- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại về cơng tác bố trí tái định cư
3.3.2. Tái định cư bằng nhà ở chung cư, hay cịn gọi là “Nhà ở tái định cư”
3.3.2.1. Khái niệm:
- "Nhà ở tái định cư" là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng cơng trình sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng theo quy hoạch, kế hoạch được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt.
- "Dự án khu nhà ở tái định cư" là dự án nhà ở được đầu tư xây dựng đồng bộ cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu cĩ) để phục vụ nhu cầu tái định cư.
- "Dự án cơng trình nhà ở tái định cư" là dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ để phục vụ nhu cầu tái định cư.
3.3.2.2. Nguyên tắc xây dựng phát triển nhà ở tái định cư:
- Phát triển nhà ở tái định cư phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được cơ quan cĩ thẩm quyền phê duyệt; phải đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội; tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, xây dựng.
- Phát triển nhà ở tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc để các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư cĩ điều kiện ở, sinh hoạt, sản xuất tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ trước khi di dời giải tỏa.
- Nhà ở tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng xây dựng và an tồn trong sử dụng và phù hợp với văn hĩa, phong tục, tập quán của địa phương.
- Tại khu vực đơ thị cần hạn chế đầu tư xây dựng các dự án tái định cư riêng lẻ mà tập trung đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội hoặc mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đơ thị mới để bố trí tái định cư.
3.3.2.3. Khái quát một số dự án nhà ở tái định cư đã thực hiện
Ví dụ điển hình 5 dự án xây dựng chung cư phục vụ bố trí tái định cư trong cơng tác đền bù, giải phĩng mặt bằng trên địa bàn thành phố, cụ thể:
* Khu chung cư C2 Nại Hiên Đơng, 07 tầng, phường Nại Hiên Đơng:
- Tổng số đơn nguyên : 04
- Tổng số căn hộ/đơn nguyên : 109 căn hộ - Tổng diện tích sàn/đơn nguyên : 9.591 m2 - Diện tích trung bình căn hộ : 62 m2
* Khu chung cư Nam cầu Trần Thị Lý, 05 tầng, quận Ngũ Hành Sơn:
- Tổng số đơn nguyên : 07
- Tổng số căn hộ/đơn nguyên : 36 căn hộ - Tổng diện tích sàn/đơn nguyên : 2.515 m2
- Diện tích căn hộ : 50 m2
* Khu chung cư Hịa Hiệp, 07 tầng (cĩ thang máy), quận Liên Chiểu:
- Tổng số đơn nguyên : 05
- Tổng số căn hộ/đơn nguyên : 109 căn hộ - Tổng diện tích sàn/đơn nguyên : 9.591 m2
- diện tích căn hộ : 62 m2
* Khu A2 chung cư Nam cầu Cẩm Lệ, 07 tầng (cĩ thang máy):
- Tổng số đơn nguyên : 05
- Tổng số căn hộ/đơn nguyên : 81 căn hộ - Tổng diện tích sàn/đơn nguyên : 5.373 m2
- Diện tích căn hộ : 50 m2
* Khu chung cư Hịa Minh, 05 tầng thuộc phường Hịa Minh, quận Liên Chiểu
- Tổng số đơn nguyên : 02
- Tổng số căn hộ/đơn nguyên : 66 căn hộ - Tổng diện tích sàn/đơn nguyên : 5.878 m2
- Diện tích căn hộ : 66,3 m2
3.3.2.4 Chức năng của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở tái định cư (Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng):
Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng được thành lập tại Quyết định số 2122/QĐ-UBND ngày 19/3/2011 của UBND thành phố Đà Nẵng, đây là đơn vị sự nghiệp cĩ chức năng giúp Giám đốc Sở Xây dựng thực hiện các nhiệm vụ:
- Xây dựng phương án phát triển, khai thác, bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà chung cư hoặc phá dỡ chung cư hư hỏng, trình cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt và triển khai thực hiện sau khi được duyệt.
- Bố trí, sắp xếp, lập hợp đồng thuê nhà chung cư, thu tiền thuê nhà chung cư đối với các tổ chức, cá nhân theo đúng quy định của UBND thành phố.
