2. Mục đích nghiên cứu
1.4Tình hình nghiên cứu liên quan đến nội dung đề tài
Trong quá trình phát triển của một quốc gia hay bất kỳ thành phố nào, việc thực hiện các dự án chỉnh trang đơ thị là điều khơng thể thiếu. Chính nhờ việc chỉnh trang đơ thị mà bộ mặt của các thành phố, các quốc gia ngày càng được cải thiện. Tuy nhiên, để thực hiện được các dự án đĩ thì luơn đi liền với việc thu hồi đất, GPMB để bàn giao quỹ đất cho phía các nhà đầu tư.
* Ở Thành phố Hồ Chí Minh:
Người bị thu hồi đất chỉ cần cĩ một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời…Giá đất để
tính bồi thường là giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định tại thời điểm thu hồi đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi, được cơng nhận theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường (trong điều kiện bình thường) thì chủ tịch UBND quận, huyện sẽ chỉ đạo Ban bồi thường giải phĩng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn cĩ chức năng thẩm định giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Sau khi cĩ kết quả của đơn vị tư vấn, UBND quận, huyện sẽ xem xét, đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường lên cơ quan chức năng và UBND thành phố sẽ đưa ra quyết định cuối cùng.
Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất bị thu hồi trên 30% diện tích đất nơng nghiệp trong các đầu tư dự án cĩ quỹ đất ở- trong trường hợp dự án cịn quỹ đất để giao- sẽ được nhiều lợi thế.
Theo đĩ, sau khi đã thực hiện theo quy định thì đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi từ 5.000m2/hộ đất nơng nghiệp trở lên, cĩ thể sẽ được giao thêm một nền đất ở hoặc một căn hộ chung cư theo quy hoạch của dự án được duyệt. Tổng cộng diện tích được giao khơng quá hai lần hạn mức giao đất ở (theo quy định) hoặc khơng quá hai căn hộ chung cư.
Trong trường hợp dự án khơng đủ quỹ đất để giao theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân cĩ hộ khẩu thường trú tại quận huyện cĩ đất bị thu hồi sẽ được ưu tiên đầu tiên.
Đối tượng sớm di dời, bàn giao mặt bằng trước hoặc đúng thời hạn cũng sẽ chiếm lợi thế. Tiếp đến là hộ, gia đình, cá nhân cĩ diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi lớn và hộ gia đình chính sách.
Trường hợp khơng thể xét chọn theo các tiêu chuẩn trên thì Hội đồng bồi thường của dự án sẽ tổ chức bốc thăm ngẫu nhiên, cơng khai cĩ mặt của các hộ bị thu hồi đất nơng nghiệp trong dự án.
Ngồi ra, đối với các tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi tồn bộ nhà, đất chấp hành tốt chủ trương, chính sách và kế hoạch bồi thường, di chuyển và giao mặt bằng đúng thời hạn sẽ được hưởng chế độ ưu tiên trong chính sách tái định cư của dự án và được thưởng bằng tiền với mức 5 triệu đồng/hộ (tổ chức).
Trường hợp chỉ thu hồi một phần diện tích đất ở hoặc một phần đất nơng nghiệp thì tính bằng 50% mức thưởng của trường hợp thu hồi tồn bộ nhà, đất. Tuy nhiên, trường hợp di chuyển và giao mặt bằng sau thời hạn quy đinh thì khơng được thưởng.
Liên quan đến việc thuê đơn vị tư vấn cĩ chức năng thẩm định xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nhiều ý kiến cho rằng đây là điểm mới được tiếp thu trong quá trình thực hiện cơng tác giải phĩng mặt bằng.
Tuy nhiên, một số ý kiến băn khoăn: Liệu giá của đơn vị tư vấn đưa ra cĩ được xem là kết quả cuối cùng? Nếu UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định mức giá cĩ lợi cho người dân, mọi chuyện sẽ “thuận buồm xuơi giĩ”. Thế nhưng trong trường hợp, mức giá mà UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định thấp hơn mức giá mà đơn vị tư vấn đề xuất liệu người dân cĩ dễ dàng chấp nhận?.
Người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở (căn hộ chung cư), bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Trong trường hợp việc bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức cĩ trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND thành phố Hồ Chí Minh cơng bố cao hơn giá đất tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi.
Ngược lại, trong trường hợp việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra: Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi.
Ngồi ra, quy định đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất bị thu hồi trên 30% diện tích đất nơng nghiệp thuộc các dự án đầu tư, (trong trường hợp dự án khơng đủ quỹ đất để giao theo quy định) mà khơng thể xét chọn theo các tiêu chuẩn cịn phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố “hên xui”. Người dân bị thu hồi đất sẽ khơng được hưởng lợi ích mà dự án mang lại trong khi đây cũng là một trong những “động lực” thúc đẩy người dân chấp hành nghiêm túc việc thu hồi đất của nhà nước.
Trong quy định về tái định cư đối với các hộ dân bị thu hồi tồn bộ nhà, đất đủ điều kiện tái định cư nhưng cĩ hồn cảnh thực sự khĩ khăn về chỗ ở mới và tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ khơng đủ thanh tốn giá trị nhà, ở đất ở trong khu tái định cư nảy sinh điểm bất hợp lý.
Theo quy định này, Hội đồng bồi thường của dự án sẽ xem xét giải quyết trả chậm, trả gĩp phần giá trị chênh lệch về nhà ở, đất ở với thời hạn tối đa là 15 năm (các khoản nợ được tính theo lãi suất tiền gởi tiết kiệm khơng kỳ hạn của ngân hàng thương mại trên số dư nợ).
Thế nhưng số tiền lần đầu nộp lại được quy định phải bằng tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà ở và đất đã nhận (nếu tái bố trí bằng căn hộ hoặc bằng tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nếu tái bố trí bằng nền đất).
Điều này sẽ hết sức khĩ khăn cho các hộ dân vừa bị thu hồi đất vì sau khi nộp số tiền lần đầu, các hộ dân sẽ khĩ cĩ khả năng dư vốn để tái đầu tư, ổn định, trang trải cuộc sống mới sau giải tỏa. Nhiều ý kiến cho rằng, nên chăng để lại cho các hộ dân một số tiền để “làm vốn”.
* Ở Thành phố Hà Nội:
Việc xác định giá đất ở làm căn cứ bồi thường về cơ bản sẽ được áp theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội quy định hàng năm. Tuy nhiên, trường hợp giá đất ở do UBND Thành phố quy định tại thời điểm sau thơng báo thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp quận, huyện nơi thu hồi đất phải tổ chức điều tra, khảo sát giá đất trên địa bàn, đề xuất điều chỉnh giá đất ở để làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế. Trên cơ sở kết quả khảo sát, các quận, huyện phải báo cáo lên Sở Tài chính để cơ quan này chủ trì với các đơn vị liên ngành thẩm định, trình UBND Thành phố phê duyệt.
Đối với việc xác định giá đất ở làm căn cứ thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư, UBND thành phố nêu rõ: mức giá này được xác định cùng thời điểm và thống nhất với nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được UBND Thành phố phê duyệt cho từng dự án cụ thể cùng với việc phê duyệt giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.
Ngồi ra, UBND Thành phố cũng quy định nguyên tắc xác định giá bán nhà tái định cư, trong đĩ Sở Tài chính sẽ là cơ quan được uỷ quyền phê duyệt giá bán căn hộ chung cư tái định cư cho từng tầng, loại nhà, vị trí của từng dự án cụ thể, đảm bảo cân đối với chính sách giá bồi thường, hỗ trợ tại nơi bị thu hồi đất.
Theo bảng giá đất năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành hồi đầu năm, mức trần giá đất vẫn chỉ là 81 triệu đồng/m2, áp dụng đối với một số tuyến phố ở khu vực trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hồn Kiếm). Các khu vực cịn lại trong nội đơ cĩ khung giá đất dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn hiện cĩ nơi cao gấp 8 -10 lần khung giá của UBND Thành phố quy định. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới những khiếu kiện, tranh chấp kéo dài khi cơ quan chức năng Thành phố áp dụng bảng giá đất của UBND Thành phố vào việc tính giá bồi thường khi thu hồi đất của người dân Thủ đơ.
CHƯƠNG 2
MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu nghiên cứu
2.1.1 Mục tiêu chung (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đánh giá cơng tác giải phĩng mặt bằng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
- Nghiên cứu các hình thức bố trí tái định cư đối với các hộ dân trong diện giải tỏa. Trên cơ sở đĩ, đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phĩng mặt bằng , phương thức giải quyết bố trí tái định cư phù hợp cho từng đối tượng bị thu hồi đất theo hướng phát triển hình thức tái định cư bằng nhà ở chung cư xã hội để tiết kiệm quỹ đất phục vụ các lợi ích khác nhằm phát triển bền vững của thành phố Đà Nẵng.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu việc tổ chức thực hiện giải phĩng mặt bằng của các dự án cĩ thu hồi đất phục vụ mục đích chỉnh trang đơ thị trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; đất phục vụ mục đích chỉnh trang đơ thị trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
- Phân tích những yếu tố bố trí tái định cư (bằng đất ở và nhà ở chung cư xã hội) ảnh hưởng đến cơng tác giải phĩng mặt bằng của các dự án phục vụ chỉnh trang đơ thị trên địa bàn nghiên cứu;
- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại về cơng tác bố trí tái định cư (bằng đất ở và nhà ở chung cư xã hội) để đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phĩng mặt cư (bằng đất ở và nhà ở chung cư xã hội) để đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phĩng mặt bằng của các dự án phục vụ chỉnh trang đơ thị.
2.2 Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, ảnh hưởng của nĩ đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
- Đánh giá khái quát về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; - Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng từ năm 1997 đến 2013, trong đĩ tập trung phân tích về chính sách bố trí tái định cư bằng hai hình thức: đất ở và nhà ở chung cư. Nghiên cứu đặc thù nhưng ưu điểm và hạn chế của hình thức bố trí tái định cư bằng đất ở và bằng nhà ở chung cư cho đối tượng bị thu hồi đất, cụ thể đối với các dự án:
+ Dự án thu hồi đất cĩ chia lơ đất nền để giải quyết tái định cư lại cho các đối tượng giải tỏa.
+ Dự án thu hồi đất cĩ chia lơ đất nền và xây dựng khu nhà chung cư để giải quyết tái định cư lại cho các đối tượng giải tỏa.
- Qua đĩ đề xuất một số giải pháp gĩp phần hồn thiện, nâng cao hiệu quả áp dụng chính sách tái định cư bằng nhà ở chung cư xã hội để tiết kiệm quỹ đất phục vụ các lợi ích khác nhằm phát triển bền vững của thành phố Đà Nẵng, cụ thể:
+ Nghiên cứu các quy trình liên quan đến đầu tư xây dựng, chuyển giao và quản lý vận hành của các đơn vị cĩ chức năng quản lý nhà ở chung cư xã hội của thành phố.
+ Chức năng nhiệm vụ quản lý nhà nước của Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng.
+ Chức năng nhiệm vụ quản lý nhà nước của các đơn vị đảm nhận điều hành, tư vấn giám sát và thi cơng Khu Chung cư để bàn giao cho Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng quản lý.
+ Đề xuất các giải pháp khuyến khích người dân nhận nhà ở chung cư khi tái định cư thay cho hình thức bố trí lại bằng đất ở.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
Việc thu thập tài liệu thơng tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tài liệu, số liệu liên quan đã được cơ quan chức năng cĩ thẩm quyền cơng bố.
2.3.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:
Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu.
- Thu thập các văn bản của Trung ương và địa phương quy định chính sách đất đai liên quan đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng như: Luật Đất đai năm 2003, các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư của các Bộ hướng dẫn và văn bản quy phạm pháp luật do thẩm quyền UBND thành phố Đà Nẵng ban hành.
- Các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định tiêu chuẩn được bố trí tái định cư (bằng đất ở hoặc thuê nhà ở chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng), thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê nhà ở chung cư ...
+ Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã cơng bố của các cơ quan nghiên cứu, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngồi nước, các tài liệu trên internet...
- Tiếp cận, thu thập thơng tin cĩ liên quan
lãnh đạo của Văn phịng UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Mơi trường, Sở Xây dựng, Sở lao động, Thương binh và Xã hội, Cục Thống kê thành phố, UBND các quận, huyện, Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng, các Ban Quản lý dự án, Ban giải tỏa đền bù của thành phố và các cơ quan hành chính nhà nước khác trong thành phố Đà Nẵng.
+ Phương pháp quan sát, nắm bắt trực tiếp và ghi chép lại.
2.3.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Điều tra, khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư của 02 nhĩm dự án điển hình trên địa bàn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});