành vật có thể sở hữu và vật không thể sở hữu là căn cứ xây dựng quy chế pháp lý với của chung và vật vô
chủ nhất là các quy định liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu tại Mục I Chương XIV Bộ luật Dân sự 2005. Vật vô chủ là vật mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đối với vật đó một cách tự nguyện, có ý thức và công khai hoặc vật vô chủ cũng có thể là vật chưa bao giờ thuộc quyền sở hữu của ai. Vật vô chủ có thể được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại Điều 239 Bộ luật Dân sự 2005. Theo đó, người đã phát hiện vật vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó theo quy định của pháp luật, nếu vật được phát hiện là bất động sản thì thuộc nhà nước. Quy định này gián tiếp khẳng định chỉ có động sản mới có thể tài vật vô chủ, chứ không có bất động sản vô chủ. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Điều 17 Hiến pháp Việt Nam:
Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội khoa học và kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định là của nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân[17].
3.3. PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ TÀI SẢN VÀ