7. Kết cấu của luận văn
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh
3.1.1. Vị trí địa lý và phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh
Hà Tĩnh là một tỉnh ven biển BắcTrungBộ, nằmtrongphạm vi từ 17o54' đến 18o
50' vĩ Bắc và từ 105o
06' đến 106o
30' kinhĐông. Phía Bắc giáp tỉnh Nghệ An, phía Nam giáp tỉnh Quảng Bình, phía Tây giáp nước Lào, phía Đông giáp biển Đông.
Diện tích tự nhiên của tỉnh là 5.997 km2
, dân số trung bình năm 2010 là 1.227.673 người, chiếm 1,8% diện tích và 1,4% dân số cả nước. Hà Tĩnh có 12 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm: thành phố Hà Tĩnh, thị xã Hồng Lĩnh và 10 huyện: Hương Sơn, Đức Thọ, Vũ Quang, Nghi Xuân, Can Lộc, Hương Khê, Thạch Hà, Cẩm Xuyên, Kỳ Anh và Lộc Hà.
3.1.2. Điều kiện tự nhiên3.1.2.1.Địa hình 3.1.2.1.Địa hình
Hà Tĩnh là tỉnh có địa hình đa dạng, đủ các vùng đồi núi, trung du, đồng bằng và biển. Địa hình đồi núi chiếm gần 80% diện tích tự nhiên. Đồng bằng có diện tích nhỏ, bị chia cắt bởi các dãy núi, sông suối. Phía Tây là dãy Trường Sơn nằm dọc biên giới Việt - Lào, bao gồm các núi cao từ 1000m trở lên, trong đó có một vài đỉnh cao trên 2.000m như Pulaleng (2.711 m), Rào Cỏ (2.335 m).
Địa hình của Hà Tĩnh hẹp và dốc, nghiêng dần từ Tây sang Đông. Phía Tây là núi cao (độ cao trung bình là 1.500 m), kế tiếp là miền đồi bát úp, rồi đến dải đồng bằng nhỏ hẹp (độ cao trung bình 5 m) và cuối cùng là các bãi cát ven biển.
3.1.2.2.Tài nguyên thiên nhiên 3.1.2.2.1.Tài nguyên đất
Diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh là 599.717 ha. Tình hình sử dụng đất năm 2009 như sau: Đất nông nghiệp: 477.000 ha chiếm 79,54%, đất phi nông nghiệp: 84.052 ha chiếm 14,03%, đất chưa sử dụng: 38.655 ha chiếm 6,44%.
Tài nguyên đất của Hà Tĩnh khá đa dạng, bao gồm 9 nhóm đất: đất cát, đất mặn, đất phèn mặn, đất phù sa, đất bạc màu, đất đỏ vàng, đất mùn vàng đỏ trên núi, đất dốc tụ, và nhóm đất mòn trơ sỏi đá. Chiếm tỉ lệ cao nhất là nhóm đất đỏ vàng và nhóm đất phù sa (chiếm tương ứng 51,6% và 17,73% diện tích đất tự nhiên của tỉnh). Đất đỏ vàng được hình thành trên đá phiến sét, có màu đỏ vàng điển hình. Loại đất này có tầng dày thích hợp với nhiều loại cây trồng đặc biệt là các loại cây dài ngày và là loại rất có tiềm năng của tỉnh.
3.1.2.2.2.Tài nguyên biển
Hà Tĩnh có 137km bờ biển. Do chế độ thuỷ triều, độ sâu, địa mạo, địa hình, đường đẳng sâu đáy biển, gió mùa Đông Bắc... nên vùng biển này có đầy đủ thực vật phù du của Vịnh Bắc Bộ (có 193 loài tảo). Trữ lượng cá 8 - 9 vạn tấn/năm; tôm, mực, moi...7 - 8 ngàn tấn/năm nhưng mới khai thác được 20 - 30%. Biển Hà Tĩnh có 267 loài cá thuộc 97 họ trong đó 60 loài có giá trịkinhtế cao, có 27 loài tôm; vùng ven biển rất thuận lợi cho việc sản xuất muối và nuôi tôm, cua, ốc, nghêu, hàu...
Bên cạnh đó, Hà Tĩnh cũng đang chú trọng vào việc phát triển du lịch biển. Với bờ biển thoải, cảnh quan thiên nhiên đẹp, Hà Tĩnh đã xây dựng các khu du lịch sinh thái biển như: Xuân Thành (Nghi Xuân), Thạch Hải (Thạch Hà), Thiên Cầm (Cẩm Xuyên), Đèo Con (Kỳ Anh)...
