5.1. Thuế Bất động sản
Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản. Pháp luật quy định đối t−ợng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản. Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung −ơng (Thuỵ Điển), hoặc địa ph−ơng (Mỹ, Đan Mạch).
5.2. Định giá bất động sản
Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản. Thuế bất động sản phải căn cứ vào giá thị tr−ờng của bất động sản. Việc định giá bất động sản giúp cho thị tr−ờng bất động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả ng−ời bán và ng−ời mua.
6. Tín dụng
6.1. Ng−ời cho vay (Creditor)
Thị tr−ờng bất động sản là một thị tr−ờng khổng lồ. Điều kiện tiên quyết cho một thị tr−ờng tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng đ−ợc xây dựng tốt và có hiệu lực. Vai trò của nhà n−ớc là giám sát các hoạt động của ng−ời cho vay và xác định cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp nh− CHLB Đức và các n−ớc Bắc Âu hình thành các tổ chức tín dụng chuyên nghiệp nh− Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở các n−ớc Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng thông th−ờng.
6.2. Cho vay dài hạn
Thị tr−ờng bất động sản cần các khoản cho vay đầu t− dài hạn, hầu nh− không cần các khoản cho vay ngắn hạn. Vấn đề là ng−ời cho vay phải huy động đ−ợc các nguồn dài hạn để
đáp ứng các khoản vay này. ở nhiều n−ớc, quỹ l−ơng h−u là một trong những nguồn quan
ngân hàng để gửi tiền l−ơng h−u. Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mô tài sản thế chấp của ngân hàng.
6.3. Hợp đồng thế chấp
Hình thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nh−ợng trong đó cho phép ng−ời vay mua lại tài sản của mình thông qua việc tuân thủ các quy định của điều khoản vay. Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông th−ờng là tài sản đ−ợc sử dụng nh− vật đảm bảo cho một khoản vay và ng−ời vay vẫn có quyền sở hữu. Cách thông th−ờng để đăng ký thế chấp là ng−ời vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi nh− bằng chứng vay nợ. Ng−ời cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký. Hoặc ng−ời vay đến phòng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho ng−ời cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp.
III. Pháp luật đất đai/ bất động sản các n−ớc 1. Pháp luật đất đai Australia
1.1 Quy định về đất đai và bất động sản
Pháp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm d−ới đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt n−ớc, phần phía d−ới mặt n−ớc và khoảng không phía trên mặt n−ớc, tất cả nhà, công trình xây dựng và những công trình đầu t− gắn với mặt đất, trên và d−ới mặt đất, hoặc kế cận ảnh h−ởng tới việc sử dụng đất đó.
“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai đ−ợc chia nhỏ thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất đ−ợc xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tính từ tâm trái đất theo h−ớng dây dọi lên phía thiên đỉnh”.
Nh− vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) đ−ợc xác định theo ranh giới nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hình khối. Ví dụ điển hình để minh họa ở đây là nhà cao tầng chung c− trên một thửa đất, một tr−ờng hợp nữa là các công trình kiến trúc dạng chân cột xây phía trên đất thuộc hành lang đ−ờng sắt (chủ công trình có thể thuê phần không gian phía trên đ−ờng sắt do Nhà chức trách quản lý đ−ờng sắt cho thuê).
“Theo quan điểm kinh tế học, đất nói chung đ−ợc xem nh− là một nhân tố riêng biệt hoặc nh− là một yếu tố sản xuất, khác với vốn ở chỗ không một sự tăng giá sử dụng đất nào có thể hiểu nh− là bổ sung thêm cho nguồn vốn”.
1.2 Các hệ thống xác lập quyền về nhà đất/bất động sản
ở Ôxtrâylia tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về nhà đất/bất động sản: Một là hệ
thống “Torrens” hay đ−ợc gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống này do Bá t−ớc Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệ thống cũ.
Nguyên lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đòi hỏi các loại chứng th− giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian nh− yêu cầu ở hệ thống cũ.
Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích, các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng l−u giữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khi thửa đất đó đ−ợc đăng ký theo Luật nói trên.
Hệ thống “Torrens” đã tạo nên những chuyển biến mới trong các giao dịch chuyền quyền nhà, đất/bất động sản ở Ôxtrâylia.
1.3 Các quyền về đất
Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, ng−ời dân chỉ đ−ợc quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ đ−ợc quyền thuê đất của
Nữ hoàng, nh−ng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) đ−ợc h−ởng các lợi ích giống nh− sở hữu.
ở Ôxtrâylia một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu t− nhân, còn lại d−ới
dạng thuê hoặc đ−ợc quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả các bang của Ôxtrâylia đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và ng−ời thuê nhà đất/tá điền. Trong một số tr−ờng hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của ng−ời thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.