tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên thành phố Hà Nội.
1. Kết quả đã đạt đợc.
Trớc yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thủ đô trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá với kế hoạch sử dụng đất 5 năm (từ năm 2001 đến năm 2005) đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt với khối lợng các dự án đầu t phát triển ngày càng lớn đặt ra cho công tác giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn phức tạp. Tuy nhiên với sự quan tâm chỉ đạo sát sao của các cấp, ban ngành trên toàn thành phố công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều chuyển biến theo hớng tích cực đặc biệt trong năm 2003, giải quyết tập trung cho các dự án trọng điểm và các công trình phục vụ Seagames 22 của thành phố, với một số dự án lớn đã hoàn thành hoặc đang đợc đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành nh: dự án vành đai 3, cầu Thanh Trì, khu liên hợp Thể thao Quốc gia, khu Quần Ngựa, trung tâm Thể thao các quận huyện, nút giao thông ngã t vọng…
Về quỹ nhà ở, đất ở tái định c thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng, thông qua hàng loạt các chính sách, quy định cụ thể. Thành phố đã chỉ đạo các ngành và uỷ ban nhân dân các quận huyện xây dựng một số khu đô thị mới phục vụ tái định c (dới hình thức nhà chung c) với quy mô đủ lớn, giá thành hợp lý, bảo đảm tiến độ để chủ động đi trớc một bớc xây dựng quỹ nhà đất tái định c phục vụ công tác giải phóng mặt bằng phấn đấu năm 2003 – 2005 chuẩn bị đợc 1,4 triệu m2 sàn nhà ở, tơng ứng với 19.000 căn hộ, bao gồm 78 dự án xây dựng.
Ngoài việc xây dựng các khu tái định c tập trung uỷ ban nhân dân thành phố cũng đã chỉ đạo triển khai xây dựng nhà ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên quỹ đất 20%: các dự án thuộc khu đô thị mới phải bàn
giao cho thành phố 33,6 ha đất trong đó chủ yếu là các khu đô thị mới Đình Công, Trung Nguyên, Đại Kim Thành phố cũng đã bố trí kế hoạch đến…
năm 2003 chuẩn bị cho Sở Tài nguyên – Môi trờng và Nhà đất thực hiện 03 dự án xây dựng nhà ở chung c tại lô OCT1, CT2, khu Bắc Linh Đàm mở rộng với tổng diện tích sàn nhà ở là 45.266 m2 tơng ứng 471 căn hộ.
Tập trung, đôn đốc các chủ dự án đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án xây dựng nhà ở tái định c theo phơng thức đặt hàng mua nhà, cụ thể: dự án khu đô thị mới Đình Công, Đại Kim, khu nhà ở Cầu Diễn, khu đô thị mới Pháp Vân, Tứ Hiệp, khu đô thị mới Mỹ Đình 2, với tổng diện tích đất 74.450m2 đất. Tại các khu đô thị mới còn lại, thành phố đang chỉ đạo lập dự án để chuẩn bị khởi công trong năm 2004, với tổng diện tích 199.228 m2
đất.
Tập trung nguồn vốn tối đa cho công tác xây dựng quỹ nhà ở và đất ở tái định c, đáp ứng kịp thời phục vụ cho các công trình SeaGames 22, năm 2003 bố trí vốn 1.123 tỷ đồng (gồm cả tiền đền bù giải phóng mặt bằng) để xây dựng nhà ở tái định c và nhà chính sách.
Thành phố tiếp tục chỉ đạo đẩy mạnh xây dựng quỹ nhà đất tái định c: - Chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên – Môi trờng và Nhà đất thờng trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố xác định quy hoạch xây dựng các khu tái định c, các khu đô thị giành quỹ đất, quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng để đáp ứng một phần nhu cầu trớc mắt và lâu dài.
- Quy định gia hạn hoạt động đến tiếp năm 2003 của tổ công tác quỹ nhà đất do đồng chí phó trởng Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố làm tổ trởng và thành viên các Sở Tài nguyên – Môi trờng và Nhà đất, Tài chính, Quy hoạch đô thị, Quy hoạch Kiến trúc và uỷ ban nhân dân các quận, huyện để kiểm tra, rà soát nhu cầu, hiện trạng quản lý quỹ nhà đất tái định c, cho kết quả nh sau: Tổ chức kiểm tra gần 100 dự án có nhu cầu tái định c, nên giảm bớt nhu cầu gần 3.000 căn hộ cha có khả năng thực hiện (từ 8.000 căn xuống 5.000 căn) và nhu cầu kế hoạch năm 2004 khoảng
8.000 căn hộ, lô đất. Về xây dựng quỹ nhà, đất tái định c nhìn chung các chủ đầu t đợc giao nhiệm vụ xây dựng nhà tái định c chỉ bảo đảm tiến độ hoàn thành bàn giao đợc 3.500 căn hộ, lô đất (kế hoạch giao là 5.000 căn) tỷ lệ đạt gần 70%.
2. Tồn tại và nguyên nhân.* Tồn tại. * Tồn tại.
Trong những năm qua công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng đã đợc tập trung chú trọng phát triển xong còn rất nhiều bất cập cần đợc chỉ rõ và giải quyết kịp thời:
- Quỹ nhà ở, đất ở tái định c hiện nay trên địa bàn thành phố cha đáp ứng đợc nhu cầu tái định c giải phóng mặt bằng. Tính đến đầu năm 2004 có đợc 6.432 căn hộ và lô đất nhng so với nhu cầu chỉ đáp ứng đợc khoảng 70%.
- Việc chuẩn bị quỹ nhà đất tái định c của các chủ dự án đều chậm so với tiến độ giải phóng mặt bằng nh, khu tái định c Đồng Tàu phục vụ cho dự án thoát nớc giai đoạn I (hiện đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật), tái định c phục vụ cho dự án vành đai 3 giai đoạn I và nam vành đai 3 và cầu Thanh Trì (5 khu trên địa bàn Thanh Trì đang điều tra giải phóng mặt bằng) trên địa bàn Gia Lâm, đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật 2 khu, khu tái định c Nam Trung Yên phục vụ cho tái định c các dự án trọng điểm: triển khai từ 3 năm, hiện nay đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy chế quản lý đầu…
t và xây dựng thì công tác giải phóng mặt bằng cũng nh việc tạo quỹ nhà, quỹ đất tái định c nằm ở mục chi phí khác và ở giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu t dự án, vì vậy khi dự án đợc phê duyệt mới thực hiện việc điều tra lập phơng án bồi thờng giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà ở tái định c. Do cha chuẩn bị trớc đợc quỹ nhà phục vụ TĐC nên việc bố trí TĐC trên địa bàn thành phố chủ yếu căn cứ vào tiến độ hoàn thành quỹ nhà mà không lu ý đến yếu tố điều tiết phân bổ lại dân c theo quy hoạch.
- Các dự án phát triển nhà và đô thị mới bàn giao lại quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở tái định c, chủ yếu là nhà chung c cao trên 11 tầng, cha phù hợp với công tác tái định c trong thời điểm hiện nay do giá thành cao, thời gian xây dựng kéo dài. Hơn nữa việc các chủ đầu t còn dây da không chịu xây dựng ngay phần diện tích phải giao nộp cho nhà nớc mà chỉ tiến hành xây dựng đối với các dự án thuộc phần diện tích xây dựng để kinh doanh, do vậy quỹ nhà, đất TĐC thuộc nguồn nhà này thờng đợc triển khai rất chậm và số lợng không nhiều.
- Chất lợng một số khu tái định c cha bảo đảm yêu cầu và cha đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cơ cấu diện tích và vị trí tái định c cha hợp lý cha đáp ứng nhu cầu của ngời mua nhà tái định c, do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thờng và mua nhà tái định c, nhiều hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ nhng lại đợc bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên xin trả dần tiền mua nhà, ảnh hởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí tái định c.
- Các khu nhà chung c cao tầng, khu đô thị phục vụ di dân giải phóng mặt bằng cha có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ đặc biệt là đối với nhu cầu kinh doanh dịch vụ của các hộ đang ở mặt đờng nên cha hấp dẫn các đối tợng phải di chuyển ở trung tâm thành phố nhằm bố trí các khu dân c hợp lý. Công tác giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho ngời khi bị thu hồi đất ở (kết hợp kinh doanh) nội thành và đất nông nghiệp ở ngoại thành còn rất nhiều bất cập. Việc có thể đảm bảo cho ngời dân bị di dời đến nơi ở mới co đợc việc làm ổn định còn hết sức hạn chế, phần lớn trong số họ phải tự kiểm công việc mới cho mình hoặc tìm cách ổn định lại công việc phù hợp với điều kiện ở hiện tại.
- Các khu tái định c còn phân tán ở các địa bàn và do nhiều đầu mối quản lý, cha tập trung đầu mối để chủ động cân đối và đối chiếu tái định c cho nhiều dự án trên địa bàn thành phố.
- Nguồn vốn đầu t do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà tái định c, sau khi thực hiện bán nhà các hộ tái định c đã nộp tiền mua nhà cho ngân
sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn cha tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu t xây dựng quỹ nhà tái định c.
- Về giá bán quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng từ trớc đến nay thờng thấp hơn giá thành đầu t xây dựng đến nay, cha có số liệu thống kê tổng số quỹ nhà đã hoàn thành và kinh phí ngân sách đã đầu t xây dựng quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, phần kinh phí ngân sách phải bù chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng phơng án, thời gian thu hồi vốn ngân sách đầu t xây dựng quỹ nhà cha đợc đề cập đến trong khi lập, phê duyệt và thực hiện các dự án. Phơng án thu tiền cũng cha thống nhất có nơi chủ đầu t xây dựng trả tiền bồi thờng theo phơng án cho ngời bị thu hồi giải phóng mặt bằng để trả cho cơ quan quản lý quỹ nhà, có nơi Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, Ban quản lý dự án giữ lại số tiền bồi thờng theo phơng án để đủ số tiền mua căn hộ tái định c và ban giao căn hộ này cho các hộ di dân giải phóng mặt bằng.
- Sự phân phối giữa các ngành chuyên môn thuộc thành phố trong việc thực hiện công tác đầu t xây dựng quỹ nhà tái định c và giải phóng mặt bằng tuy đã có chuyển biến xong vẫn cha đáp ứng đợc yêu cầu chỉ đạo của uỷ ban nhân dân thành phố về tiến độ công việc.
- Việc thực hiện xây dựng đờng gắn với xây dựng tuyến phố (tuyến Kim Liên - Ô Chợ Dừa và tuyết Láng Hạ - Thanh Xuân), khi triển khai còn lúng túng, gặp nhiều khó khăn, cản trở, cha có kết quả do không giải quyết đồng bộ về quy hoạch, chuẩn bị đầu t, thu hồi đất.
*Nguyên nhân:
Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định c của các chủ dự án chậm là do công tác lập duyệt quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng mặc dù có tiến bộ nhng so với nhu cầu còn chậm, làm ảnh hởng đến tiến độ xây dựng các khu đô thị, khu tái định c. Do vậy việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c không kịp tiến độ hoặc còn thiếu tập trung việc triển khai các khu tái định
c của các chủ đầu t còn lúng túng và chậm về thủ tục xin xây dựng khu tái định c, cho đến khâu lập, duyệt dự án, thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán, đấu thầu mất nhiều thời gian, có nơi giải phóng mặt bằng xong phải đến một vài năm mới triển khai xây dựng khu tái định c. Nh vậy công tác đôn đốc, kiểm tra, đề xuất các biện pháp tháo gỡ. Để đẩy nhanh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở tái định c (từ khâu thoả thuận địa điểm, chuẩn bị và lập dự án đầu t, thẩm định thiết kế, thi công) cũng nh việc quản lý quỹ nhà, đất tái định c cha thực sự tập trung về một đầu mối, nên thành phố cha chủ động cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ của các dự án trọng điểm.
- Cha u tiên tập trung bố trí các nguồn vốn (từ bán nhà theo Nghị định 61/CP, các nguồn thu từ đất) để tái đầu t xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng, để có thể đáp ứng kịp với tốc độ đô thị hoá hiện nay đạt tới trên 25% của thành phố.
- Cha xác định đợc rõ trách nhiệm của các chủ đầu t trong việc chuẩn bị quỹ nhà tái định c là nguyên nhân quan trọng nhất bảo đảm tính khả thi của dự án, một số dự án cha chuẩn bị đợc quỹ nhà tái định c nhng vẫn tiến hành giải phóng mặt và xin quỹ nhà tái định c của thành phố tạo thêm sức ép trong việc bố trí quỹ nhà tái định c.
- Công tác quản lý vẫn thực hiện xây dựng các khu tái định c cha chặt chẽ gây lên tình trạng nguồn vốn sử dụng bị thất thoát nghiêm trọng, khu tái định c đợc xây dựng không đạt đợc về quy mô, cơ cấu, diện tích, cơ sở hạ tầng kèm theo.
- Chính sách đào tạo nghề, giải quyết việc làm đối với các hộ gia đình bị di chuyển, đặc biệt là các hộ nông dân mất nhiều hoặc mất hết đất nông nghiệp cha đợc cụ thể hoá bằng các giải pháp khả thi, cha quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu t nên gây ảnh hởng không nhỏ đến đời sống của một bộ phận ngời dân bị di dời tái định c.
- Việc bố trí nhà, đất tái định c không đồng bộ, chồng chéo cha có đầu mối quản lý dứt điểm gây khó khăn cho việc thu hồi vốn ngân sách thành phố đã đầu t là do thành phố cha có cơ chế quản lý nhà, đất tái định
c chặt chẽ từ các khâu đầu t xây dựng, hoàn thành bàn giao vào quỹ nhà để quản lý, phân phối và bố trí cho các hộ dân tái định c, thu tiền bán nhà vào ngân sách thành phố, công tác quản lý nhà tái định c sau khi các hộ dân đến ở, kể cả việc bán nhà, đất tái định c cho các đơn vị trung ơng có nhu cầu mua nhà tái định c thuộc quỹ nhà của thành phố phục vụ các dự án sử dụng nguồn vốn trung ơng.
Chơng III:
Giải pháp thúc đẩy phát triển quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ giải phóng mặt bằng. I. Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định c đến năm 2010
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1. Nhu cầu di dân tái định c.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt: Từ năm 2000 – 2010, diện tích đất nông nghiệp thành phố giảm 10.781 ha chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, đặt ra công tác di dân, giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết sức nặng nề (có khoảng 35.000 hộ bị ảnh hởng đến chỗ ở).
- Từ năm 2003 – 2005 là 3.513 ha để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, trong đó nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định c di chuyển chỗ ở khi chuyển đổi mục đich sử dụng đất nói trên khoảng 26.500 hộ, riêng năm 2003 nhu cầu tái định c trên địa bàn thành phố khoảng 8.000 hộ, trớc mắt cần u tiên bố trí ngay quỹ nhà ở tái định c cho các dự án phục vụ SeaGames 22.
- Từ năm 2006 – 2010 là 5.229 ha để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, với nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định c khoảng 17.000 hộ.