1.1. Thời kỳ phong kiến
Lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ sáu, nhà n−ớc phong kiến đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; d−ới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng đức) đã quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của t− nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; ng−ời dân sở hữu ruộng đất, kể cả ng−ời sử dụng đất công điền đều có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà n−ớc. Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn l−u giữ lại đ−ợc chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng.
1.2. Thời Pháp thuộc
D−ới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đ−ợc thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền nh−: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đ−ơng”) áp dụng với bất động sản của ng−ời Pháp và kiều dân kết −ớc theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nh−ợng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có 3 sắc lệnh áp dụng riêng cho 3 miền: Bắc, Trung, Nam Kỳ);
1.3. Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn tr−ớc năm 1975
Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam bị chia cắt và đặt d−ới ách cai trị của chính quyền Sài gòn; công tác đăng ký đất chủ yếu kế thừa các hệ thống đăng ký đất đã đ−ợc thực hiện theo 3 chế độ quản thủ điền địa đ−ợc thực hiện d−ới thời Pháp thuộc tr−ớc đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa ph−ơng thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa ph−ơng thuộc Nam Kỳ đã thực hiện từ tr−ớc năm 1925; tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925.
Tuy nhiên từ 1962, Chính quyền Sài Gòn đã có sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa ph−ơng ch−a thực hiện Sắc lệnh 1925. Nh− vậy từ 1962 trên phần đất ở Miền Nam thuộc Nguỵ quyền sài gòn kiểm soát còn tồn tại hai hệ thống đăng ký theo các chế độ gồm: Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925 và chế độ quản thủ điền địa.