7. Kết cấu của luận văn
3.4.4. Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự,
tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký thế chấp
Quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất tuy đã góp phần thúc đẩy các hợp đồng về quyền sử dụng đất được ký kết, thực hiện phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế, nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định cần tiếp tục được rà soát, khắc phục (ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; còn có sự lẫn lộn giữa quan hệ hành chính với quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất).
Quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.Việc công chứng, chứng thực không chỉ đơn thuần là công chứng, chứng thực chữ ký của các bên trong giao dịch bảo đảm mà còn công chứng, chứng thực toàn bộ nội dung hợp đồng thế chấp. Trong khi thực hiện đăng ký thế chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng xem lại nội dung hợp đồng thế chấp. Do đó để không ngừng cải cách hành chính, thủ tục đăng ký thế chấp cần tiếp tục được nghiên cứu để đơn giản hoá, tránh chồng chéo về chức năng và mâu thuẫn trong quá trình thực hiện giữa các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, để tạo ra một cơ chế linh hoạt, thông thoáng, nhanh chóng và có hiệu quả, đúng với ý nghĩa phục vụ nhân dân, cụ thể như:
- Thực hiện đăng ký thông báo đối với những hợp đồng thế chấp đã được công chứng;
- Loại bỏ những giấy tờ, tài liệu không cần thiết trong hồ sơ đăng ký. Ví dụ: Không cần nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thông tin về tài
sản được thế chấp ghi trong hồ sơ địa chính; Không cần nộp giấy phép xây dựng khi đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vì đây không phải là chứng cứ cho việc hình thành trong tương lai của tài sản.
- Không ghi việc đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ chỉnh lý trong hồ sơ địa chính;
-Quy định về trường hợp liên thông trong việc thực hiện đồng thời xoá đăng ký với đăng ký mới;
-Cho phép bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng) đăng ký thay đổi tất cả các hợp đồng thế chấp trong cùng một đơn yêu cầu đăng ký do thay đổi tên tổ chức tín dụng.
- Trong một số trường hợp, đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu của bên nhận thế chấp (Ví dụ: Sữa chữa sai sót thông tin về bên nhận thế chấp hay xoá đăng ký giao dịch bảo đảm).
Ngoài ra quy định đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cũng cần phải được nghiên cứu sửa đổi theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn như việc đăng ký thế chấp trong trường hợp này có thể được thực hiện dưới dạng tạm thời, nghĩa là sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chính thức. Quy định như vậy là cần thiết, vừa bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch của tài sản bảo đảm và khuyến khích các giao dịch bảo đảm phát triển, giúp các chủ thể dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng trong xã hội.