3.1.2.1.Điều kiện Kinh tế -Xã hội của Hà Tĩnh 3.1.2.1.1.Dân cư và nguồn lao động tại Hà Tĩnh
1/4/1999, tỉnh Hà Tĩnh có 1.268.968 người, năm 2006 dân số đạt mức 1.245.670 người, năm 2009 đạt 1.226.360 người và tính đến năm 2010 dân số Hà Tĩnh đạt mức 1.227.673 người. Về dân số, Hà Tĩnh đứng thứ 21 trong 63 tỉnh, thành phố của cả nước và đứng thứ 3 trong các tỉnh vùng Bắc Trung Bộ (sau Thanh Hóa và Nghệ An).
Mật độ dân số năm 2010 của Hà Tĩnh là 205 người/km2
, là tỉnh có mật độ dân số cao ở vùng Bắc Trung Bộ. Tuy nhiên, dân cư phân bố không đều giữa thành thị và nông thôn, giữa các huyện, thị trong tỉnh. Trong những năm gần đây, tỉ lệ tăng dân số của tỉnh Hà Tĩnh có xu hướng giảm dần. Tuy vậy, hàng năm dân số vẫn tăng lên hàng nghìn người, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân hàng năm xấp xỉ 0,65%, năm 2010 tỉ lệ gia tăng dân số tự nhiên của tỉnh là 0,6%.
3.1.2.1.2. Đặc điểm kinh tế
Tính đến năm 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt trên 11,5%, trong đó: Nông, lâm, ngư nghiệp tăng 1,92%, Công nghiệp - xây dựng tăng 22,3%, Thương mại dịch vụ tăng 9,5%, tổng sản phẩm trong tỉnh đạt 6.747 tỷ đồng, GDP b ̀nh quân đầu ngư ời đạt 10,5 triê ̣u đồng /năm. Cơ cấu kinh tế : Nông nghiê ̣p: 35,01%; Công nghiê ̣p -xây dựng: 34,56%; Dịch vụ: 30,43%.
Cơ cấu kinh tế tỉnh Hà Tĩnh nhìn chung khá cân đối, tỉnh Hà Tĩnh đang từng bước chuyển dịch theo hướng tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ ngày một tăng, tỷ trọng nông nghiệp giảm.
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tại Hà Tĩnh trong thời gian qua
Thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo tiền đề vững chắc thúc đẩy kinh tế, xã hội tỉnh nhà ngày càng phát triển. Sở TN&MT đã triển khai có hiệu quả công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 – 2015) của cấp tỉnh và 11 huyện, thành phố.
Thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất bồi thường GPMB đáp ứng yêu cầu tiến độ các công trình, dự án trọng điểm trên địa bàn. Đến thời điểm này toàn tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hơn 85 % tổ chức và 95% Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, 70,6 % đất ở nông thôn cho các hộ gia đình, cá nhân.
Công tác chuyển đổi ruộng đất, rà soát đất lâm nghiệp gắn với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai hiệu quả, 161/225 xã đã hoàn thành công tác chuyển đổi ruộng đất giai đoạn 2, đạt 72%, bình quân sau chuyển đổi mỗi hộ sử dụng 3-4 thửa/hộ (trước chuyển đổi 7-8 thửa/hộ); tổ chức kiểm tra, rà soát, thu hồi 19.229 ha đất của 19 tổ chức trên địa bàn, lập phương án giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiệu quả hơn. Triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính cho 5 huyện đã cơ bản hoàn thành công tác chuyển đổi ruộng đất theo dự án “tổng thể xây dựng hồ sơ địa chính Hà Tĩnh giai đoạn 2008 -2015”, với tổng kinh phí đo đạc theo dự toán 116 tỷ đồng.
Tuy nhiên hoạt động quản lý nhà nước trên lĩnh vực quản lý đất đai, khoáng sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh vẫn còn tiềm ẩn nhiều vướng mắc, bất cập, tồn đọng. Để giải quyết dứt điểm những tồn đọng đòi hỏi các cấp, các ngành của tỉnh Hà Tĩnh phải vào cuộc quyết liệt hơn, xây dựng lộ trình cụ thể, xử lý dứt điểm các tồn đọng dựa trên các quy định của luật đất đai và khoáng sản, cũng như những cơ chế, chính sách chung của tỉnh nhà. UBND các huyện, thị xã, thành phố tiếp tục kiểm tra, rà soát lại hiện trạng sử dụng đất, tài nguyên khoáng sản trên địa bàn, kiên quyết thu hồi những trường hợp cấp đất, cấp mỏ trái phép, sai thẩm quyền và sử dụng không đúng mục đích; tiếp tục triển khai thực hiện nhiệm vụ chuyển đổi ruộng đất; gắn việc khai thác khoáng sản với chế biến sâu, dựa trên cơ sở máy móc thiết bị hiện đại; xây dựng quy hoạch, đánh giá chiến lược bảo vệ môi trường trên toàn địa bàn…
3.2. Khái quát thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất
Nghiên cứu khái quát và đưa ra nhận xét, đánh giá chung nhất về thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vì trên cơ sở đó sẽ thiết lập, củng cố vững chắc cơ sở thực tiễn của các đề xuất liên quan đến việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Việt Nam.
Theo số liệu điều tra về các quyền của người sử dụng đất năm 2002 của dự án Phát triển cộng đồng do tổ chức OXFAM Anh thực hiện tại địa bàn tỉnh Hà Tĩnh thì có 68% người được hỏi cho rằng trong năm quyền của người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối với người dân. Vậy Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan đã quy định đầy đủ, chặt chẽ về quyền này hay chưa? Còn có những bất cập gì trong thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất? Cần làm gì để khắc phục những bất cập đó?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm-Chương XXX (từ điều 715 đến điều 721). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, đã đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn. Các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có thế chấp quyền
sử dụng đất) được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Về tầm quan trọng của năm quyền của người sử dụng đất thì 1,5% số người được hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 12,2% cho rằng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 68% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế và 3% không đánh giá được quyền nào là quan trọng nhất”. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.
Tuynhiên, thực tế cho thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chưa nhiều. Lý do là họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà một trong những nguyên nhân chủ yếu là tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở trong thời gian vừa qua thực hiện rất chậm trễ. Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn. Trong khi đó, theo quy định các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay: "Số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng" (Điều 12- Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước). Cũng tại Điều 26 của Quyết định này quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp dựa trên bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định. Mà khung giá đất do Chính phủ ban hành tại Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994, mặc dù đã qua một số lần bổ sung, điều chỉnh vẫn còn nhiều điều quy định bất cập, chưa hợp lý cần được thay thế bằng một
văn bản mới. Do đó, tâm lý của người sử dụng đất không muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam.
Nhằm làm rõ một số vấn đề thực tiễn thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2003, trong khuôn khổ luận văn này tập trung nghiên cứu về những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến nghị về một số vấn đề có liên quan cần được nghiên cứu, giải quyết trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan. Nội dung cụ thể như sau:
3.2.1. Về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam “để vay vốn” (khoản 2 Điều 110), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các nghĩa vụ khác (ví dụ như: phát hành bảo lãnh, mở L/C, bao thanh toán…). Trong khi đó, đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất không phải là đất thuê thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” (khoản 7 Điều 113), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể cả vay vốn để học tập, xây nhà…). Do vậy, về mặt pháp lý, nếu thế chấp để sử dụng cho những mục đích khác với quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2003 thì hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.
Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trên thực tế rất đa dạng, vì vậy nếu quy định về mục đích vay vốn như trong Luật Đất đai năm 2003 thì không phù hợp với Luật các tổ chức tín dụng, Bộ luật Dân sự năm 2005 và hạn chế khả năng khai thác, phát huy
giá trị kinh tế của thửa đất, cũng như nhu cầu tiêu dùng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
Theo thống kê của Ngân hàng Ngoại thương Hà Tĩnh thì trong hai năm 2010, 2011 trong số khách hàng đến giao dịch tại các Chi nhánh trong toàn tỉnh Hà Tĩnh để vay vốn thì có 78% khách hàng vay vốn nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, số còn lại vay vốn phục vụ các nhu cầu khác. Trong số này có 96% thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất làm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Kết quả giao dịch tại Chi nhánh Ngân hàng Ngoại thương Kỳ Anh, Hà Tĩnh trong hai năm 2010, 2011 thể hiện trong biểu thống kê sau:
STT TIÊU CHÍ NĂM 2010 NĂM 2011
Tốc độ tăng trƣởng
(%)
1 Doanh số huy động vốn (quy VND) 3.100 tỷ 3.300 tỷ + 6%
2 Doanh số huy động vốn/1 cán bộ 221 tỷ 275 tỷ + 24%
3 Tỷ trọng huy động vốn từ cá nhân/tổng
huy động 73% 80% + 9%
4 Tổng dư nợ tín dụng (quy VND) 136,0 tỷ 138,0 tỷ + 1%
5 Dư nợ tín dụng/ 1 cán bộ 27 46 + 70%
6 Tỷ trọng dư nợ thể nhân/tổng dư nợ 56 % 47% - 17%
7 Doanh số thu đổi ngoại tệ (quy VND) 95 tỷ 142 tỷ + 49 %
8 Số lượng tài khoản mở mới 2.300 2.800 + 21%
9 Số lượng khách hàng đăng ký sử dụng dịch
vụ ngân hàng điện tử 35 46 + 31%
10 Số lượng phát hành thẻ ghi nợ nội địa 2.281 3.100 + 36%
11 Số lượng phát hành thẻ ghi nợ quốc tế 83 101 + 21%