- Phối hợp các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương thực hiện các nhiệm vụ đảm bảo hoạt động của chung cư như: quản lý hành chính, an ninh, trật tự; dịch vụ điện, nước, vệ sinh mơi trường, bảo quản tài sản chung trong phạm vi chung cư và các dịch vụ khác cĩ liên quan.
- Tổ chức kiểm tra, giám sát việc sử dụng nhà chung cư theo đúng quy quy định; kiến nghị thu hồi, xử lý vi phạm đối với các trường hợp sang nhượng, cho thuê bất hợp pháp và các hành vi vi phạm pháp luật khác cĩ liên quan.
- Theo dõi, đề xuất xử lý các khĩ khăn, vướng mắc, phát sinh; phối hợp với các cơ quan chức năng xử lý tranh chấp, khiếu nại về nhà chung cư theo quy định.
- Thực hiện các nhiệm khác do UBND thành phố và Sở Xây dựng giao.
3.3.2.5 Về quy trình thực hiện bố trí chung cư:
Theo quy định của UBND thành phố tại Cơng văn số 4007/UBND-QLĐTh ngày 15/5/2013 thì Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng cĩ trách nhiệm thực hiện việc bố trí tái định cư căn hộ chung cư cho các hộ giải tỏa dân đảm bảo các nguyên tắc quy định sau đây:
- Niêm yết cơng khai danh sách được giải quyết nhà ở chung cư theo Quyết định của UBND thành phố tại Cơng ty.
- Hướng dẫn và lập thủ tục ký hợp đồng thuê nhà chung cư cho các hộ dân, bố trí căn hộ theo hình thức tổ chức bốc thăm tại Cơng ty.
- Thơng báo rộng rãi trên các phương tiện truyền thơng đại chúng về nội dung và kế hoạch tổ chức bốc thăm để người dân được biết, đảm bảo tính cơng bằng và minh bạch theo đúng chủ trương và quy định của UBND thành phố.
3.3.2.6 Về cơ chế tài chính của Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng:
Cơ chế tài chính của Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng thực hiện theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ "Quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập.
Theo chủ trương của UBND thành phố Đà Nẵng tại Cơng văn số 694/UBND- QLĐTh ngày 23/01/2013 về quy định mức thu tiền thuê nhà và một số yêu cầu trong cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư:
- Thống nhất mức thu tiền thuê nhà chung cư trên tồn địa bàn thành phố mỗi hộ phải nộp dao động trong khoảng như sau:
+ Hộ cán bộ, cơng viên chức : 500.000 đến 650.000 đồng/tháng + Hộ dân bình thường : 500.000 đồng/tháng
+ Hộ nghèo, đối tượng chính sách : 300.000 đồng/tháng + Hộ giải tỏa (ở chính chủ) : khơng thu tiền thuê nhà. + Hộ đặc biệt nghèo : được miễn tiền thuê nhà.
Ngồi mức thu trên, các hộ được bố trí nhà ở chung cư đều phải đĩng phí sử dụng thang máy và các loại phí quản lý khác theo quy định. Các trường hợp liên quan đến chế độ miễn giảm như: Hộ đặc biệt nghèo, hộ nghèo, đối tượng chính sách và các trường hợp cĩ hồn cảnh khĩ khăn đặc biệt khác đều phải cĩ xác nhận của Sở Lao động, Thương binh và Xã hội hoặc Phịng Lao động, Thương binh và Xã hội cấp quận, huyện.
- Đối với các trường hợp nhận sang nhượng căn hộ chung cư của hộ giải tỏa (căn hộ thuộc diện bố trí tái định cư cho hộ giải tỏa theo Quyết định của UBND thành phố) thì cĩ thể cho phép chuyển đổi tên người ký hợp đồng thuê nhà chung cư nếu đối tượng đĩ thuộc diện đặc biệt bức xúc về chỗ ở. Cơng ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng cĩ trách nhiệm kiểm tra kỹ lưỡng, lập thủ tục chuyển đổi, quản lý và thu tiền thuê nhà theo đúng chủ trương và quy định của thành phố.
- Về cơng tác quản lý, thu chi tài chính: Cơng ty Quản lý nhà chung cư được trích giữ lại 20% từ nguồn thu cho thuê nhà chung cư (ngồi cơ chế tài chính đã được UBND thành phố phê duyệt cho Cơng ty đang thực hiện). Trong đĩ, Cơng ty chi 15% cho cơng tác duy tu bảo dưỡng chung cư và 05% cho cơng tác quản lý.
3.4 Kết quả điều tra, khảo sát, đánh giá mức độ hài lịng của người dân về cơng tác bố trí tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3.4.1. Quy mơ khảo sát:
Địa điểm khảo sát chọn mỗi địa bàn của 7 quận, huyện hai dự án cĩ tương đối nhiều người hộ bị giải tỏa thuộc diện di dời tái định cư và đã triển khai hồn thành từ năm 2000 đến 2012 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Đối tượng điều tra, phỏng vấn là chủ hộ, người lao động chính trong các gia đình thuộc diện giải tỏa, tái định cư đang sinh sống tại khu vực tái định cư. Tiến hành khảo sát số lượng 70 phiếu, trong đĩ cĩ 40 phiếu đối với hộ giải tỏa được bố trí tái định cư bằng đất ở và 30 hộ được bố trí tái định cư ở căn hộ chung cư theo Bảng tổng hợp dưới đây.
Bảng 3.5. Tổng hợp số liệu bố trí tái định cư bằng đất ở và tái định cư bằng nhà ở
chung cư một số dự án trên địa bàn thành phố
TT Địa bàn và tên dự án giải tỏa Số hộ giải tỏa được tái định cư (hộ) Tỷ lệ hộ TĐC NỞCC/ Tổng số TĐC bằng đất ở TĐC bằng NỞCC I Quận Hải Châu
1 Dự án đường nối từ Nguyễn Văn Linh nối dài (đoạn qua địa bàn quận Hải Châu)
346 336 10 3%
2 Khu dân cư Tây Nam Hịa Cường 432 408 24 6%
II Quận Thanh Khê
1 Khu dân cư B - Thanh Lộc Đán 110 95 5 5%
2 Khu dân cư C - Thanh Lộc Đán 143 129 14 10%
III Quận Cẩm Lệ
1 Khu dân cư E- Nam cầu Cẩm Lệ 140 115 25 18%
2 Khu dân cư D - Nam cầu Cẩm Lệ 102 88 14 14%
IV Quận Sơn Trà
1 Dự án đường nối từ Nguyễn Văn Linh nối dài (đoạn qua địa bàn quận Sơn Trà)
985 893 92 9%
2 Khu tái định cư cuối tuyến đường Bạch Đằng Đơng
273 247 26 10%
V Quận Ngũ Hành Sơn
1 Khu dân cư Nam cầu Tuyên Sơn 112 99 13 11,6%
2 Khu dân cư Nam cầu Trần Thị Lý 507 464 43 9%
VI Quận Liên Chiểu
1 Khu tái định cư số 1 Tây Bắc 119 94 25 21%
2 Khu tái định cư số 3 Tây Bắc 110 102 18 16%
VII Huyện Hịa Vang
1 Khu tái định cư số 7 - ĐT 602 277 223 54 20%
2 Khu B - Nam cầu Cẩm Lệ 137 115 32 23%
Tổng cộng 3.656 3.293 363 10%
(Nguồn: Phịng Tài nguyên và Mơi trường UBND các quận, huyện liên quan)
Qua phân tích số liệu khảo sát phỏng vấn lấy ý kiến của người dân về các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của nhĩm hộ giải tỏa bố trí tái định cư bằng đất ở và nhĩm hộ bố trí tái định cư bằng nhà ở chung cư, chúng tơi rút ra nhận xét chung như sau:
- Tỷ lệ hộ giải tỏa được tái định cư bằng nhà ở chung cư trên tổng số hộ giải tỏa được tái định cư của 14 dự án cĩ tỷ lệ trung bình khoảng 10% (các dự án dao động tỷ lệ từ 3% đến 23%).
- Hộ giải tỏa tại các dự án gần ở trung tâm thành phố hơn, nguồn gốc sử dụng nhà, đất cĩ tính pháp lý rõ ràng chặt chẽ hơn thì được giải quyết bố trí đất tái định cư với số lượng nhiều hơn so với dự án ở xa trung tâm thành phố. Điều này cũng lý giải vấn đề người sử dụng đất ở gần trưng tâm thành phố hơn, cĩ giá trị sử dụng đất cao hơn thì khi giải phĩng mặt bằng được giải quyết chế độ tái định cư tốt hơn.
Hình 3.2. Sơ đồ vị trí dự án Khu dân cư Tây Nam Hịa Cường, phường Hịa Cường
Hình 3.3. Sơ đồ vị trí dự án đường Nguyễn Văn Linh nối dài
(đoạn qua địa bàn quận Hải Châu)
Hình 3.4. Sơ đồ vị trí dự án đường Nguyễn Văn Linh nối dài
3.4.2 Đánh giá của người dân về các chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư của thành phố.
Qua lấy ý kiến khảo sát phỏng vấn 70 hộ được tái định cư (40 hộ tái định cư bằng đất ở và 30 hộ tái định cư bằng nhà ở chung cư), phân tích các yếu tố về xã hội học, tơi cĩ các bảng tổng hợp cụ thể :
Chính sách đền bù, tái định cư được coi là một trong những tác nhân quan trọng tác động đến cuộc sống của người dân sau GPMB. Số tiền đền bù những mất mát về đất ở và nhà ở cho người dân cĩ ý nghĩa lớn trong ổn định đời sống của người dân.
Thực tế khảo sát cho thấy, mặc dù, đa số người dân được nhận tiền đền bù và đất tái định cư đúng thời hạn nhưng mức độ hài lịng của họ đối với chính sách đền bù của thành phố khơng cao: Trên 80% số hộ trong diện giải phĩng mặt bằng được nhận tiền đền bù và nhận đất tái định cư đúng và trước thời hạn. Tuy nhiên, cĩ đến 67,1% hộ khơng hài lịng và ít hài lịng với chính sách đền bù của thành phố.
Bảng 3.6 Thời gian nhận tiền đền bù và giao đất tái định cư, nhà chung cư thực tế
Nhận đất tái định cư (%) Nhận tiền đền bù (%)
Đúng và trước thời hạn 84,6 83,9
Khơng đúng thời hạn 15,4 16,1
Vậy những nguyên nhân nào dẫn đến mức độ khơng hài lịng của người dân đối với chính sách đền bù, tái định cư của thành phố? Qua kết quả điều tra, chúng tơi nhận thấy rằng: Mức giá đền bù chưa thỏa đáng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên với 73,9% hộ trả lời; tiếp đến, chính sách hỗ trợ, đền bù luơn thay đổi và điều chỉnh cũng là nguyên nhân làm cho người dân khơng hài lịng về chính sách đền bù của thành phố (chiếm tỷ lệ: 14,1%). Các nguyên nhân khác chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ 5%.
Bảng 3.7 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến mức độ hài lịng của người dân sau GPMB
Nguyên nhân Tỷ lệ (%)
Mức giá đền bù chưa thỏa đáng 73,9
Điều kiện nơi tái định cư chưa thỏa đáng 6,7
Chính sách hỗ trợ đền bù luơn thay đổi, điều chỉnh 14,1 Trình độ cán bộ làm cơng tác vận động, thuyết phục hạn chế 2,2
Do người dân cịn thiếu ý thức, chây ỳ 1,3
Do chính quyền thiếu kiên quyết xử lý những đối tượng chây ỳ 1,8
Cũng qua thực tế điều tra nhận thấy, một nguyên nhân nữa đĩ là do tâm lý ‘so bì’ của người dân. Chẳng hạn, một số hộ chây ỳ, khơng chấp hành chủ trương của thành
phố nhưng sau GPMB lại được cấp đất tại một số khu vực cĩ giá đất cao. Họ cĩ thể bán đất được cấp hoặc nhà ở chung cư để hưởng chênh lệch tiền hoa lợi.
Ngồi chính sách đền bù, thành phố cịn cĩ các chính sách hỗ trợ khác như: vay vốn ưu đãi, học nghề học chữ, chuyển đổi nghề nghiệp nhưng mức độ giải quyết so với nhu cầu thực tế cịn rất thấp, cĩ hơn 74,1% số hộ gia đình bị thu hồi đất khơng nhận được sự hỗ trợ nào từ chính quyền địa phương.
Biểu đồ 3.4 Những hỗ trợ của thành phố đối với hộ gia đình