- Đăng ký thống kê đất đai Thanh tra
2. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam
bất động sản ở Việt Nam
Để thực hiện mục tiêu nhanh chóng hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của nhà n−ớc theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa ; đó chính là một thị tr−ờng bất động sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà n−ớc bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp, h−ớng dẫn các giao dịch; đồng thời khắc phục những tồn tại hiện nay của thị tr−ờng bất động sản, những giải pháp cơ bản thúc đẩy s− hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta trong thời gian tới bao gồm:
2.1. Từng b−ớc xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị tr−ờng bất động sản
Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật là việc làm khởi đầu và th−ờng xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị tr−ờng bất động sản. Nhằm từng b−ớc hạn chế và xoá bỏ thị tr−ờng bất động sản không chính thức (thị tr−ờng nhà n−ớc không kiểm soát đ−ợc).
a) Để tạo môi tr−ờng pháp lý cần khẩn tr−ơng xây dựng Luật kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến quản lý và hoạt động kinh doanh bất động sản, đây là nhu cầu bức xúc để phát triển nền kinh tế thị tr−ờng bất động sản có sự quản lý vĩ mô của nhà n−ớc.
Do ch−a có Luật kinh doanh bất động sản nên từ tr−ớc tới nay việc điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến thị tr−ờng bất động sản phải dựa vào nhiều văn bản pháp luật nh− Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế và các văn bản pháp quy có liên quan. Tuy nhiên, việc dựa vào quá nhiều các văn bản nh− trên khó tránh khỏi chồng chéo, không đầy đủ và gây nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện.
b) Các quy định cần phải thông thoáng hơn, không hạn chế đối t−ợng đ−ợc quyền mua bán, chuyển nh−ợng và nhận chuyển nh−ợng, thuê m−ớn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản. Riêng đối với tổ chức, cá nhân ng−ời n−ớc ngoài thì có hạn chế về thời gian đ−ợc sử dụng đất và chỉ nên khống chế phạm vi thực hiện ở một số địa ph−ơng.
c) việc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thế chấp đất đai và bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch.
d) Có chính sách phù hợp giải quyết càng sớm càng tốt những tồn đọng về nhà đất do lịch sử để lại; đây là một tồn tại lớn cần giải quyết dứt điểm.
2.2. Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải đi tr−ớc một b−ớc nhằm phát triển bất động sản đúng mục đích, cân đối và hiệu quả. Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đối với đất đai trong mọi lĩnh vực ngày càng tăng, vì vậy phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ đ−ợc nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá là đất đai với quan điểm phát triển bền vững. Ph−ơng án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao và phải đ−ợc công khai hoá.
2.3. Những giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản hoàn thiện về tính pháp lý để thực hiện các giao dịch, đủ điều kiện l−u thông trên thị tr−ờng. Để đạt đ−ợc giải pháp này cần:
a) Khẩn tr−ơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính
b) Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (giảm bớt các thủ tục, xem xét các khoản thu về tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí tr−ớc bạ; sắp xếp lại trụ sở làm việc ra khỏi các trung tâm th−ơng mại và dịch vụ .v.v...).
2.4. Những giải pháp tài chính cơ bản
a) Phát triển thị tr−ờng vốn và tiền tệ, huy động vốn đầu t− trong n−ớc là một điều kiện cần thiết để hình thành một thị tr−ờng bất động sản phát triển vững chắc và lành mạnh, khắc phục tình trạng mất cân đối giữa cung-cầu về bất động sản
b) Giá đất do nhà n−ớc quy định phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và giá thị tr−ờng trong điều kiện bình th−ờng.
c) Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
d) Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà n−ớc cho ng−ời nghèo, ng−ời có thu nhập thấp trong việc mua nhà hoặc thuê nhà.
e) Giảm tiền mua cổ phần với những ng−ời có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n−ớc.
f. Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian nhất định đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế đ−ợc miễn giảm doanh nghiệp đầu t− tăng c−ờng năng lực sản xuất mở rộng kinh doanh bất động sản).
2.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản
a) Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh bất động sản . b) Mọi doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà n−ớc.
c. Tổ chức tốt mạng l−ới t− vấn giao dịch, t− vấn thông tin thị tr−ờng, t− vấn pháp luật, t− vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch ...
d) Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất.
2.6. Tổ chức quản lý nhà n−ớc với thị tr−ờng bất động sản
a) Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo môi tr−ờng cạnh tranh lành mạnh, góp phần kiểm soát giá cả bất động sản hợp lý.
b) Tổ chức cơ quan đăng ký bất động sản. Các giao dịch về bất động sản đều phải đ−ợc đăng ký. Tạo tiền đề cho Nhà n−ớc quản lý và điều tiết thị tr−ờng bất động sản.
c) Tổ chức, thống nhất tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí tr−ớc bạ vào một cơ quan.
d) Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị tr−ờng bất động sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận.
e) Thành lập tổ chức định giá bất động sản, đào tạo nghề định giá bất động sản. Bồi d−ỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà n−ớc về đất đai - nhà ở.
f) Tổ chức thực hiện điểm, xây dựng mô hình phát triển bất động sản để nhân rộng ra cả n−ớc.
Tài liệu tham khảo
1. Báo cáo phần B: Các khái niệm về thị tr−ờng bất động sản 1/1999. Dự án thi hành chính
sách đất đai TF 29167.
2. Luật đất đai năm 1993, 1998, 2001, 2003
3. Hiến pháp 1992, Bộ luật dân sự 1995.
4. Một số khái niệm và những ph−ơng pháp định giá bất động sản - Tổng cục Địa chính năm
2000.
5. TS. Phạm Sỹ Liêm - Chuyên đề thị tr−ờng bất động sản - Hội khoa học kỹ thuật và xây
dựng Việt Nam, Hà Nội 3-2001.
6. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr−ờng Bất động sản -
Bộ tài chính 04-2001.
7. Định giá bất động sản khác, Tổng cục Địa chính - Hà Nội 10/1999.
8. Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số n−ớc trong khu vực và
trên thế giới, Tổng cục Địa chính - Hà Nội 2000.
9. Báo cáo tóm tắt 10 năm kinh doanh bất động sản ở Thâm Quyến - Trung Quốc.
10.TS. Hồ Thị Lam Trà và TS Nguyễn Thanh Trà - Bài giảng Định giá đất, dùng cho cao học
ngành Quản lý đất đai - Hà Nội 2002.
11.Th.sỹ Nguyễn Văn Quân - Bài giảng định giá, dùng cho đại học ngành Quản lý đất đai -
HN 2002.
12.TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Nguyễn Thanh Trà - Bài giảng Quản lý thị tr−ờng Bất động
sản, dùng cho cao học ngành quản lý đất đai – HN2002.
13.Hội thảo khoa học: Phát triển và quản lý thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam. Bộ Xây dựng
- Bộ kế hoạch và đầu t− - Bộ tài nguyên và môi tr−ờng- Bộ Tài chính - Hà Nội 2003.
14.A.F. Millington: "An Introduction to property valuation" the Eastates Gazette Limited
Publisher, London 1988.
15.GS.TSKH Lê Đình Thắng: Giáo trình nguyên lý thị tr−ờng nhà đất - NXB Chính trị Quốc
Gia - Hà Nội 2000.
16.Thông t− h−ớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính