II. Thực trạng quỹ nhà, quỹ đất tái định c trên địa bàn
2. Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ TĐC trên
UBND thành phố cũng đã ban hành chính sách quy định về các hình thức TĐC phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị hoá, cũng nh cơ cấu căn hộ phục vụ di dân GPMB…
2. Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội. bàn thành phố Hà nội.
2.1. Về quy hoạch địa bàn xây dựng khu TĐC.
Từ những năm 90, các dự án phát triển gây TĐC không tự nguyện ngày càng tăng lên nhanh chóng ở Việt Nam. Trong số các dự án đầu t hạ tầng đã đợc phê duyệt giai đoạn 96- 2000, có 150 dự án đòi hỏi phải dụng đất, đền bù và TĐC bắt buộc. Ước tính hàng năm phải di chuyển ít nhất là 100.000 hộ gia đình.
Đối với dự án có nguồn vốn trong nớc, những ngời bị ảnh hởng chỉ đ- ợc nhận tiền đền bù cho những tài sản bị thiệt hại và tiền hỗ trợ di chuyển cho những gia đình phải di chuyển, sau đó hộ gia đình tự sắp xếp di chuyển theo kế hoạch của bản thân và tự lo lấy cuộc sống tiếp theo. Hội đồng GPMB sau khi trả xong tiền đền bù cho các hộ bị ảnh hởng sẽ đợc giải thể vì coi nh đã hoàn thành nhiệm vụ. Đối với các dự án bắt đầu thực hiện từ sau tháng 4/1998 với Nghị định 22/1998/NĐ- Chính phủ chính quyền địa phơng sẽ có thêm trách nhiệm về việc quyết định và tổ chức thực hiện lập
khu TĐC tập trung hoặc phân tán cho các hộ phải di chuyển chỗ ở, xây dựng cơ sở hạ tầng rồi bố trí đất ở cho các hộ này tại khu TĐC. Trên thực tế, công tác TĐC đợc thực hiện không giống nhau ở các địa phơng và trong các dự án khác nhau, tuỳ thuộc vào chính sách của từng địa phơng cũng nh của từng dự án mắc dù vẫn dựa trên nền tảng chung của chính sách Nhà nớc. Trong những năm qua UBND thành phố đã chỉ đạo mạnh hơn các hình thức TĐC phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, theo hớng CNH, HĐN, sử dụng tiết kiệm đất đai. Các khu TĐC đã đợc xây dựng mới trên địa bàn thành phố cũng nh các dự án xây dựng khu TĐC cũng đang đợc triển khai mạnh.
Đặc biệt trong năm 2003, UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất ở TĐC, trớc mắt đáp ứng kịp thời hỗ trợ tiến độ GPMB phục vụ các công trình SeaGames 22. Kế hoạch năm 2003 thành phố bố trí vốn 1.123 tỷ đồng để xây dựng nhà TĐC và nhà chính sách. Hiện nay, thành phố đang chỉ đạo triển khai 15 dự án xây dựng nhà ở TĐC, có ớc khoảng 11.638 căn hộ, 5 dự án đã bố trí TĐC còn chuyển sang năm 2003 là 431 căn hộ và 15 dự án xây dựng khu TĐC chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành, ớc có khoảng 1790 lô đất.
Ngoài việc xây dựng các khu TĐC tập trung, UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Địa chính- Nhà đất rà soát toàn bộ quỹ đất 205 và quỹ nhà 30% tại các dự án xây dựng nhà ở kinh doanh để bổ xung quỹ nhà ở phục vụ công tác GPMB và các đối tợng chính sách. Hiện có 31 dự án xây dựng nhà ở bán có quỹ đất 20% hoặc quỹ nhà 30% bàn giao cho thành phố, dự kiến khoảng 13.500 căn hộ.
Biểu 3: Tổng hợp các dự án có quỹ đất di dân GPMB trên địa bàn thành phố Các dự án Tổng số dự án (dự án) Tổng diện tích đất dự án (ha) Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) Số hộ đạt đợc (hộ) Dự án di dân GPMB 81 1794 5.255.096 53.480 Quỹ đất 20%, quỹ nhà 30% trong các khu đô thị 90 3304 4.096.806 45.448 Tổng số 171 5098 9.351.902 98.928
( Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện quy hoạch và đầu t xây dựng các khu TĐC phục vụ di dân GPMB của Sở Quy Hoạch- Kiến Trúc HN).
Trong tổng số 171 dự án có quỹ đất di dân GPMB thì quỹ đất dành cho di dân là 5.098 ha, chiếm 23,2% tổng số diện tích đất của các dự án, với tổng diện tích sàn nhà ở là 9.351.902 m2 chiếm 24,2% trong tổng các dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất trên địa bàn thành phố có quỹ nhà, quỹ đất dành cho di dân GPMB. Điều này cũng cho thấy rằng, việc dành một phần quỹ nhà, đất cho phục vụ di dân GPMB đã đợc quan tâm chỉ đạo thực hiện, tuy nhiên vẫn chiếm tỷ lệ cha cao trong tổng số các dự án xây dựng.
Tuỳ thuộc vào các dự án phát triển ở từng quận, huyện và đặc điểm về quy hoạch sử dụng đất tại các quận, huyện mà quy hoạch, bố trí xây dựng các khu TĐC tại các quận, huyện này trên cơ sở u tiên bố trí các hộ dân di dời TĐC tại ngay nơi có các dự án phát triển có quỹ đất, nhà TĐC hoặc nơi ở mới gần nhất với nơi ở cũ.
Biểu 4 : Tổng hợp các danh mục các dự án xây dựng nhà ở phục vụ
TĐC GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội.
Tên dự án và địa
Chủ
đầu t Quy mô dự án
Quỹ đất di dân GPMB Diện tích sàn
nhà ở (m2)
Số căn hộ (căn hộ) Quận Cầu Giấy
Quận Tây Hồ Quận Ba Đình Quận Hai Bà Trng Huyện Từ Liêm Huyện Thanh Trì Quận Thanh Xuân Huyện Sóc Sơn Huyện Đông Anh Quận Đống Đa Huyện Gia Lâm
9 7 4 9 13 13 5 5 2 8 6 147 6,65 16,76 81,97 204,6 102,11 82,71 940 72 8,89 131 1.358.401 45.516 243.104 640.863 208.150 888.200 586.000 0 610.000 220.610 454.250 12.981 795 2.995 7.489 1.377 8.718 5.711 0 6.650 2.100 4.664 Tổng cộng 81 1794 5.255.096 53.480
(Nguồn: Báo cáo của Sở Quy Hoạch và Kiến Trúc Hà nội về tình hình quy hoạch các khu TĐC phục vụ di dân GPMB).
Các dự án xây dựng nhà ở phục vụ TĐC giải phóng mặt bằng đợc tập trung chủ yếu ở các Quận Cầu Giấy, Quận Hai Bà Trng, Huyện Thanh Trì, Huyện Từ Liêm với số lợng và quy mô các dự án lớn. Riêng Quận Cầu Giấy có 9 dự án với quy mô là 147 ha xây dựng các khu di dân, khu đô thị mới nh: Khu di dân 5,1 ha Dịch Vọng, Khu nhà ở di dân GPMB tại Mai Dịch, Khu di dân Yên Hoà . Huyện Thanh Trì có tới 13 dự án với quy mô…
120,11 ha trong đó lớn nhất là dự án xây dựng khu nam thị trấn Văn Điển, dự án di dân mở đờng vành đai 3 thôn Sở Thợng(11,3 ha), Khu di dân GPMB Đồng Tàu(10,8 ha)…
Bên cạnh các dự án xây dựng nhà ở phục vụ TĐC GPMB thì quỹ đất, quỹ nhà TĐC còn đợc bổ xung từ nguồn quỹ đất 20%, quỹ nhà 30% từ các dự án phát triển nhà ở trên thành phố.
Biểu 5: Danh mục các dự án có quỹ đất 20%( quỹ nhà 30%) phục vụ TĐC
GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội.
Tên dự án Chủ đầu t (dự án) Quy mô dự án (ha) Quỹ đất 20%(nhà 30%) trong các dự án Diện tích sàn nhà ở (m2) Số căn hộ (căn hộ) Quận Cầu Giấy
Quận Ba Đình Quận Hai Bà Trng Huyện Từ Liêm Huyện Thanh Trì Huyện Gia Lâm Huyện Sóc Sơn Huyện Đông Anh Quận Đống Đa 13 4 11 29 13 11 2 3 4 436 16,8 41 936 398 588 848 6,086 34,5 383.878 266.167 45.230 1.024.148 431.765 1.034.883 1.730.000 18.942 61.793 3.770 2.994 717 11.737 4.525 8.987 11.740 210 768 Tổng cộng 90 3304 4.096.806 45.448
(Nguồn: Báo cáo của Sở Quy Hoạch và Kiến Trúc Hà nội về tình hình thực hiện quy hoạch xây dựng các khu TĐC phục vụ di dân GPMB).
Theo các số liệu báo cáo trên thì nguồn nhà, đất chuẩn bị cho TĐC từ các dự án xây dựng nhà ở của thành phố là không nhỏ, chiếm 46% tổng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trong toàn bộ các dự án có quỹ nhà, đất TĐC. Tuy nhiên trên thực tế thì nguồn nhà, đất phục vụ TĐC có đợc từ các dự án này lại không nhiều và hết sức khó khăn. Điều này do nhiều nguyên nhân, song nguyên nhân chính vẫn là do các chủ đầu t chậm tiến hành xây dựng diện tích đất, nhà phải trả cho thành phố mà chỉ tiến hành đối với phần diện tích của họ để bán lại, và thu lợi trớc…
Tuy nhiên, cũng cần phải nhìn nhận lại những năm qua, thành phố cũng đã đặc biệt chú trọng công tác TĐC nhằm đẩy mạnh công tác GPMB, giải quyết các vớng mắc trong quá trình thực hiện, đáp ứng yêu cầu tiến độ các công trình phục vụ Seagames 22 nh: các dự án xây dựng khu liên hiệp thể thao quốc gia, 4 công trình đờng trọng điểm vào khu thể thao quốc gia (mở rộng nút Mai Dịch và đờng 32, đờng nối vành đai III vào khu thể thao, đờng nối từ quốc lộ 32 qua khu đô thị Mỹ Đình I, II vào khu thể thao); đờng vành đai 4, đờng Đội Cấn- Hồ Tây, nút Ngã T Sở, 9 cụm công trình trọng điểm và các công trình phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố. Để chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà chủ động phục vụ TĐC đáp ứng yêu cầu GPMB thực hiện các dự án đầu t, thành phố đã chỉ đạo các ngành xây dựng kế hoạch riêng về công tác này; đồng thời ban hành nhiều cơ chế, chính sách: thu hồi 20% diện tích đất hoặc 30% quỹ nhà xây dựng của các dự án phát triển nhà ở để phục vụ quỹ nhà TĐC; đẩy nhanh tiến độ quỹ nhà TĐC bằng các hình thức trực: ngân sách- trực tiếp đầu t, đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đã xây dựng của các doanh nghiệp; phấn đấu năm 2003- 2005 chuẩn bị đợc 1,4 triệu m2 sàn nhà ở, tơng ứng với 19.000 căn hộ.
Biểu 6: Tổng hợp nhu cầu TĐCvà quỹ nhà, đất TĐC trong các dự án đợc quy hoạch trên địa bàn thành phố
Tên các dự án và địa điểm Nhu cầu nhà TĐC tại các quận, huyện (số hộ) Quỹ nhà, đất TĐC trong các dự án (căn hộ) Quận Ba Đình
Quận Hoàn Kiếm Quận Đống Đa Quận Hai Bà Trng Quận Thanh Xuân Quận Cầu Giấy Quận Tây Hồ Huyện Từ Liêm Huyện Thanh Trì Huyện Gia Lâm Huyện Đông Anh Huyện Sóc Sơn 1400 62 1326 492 1670 938 333 132 1.199 224 96 120 5989 0 2686 8206 5711 16.751 795 13.114 13.243 13.651 6.860 11.740
Nh vậy, nếu theo đúng tiến độ các dự án có quỹ nhà, đất TĐC trên địa bàn thành phố thì khả năng đáp ứng nhu cầu TĐC trong các dự án GPMB là hoàn toàn có thể. Việc quy hoạch, xây dựng quỹ nhà, đất TĐC ở các quận, huyện đều phù hợp không những đáp ứng đợc yêu cầu di dân TĐC tại các địa bàn này mà còn vợt cả nhu cầu TĐC hiện tại, đồng thời còn có quỹ nhà dự trữ.
Hầu hết các dự án phải GPMB trong thời gian tới đều đợc quy hoạch, chuẩn bị dự trù khu TĐC, tuy nhiên phần lớn chỉ dừng lại ở mức độ là các dự án trên giấy tờ, chỉ một số ít các dự án hiện đã và đang đợc triển khai. Trên thực tế ở một số quận, huyện có nhu cầu nàh ở TĐC rất lớn nhng lại cha chuẩn bị đợc quỹ nhà TĐC nh: quận Đống Đa cần khoảng 1.500 căn hộ nhng hiện nay không có căn hộ nào; quận Hoàn Kiếm cần khoảng 60 căn hộ, nhng cũng cha chuẩn bị đợc dự án TĐC nào, kể cả dự án TĐC dãn dân phố cổ thành phố đã giao cho từ năm 2000 nhng đến nay cũng cha thực hiện đợc. Hoặc một số quận nhu cầu TĐC lớn nh Thanh Xuân, Tây Hồ nh- ng triển khai các khu nhà TĐC rất chậm. Có một số quận huyện triển khai
các khu nhà, đất TĐC phục vụ di dân GPMB tơng đối chủ động nh: quận Hai Bà Trng, Ba Đình, Cầu Giấy tuy nhiên hiệu quả vẫn ch… a đạt kết quả cao. Điều này chính là một trong những bất cập thể hiện rất rõ hiện nay trong công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ di dân GPMB.
2.2. Quy mô, cơ cấu, chất l ợng nhà ở TĐC .
* Quy mô nhà ở TĐC:
Trong những năm qua, UBND thành phố đã chỉ đạo mạnh hơn các hình thức TĐC phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị theo hớng CNH, HĐH, sử dụng tiết kiệm đất đai nh:
- Đối với các dự án ở ngoại thành: chủ yếu thực hiện TĐC bằng hình thức giao đất có hạ tầng kỹ thuật cho các hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành- bố trí TĐC bằng đất. Đối với các hộ dân sản xuất nông nghiệp ở ngoại thành khi bị thu hồi đất họ sẽ mất đi t liệu sản xuất chính, song các t liệu sản xuất nông nghiệp khác vẫn còn, do đó vẫn có thể tiến hành hoạt động lao động sản xuất trên những mảnh đất khác. Mặt khác đối với ngời nông dân, những ngời đã quen với những phong tục tập quán mang nặng tính dân tộc, nông thôn, do vậy rất khó có thể bố trí vào các khu TĐC dới dạng các khu chung c cao tầng, những điều này làm ảnh hởng rất lớn đến đời sống của ngời dân, do vậy họ rất ít chấp nhận phơng án này. Vì vậy chủ dự án, chính quyền địa phơng cần hết sức lu ý, tạo điều kiện bố trí TĐC bằng đất cho các hộ này, đất ở mới cũng phải bảo đảm điều kiện tơng đơng với đất ở cũ.
- Đối với các dự án ở nội thành: chủ yếu thực hiện TĐC bằng nhà chung c. Với khả năng hạn hẹp về quỹ đất ở đồng thời với yêu cầu CNH, HĐH của thủ đô thì việc TĐC chủ yếu bằng các khu chung c cao tầng là tất yếu. Quy mô của mỗi nhà chung c là 9 tầng và có xu hớng nâng cao thêm tầng để tăng thêm quỹ nhà TĐC nh: khu 2,1 ha Cống Vị, khu 5,03 ha Dịch Vọng- Cầu Giấy, khu Trung Hoà- Nhân Chính, khu Đền Lừ…
Trong báo cáo tổng hợp tình hình thực hiện quy hoạch và đầu t xây dựng các khu TĐC phục vụ di dân GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội của Sở Quy hoạch- Kiến Trúc Hà nội đầu năm 2004 cho thấy:
Tổng số khu TĐC trên địa bàn Hà nội: 17 khu Tổng diện tích đất : 454,53 ha Tổng diện tích sàn nhà ở : 3.458.160m2
Số ngời đạt đợc : 147.150 ngời( 38.075 hộ ) Trong đó bao gồm các dự án đã và đang xây dựng theo quy hoạch và các khu dự kiến:
Biểu 7: Các dự án đã và đang xây dựng theo quy hoạch và các khu dự kiến
xây dựng Chỉ tiêu Tổng số dự án (dự án) Tổng diện tích đất (ha) Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) Số hộ đạt đợc (hộ) 1. Dự án đã và đang xây dựng 2. Các khu dự kiến 9 8 146,880 307,65 1.345.460 2.112.700 15.675 22.400 Tổng 17 454,53 3.458.160 38.075
Các dự án xây dựng khu TĐC này chủ yếu có diện tích đất lớn hơn 5 ha. Các khu TĐC đợc quy hoạch, xây dựng theo tiêu chuẩn của nhà chung c, dới dạng các khu đô thị mới, với số tầng từ 9 tầng trở lên, có đủ điều kiện về ăn ở, sinh hoạt, đi lại, làm việc của ngời dân. Các khu TĐC xây dựng theo hình thức này đợc quy hoạch ở các quận huyện với quy mô khác nhau:
Biểu 8: Một số dự án xây dựng quỹ nhà TĐC theo hình thức các khu chung
c trên địa bàn thành phố Hà nội.
Các dự án tích đất (ha)Tổng diện Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) Số hộ đạt đ-ợc (căn hộ) I. Dự án đang xây dựng
1. Khu Trung Hoà- Nhân Chính 2. Khu Tây Nam Hà nội
3. Khu Dịch Vọng 4. Khu Đền Lừ 5. Khu Đồng Tàu
6. Khu di dân mở đờng vành đai III Cầu Thanh Trì
7. Khu di dân GPMB đờng vành đai III xã Trần Phú
8. Khu Vĩnh Phúc
9. Khu di dân xã Kim Chung 2- Bắc Thăng Long
II. Khu đang triển khai quy hoạch và dự kiến
1. Khu Phú Diễn
2. Khu Khơng Đình I và II 3. Khu Đền Lừ III
4. Khu di dân dự án thoát nớc Đại Kim