2. Mục đích nghiên cứu
1.2.3Thực trạng cơng tác bồi thường, hỗ trợ, giải phĩng mặt bằng và tái định cư tại Việt
Việt Nam
Vai trị của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, tồn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH - HĐH đất nước. Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã gĩp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong cơng tác quản lý đất đai hiện nay [16].
Ở Việt Nam, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ đã thể hiện được tính khả thi và vai trị tích cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho cơng tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng.
Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất cĩ thể khơi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất.
Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã gĩp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất.
Thứ tư, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền thực hiện cơng tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả.
Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số …Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn cịn những khiếu nại nhưng con số này ít và khơng gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện.
Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã cĩ nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đội ngũ cán bộ làm cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cĩ năng lực và cĩ nhiều kinh nghiệm ngày càng đơng đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành cĩ các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và cĩ hiệu quả.
Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phĩng mặt bằng, tiến độ giải phĩng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, gĩp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như gĩp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người cĩ đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành cơng đĩ chúng ta cũng cịn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đĩ đặc biệt là vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản.
1.3. Những thuận lợi và khĩ khăn trong quá trình thực hiện cơng tác giải phĩng mặt bằng của các dự án.
1.3.1 Những thuận lợi
- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người cĩ đất bị thu hồi.
- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người cĩ đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn.
- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như khơng cĩ hoặc cĩ rất ít khiếu nại.
- Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất [16].
1.3.2. Những mặt hạn chế
- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu tồn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật cơng nhận. Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất tái định cư (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường) [11].
- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người cĩ đất bị thu hồi, nhất là đối với nơng dân khơng cịn hoặc cịn ít đất sản xuất hoặc những người khơng cịn việc làm như nơi ở cũ [19].
- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người cĩ đất bị thu hồi. Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy cĩ tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người cĩ đất bị thu hồi [32].
- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nơng nghiệp trong khu vực đơ thị và liền kề với khu dân cư. Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đơ thị và nơng thơn cịn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ [16].
- Tiền bồi thường đất nơng nghiệp thường khơng đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp khơng đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khu tái định cư.
- Việc xác định tính hợp thức về quyền sử dụng đất để tính tốn mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế. Một mặt, tính hợp thức chưa được quy định rõ trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, khơng cơng bằng trong xử lý giữa những trường hợp cĩ cùng điều kiện.
- Tại nhiều dự án, các cơ quan cĩ trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phĩng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ khi cơng khai quy hoạch, thơng báo kế hoạch, quyết định thu hồi, vv…cho tới khâu cưỡng chế.
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng cơng trình cơng cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lơ bán nền [19].
- Nhiều dự án chưa cĩ khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở. Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã lập nhưng khơng bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, cĩ
trường hợp người cĩ đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được Nhà nước quan tâm giải quyết thoả đáng hơn. Tuy nhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổi chính sách đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người cĩ đất bị thu hồi. Vì vậy, việc giải phĩng mặt bằng để thực hiện một số dự án khơng bảo đảm tiến độ.
- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt cơng tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, khơng giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phĩng mặt bằng bị dây dưa kéo dài nhiều năm.
- Đội ngũ cán bộ làm cơng tác bồi thường, giải phĩng mặt bằng gồm các thành viên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc giải phĩng mặt bằng.
- Nhiều nhà đầu tư khơng đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ cho người cĩ đất bị thu hồi. Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, khơng cho vay vốn khi thị trường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư để triển khai dự án.
- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất hoặc do khơng hiểu pháp luật, cố ý trì hỗn để được bồi thường hỗ trợ thêm nên khơng chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đơng người, gây áp lực với cơ quan Nhà nước. Trong khi đĩ, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại cịn nhiều bất cập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phĩng mặt bằng [11].
1.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại trên
- Chính sách về đất đai khơng ổn định và phát triển theo xu hướng ngày càng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng, làm cho người sử dụng đất chần chừ khi thực hiện quyết định giao đất, làm chậm tiến độ giải phĩng mặt bằng để hy vọng được bồi thường nhiều hơn.
- Cơng tác quản lý đất đai bị buơng lỏng trong thời gian dài dẫn đến các hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất chắp vá, khơng đầy đủ, tình hình lấn chiếm đất cơng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật khơng bị xử lý nghiêm, gây khĩ khăn cho cơng tác xét duyệt phương án đền bù gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện.
- Phương pháp xác định giá đất cịn chung chung, chưa cụ thể, chưa phù hợp với tình hình thực tế hình thành giá đất trên thị trường, biểu hiện cụ thể như:
+ Việc xác định theo 4 loại vị trí của từ 3 - 4 loại đường trong 5 loại đơ thị đối với đất ở đơ thị cĩ vẻ cụ thể nhưng thực tế tỏ ra gị bĩ, khơng phù hợp với thực tế hình thành giá đất ở đơ thị trên thị trường.
+ Việc chia thành 6 hạng đất nơng nghiệp là cứng nhắc, lại quá nhiều và phức tạp, dễ gây nhầm lẫn trong thực hiện, gây khĩ hiểu trong nhân dân.
+ Chưa cĩ quy định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa phương. Thường giá giữa 2 địa phương cĩ chênh lệch.
- Một số chính sách đất đai cịn cĩ những mâu thuẫn như giữa Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, tạo bất bình đẳng giữa người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhà tự quản của người sử dụng đất khơng hợp pháp trước Luật đất đai năm 1993, khi đền bù giải phĩng mặt bằng, làm cho những người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước khơng tán thành với chính sách bồi thường hỗ trợ.
- Do khơng cĩ điều kiện biểu hiện giá trị quyền sử dụng đất một cách cơng khai và khách quan. Vì vậy khơng thể hình thành giá một cách hợp lý mà hiện chỉ do cơ quan chuyên mơn của Nhà nước xác định trên cơ sở kinh nghiệm mang tính hành chính, mặt khác giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất biến động nhiều, dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định thường khơng phù hợp với thời điểm bồi thường thiệt hại, gây thắc mắc, khiếu kiện. Cũng cĩ nhiều trường hợp giá đền bù đã phù hợp những vẫn khiếu nại.
- Pháp luật về đất đai chưa được thực hiện nghiêm, cĩ hiện tượng lấn chiếm đất cơng chuyển nhượng đất đai, chuyển đổi mục đích và chuyển nhượng đất nơng nghiệp trái pháp luật khơng bị xử lý nghiêm cũng gây rất nhiều khĩ khăn cho cơng tác quản lý quy hoạch - xây dựng đơ thị và giải phĩng mặt bằng.