Một số quy định về thu hồi đất

3.5.3.1. Các trường hợp và hình thức thu hồi đất

Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương pháp bồi thường...

Không phải lúc nào thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyết quyết định, xét duyệt; cũng có những trường hợp cơ quan nhà nước phải thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt bao gồm:

-Thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, gồm có: sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn;

sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo; sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

-Thu hồi đất để phát triển kinh tế, gồm có: sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tưđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thểđầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thểđầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Cần lưu ý, với các dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc nhóm A theo quy định của Luật đầu tư mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thu hồi đất.

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, bao gồm:

-Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.

-Người sử dụng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụđối với Nhà nước; tự nguyện trả lại đất.

-Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. -Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm hoặc đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

-Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn.

-Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 1 2 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 1 8 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền.

-Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. Từ khi pháp luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị thì khi Nhà nước thu hồi đất, ngoài việc người sử dụng được bồi thường về tài sản trên đất, người sử dụng đất hợp pháp còn được bồi thường giá trị của quyền sử dụng đất. Cũng như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất cũng có 2 hình thức là thu hồi đất không bồi thường và thu hồi đất có bồi thường. Đểđảm bảo cho người sử dụng đất đỡ thiệt thòi và công bằng giữa các đối tượng sử

dụng đất, pháp luật đất đai cũng quy định cụ thể những trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và những trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

3.5.3.2. Thu hồi và quản lý quỹđất đã thu hồi

Với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; hoặc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn thuộc nhóm A theo quy định của Luật đầu tư, tức là những trường hợp Nhà nước thu hồi đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì việc thu hồi đất được thực hiện như sau:

-Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 1 80 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

-Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cưđã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tưđược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Việc quản lý quỹ đất đã thu hồi là vấn đề quan trọng, đặc biệt với các trường hợp Nhà nước thu hồi mà chưa giao ngay cho người sử dụng. Ở giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993, sau khi có dự án đầu tư hoặc khi có người sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới tiến hành các thủ tục thu hồi đất. Đến Luật Đất đai 2003, việc thu hồi đất được quy định khác, ngoài những trường hợp đã có dự án án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì với những trường hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư Nhà nước cũng quyết định thu hồi ngay những diện tích đất đó theo quy định như sau:

Với trường hợp có dự án đầu tư thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tưđể thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tưđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Với trường hợp chưa có dự án đầu tư Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho Tổ chức phát triển quỹđất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹđất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.

Đối với các trường hợp phải thu hồi khác tức là Nhà nước thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi rồi giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đó thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị, hoặc giao đất đó cho Uỷ ban nhân dân xã quản lý nếu đất đó thuộc khu vực nông thôn.

Pháp luật đất đai còn quy định việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất với một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường giá trị của quyền sử dụng đất như sau:

-Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đầu tư trên đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.

Trường hợp đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì chỉ có phần giá trị còn lại đã đầu tư trên đất mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.

Trường hợp đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tiền nhận chuyển nhượng, giá trị còn lại của tài sản đã đầu tư trên đất được giải quyết như đối với trường hợp thu hồi đất do được Nhà nước giao đất,cọ thu tiền sử dụng đất.

-Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được trả lại cho người bị thu hồi đất.

Gắn liền với công tác thu hồi đất là việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Bên cạnh việc bồi thường, còn nhiều hình thức hỗ trợ của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất.

Theo Đại Từđiển tiếng Việt thì "Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra"; "Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào" [60]. Từđó, có thể suy ra: Bồi thường cho người có đất bị thu hồi đất là việc Nhà nước đền bù những tổn hại do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ cho người sử dụng đất để giảm bớt khó khăn cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất. Có nhiều hình thức hỗ trợ và đây là khoản khác với bồi thường, nó có thể có đối với cả những trường hợp đất và tài sản trên đất không đủ điều kiện để bồi thường.

Trong công tác quản lý nhà nước vềđất đai hiện nay thì việc bồi thường cho người bị thu hồi đất là một trong những việc phức tạp nhất vì nó gắn liền với quyền lợi của người sử dụng đất. Nội dung này cũng là một trong những vấn đề dễ xảy ra khiếu kiện nhất. Nếu làm tết việc này sẽ giảm bớt khó khăn trong công tác thu hồi đất.

Luật Đất đai 1993 khi mới ban hành sử dụng 3 cụm từ là "đền bù" (Điều 79), "đền bù thiệt hại" (Điều 28) và "bồi thường thiệt hại" (Điều 73) để chỉ việc này. Đến Luật Sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Đất đai 1993 lần thứ hai vào năm 2001 chỉ dùng một cụm từ "bồi thường" để thay cho 3 cụm từ trên. Như vậy, khái niệm "bồi thường cho người có đất bị thu hồi" đã có và được sử dụng trong pháp luật đất đai từ ngày 1 tháng 10 năm 2001 .

Khi bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền cần phải chú ý đến điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường và nguyên tắc bồi thường.

* Điều kiện được bồi thường: Theo quy định của Luật Đất đai 2003 người bị thu hồi đất sẽđược bồi thường giá trị của quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủđiều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sẽđược trình bày ở nội dung 3.2.6), trừ các trường hợp sau:

-Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.

-Người sử dụng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụđối với Nhà nước; tự nguyện trả lại đất

Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn.

Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm hoặc đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng

liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 1 8 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 bốn tháng liền.

-Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc đụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào