QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Xác định vấn đề
Trong thời gian qua, công tác lập, triển khai và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chưa được các cấp, các ngành chú trọng. Về công tác quy hoạch sử dụng đất chỉ mới được triển khai thực hiện từ năm 2004, về kế hoạch sử dụng đất thường tiến hành chậm trễ và không có chất lượng dẫn đến tính khả thi không cao khi triển khai thực hiện.
- Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thu thập và đánh giá đầy đủ các số liệu về thực trạng, về tình hình biến động của thị trường bất động sản, về khả năng tài chính để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
- Kế hoạch sử dụng đất mặc dù đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng hầu như không được sử dụng để làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Khi giải quyết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thường chỉ xem xét sự phù hợp về địa điểm so với quy hoạch xây dựng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa điều hướng phát triển đô thị một cách toàn diện theo kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của thành phố, kế hoạch sử dụng đất chưa phân bổ phù hợp các loại đất trong kỳ kế hoạch dẫn đến các dự án
đầu tư tràn lan, phát triển mất cân đối về mặt không gian sử dụng và cả về mục đích sử dụng nên không tạo động lực phát triển, ảnh hưởng đến điều kiện sống và môi trường sống của người dân trong vùng mới đô thị hoá.
- Để thực hiện kế hoạch sử dụng đất, trong thời gian qua Thành phố đã áp dụng các phương thức như:
+ Thu hồi đất của người đang sử dụng, giao đất chỉ định cho các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư: phương thức này thường chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn đầu tư nước ngoài, các dự án đầu tư lớn như các khu đô thị mới, các khu nhà ở có quy mô lớn (trên 10ha), các khu công nghiệp tập trung. Việc triển khai thực hiện theo phương thức này sẽ rất thuận lợi trong việc chủ động điều phối sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, do khi giải quyết hồ sơ giao đất chưa xem xét đến năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư nên việc giao đất chỉ định nhà đầu tư cũng sẽ hạn chế trong việc đảm bảo tiến độ thực hiện theo kế hoạch và yêu cầu chất lượng dự án ngày càng phải nâng cao. Bên cạnh đó, khâu bồi thường giải phóng mặt bằng thường gặp khó khăn do giá bồi thường chưa phù hợp với giá thị trường nhất là giá đất nông nghiệp tại khu vực phát triển đô thị thấp hơn giá thị trường nhiều lần nên dẫn đến khiếu kiện của dân, dự án thường triển khai chậm so với kế hoạch.
+ Nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng, sau đó lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất: phương thức này áp dụng phổ biến đối với các dự án sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh có quy mô nhỏ. Việc triển khai thực hiện theo cách này thường không có khiếu nại của dân, dự án triển khai nhanh nhưng do số lượng dự án loại này phát triển quá nhiều nên việc đầu tư tràn lan, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển không tập trung, đồng bộ (hạ tầng kỹ thuật không kết nối, hạ tầng xã hội không đạt chuẩn ...), quỹ đất khai thác không hiệu quả, không làm tăng giá trị sử dụng đất.
+ Thành phố chủ động tiến hành bồi thường trước cho người đang sử dụng đất để tạo quỹ đất sẵn có của nhà nước sau đó chuyển giao lại cho các nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất: Trong thời gian qua do nguồn tài chính hạn hẹp nên chủ yếu việc tạo quỹ đất cho Thành phố là để phục vụ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm điều tiết địa tô chênh lệch do việc đầu tư các công trình phúc lợi công cộng của nhà nước để bù đắp một phần chi phí Thành phố đã bỏ ra xây dựng các công trình công cộng.
qua chưa thực hiện tốt, một phần là do lãnh đạo một số ngành và quận huyện chưa thực sự nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của công tác này nên chưa quan tâm chỉ đạo điều hành và phối hợp để thực hiện tốt công tác.
- Công tác quản lý việc thực hiện theo quy hoạch kế hoạch trong thời gian gần đây đã được tăng cường, Thành phố đã chỉ đạo các cấp, các ngành kiểm tra giám sát thường xuyên nên số vụ vi phạm đã giảm, tuy nhiên mức xử lý vi phạm chưa đủ sức để răn đe nên hiện nay vẫn còn xảy ra trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là tại các khu vực đô thị hóa.
2. Phân tích đánh giá về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sử dụng phương pháp phân tích theo sơ đồ cây vấn đề - Problem tree để xác định nguyên nhân và hậu quả và từ đó xác định mục tiêu và các giải pháp cụ thể. (Sơ đồ cây vấn đề theo phụ lục đính kèm).
2.1. Các nguyên nhân
2.1.1 Về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Lãnh đạo các cấp các ngành chưa quan tâm và nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự phối hợp khoa học và toàn diện giữa các ngành (hợp nhất theo chiều ngang) và quận huyện (hợp nhất theo chiều dọc).
+ Chưa tuyên truyền phổ biến rộng rãi pháp luật đất đai để người dân hiểu và tham gia góp ý kiến về quy hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố chưa thật sự đảm bảo khả thi để làm cơ sở cho việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của quận huyện và quy hoạch sử dụng đất các ngành.
+ Quy hoạch một số ngành chưa định hướng hoặc không gắn kết, phù hợp quy họach các quận, huyện.
+ Quy họach sử dụng đất và quy họach xây dựng cũng như quy họach các ngành khác không ổn định. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chưa rõ ràng.
quy họach sử dụng đất.
+ Quy họach chưa đánh giá đầy đủ về hiện trạng nên khi triển khai một số khu vực không thể thay đổi mục đích sử dụng đất
- Kế họach sử dụng đất không được sử dụng để làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Khi nghiên cứu lập quy họach kế họach chưa tính đến khả năng về tài chính để thực hiện và sự biến động của thị trường.
+ Chưa có cơ chế, chính sách và các biện pháp tổ chức thực hiện đi kèm với quy hoạch kế hoạch được duyệt nhằm đảm bảo kế họach sử dụng đất khả thi.
2.1.2. Về kết quả triển khai quy họach kế họach sử dụng đất
- Các dự án đầu tư nhỏ, lẻ tràn lan, không tập trung. Kế họach sử dụng đất chỉ đạt số lượng về diện tích mà không đúng về vị trí, ranh giới đất đầu tư.
+ Nhà nước chưa chủ động điều phối việc sử dụng đất theo kế họach: Cơ chế chưa khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia các công trình, các dự án lớn và các chương trình trọng điểm của thành phố, chưa chuẩn bị quỹ đất trống để cung ứng đầu tư, chưa có phân kỳ đầu tư để tạo động lực phát triển khu vực.
+ Nhà nước rất khó điều phối việc sử dụng đất theo kế họach sử dụng đất vì quy định của các dự án kinh doanh phải thỏa thụân chuyển nhượng đất với người đang sử dụng đất.
+ Việc triển khai thực hiện kế họach sử dụng đất thường giải quyết theo phương thức hợp thức hóa theo yêu cầu, nhà đầu tư thỏa thuận bồi thường đến đâu thì giải quyết giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư đến đó.
- Tiến độ đầu tư xây dựng các dự án chậm.
+ Giá bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường nên dẫn đến việc triển khai thực hiện theo kế họach bị chậm, thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi.
+ Khi giải quyết giao đất, cho thuê đất không xác định được năng lực của nhà đầu tư. Một số dự án đầu tư thiếu vốn dẫn đến dự án chậm triển khai không thực hiện theo đúng kế họach đề ra.
+ Chưa có chính sách hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư. + Các dự án nhà ở chủ yếu phân lô bán nền.
- Hệ thống công trình công cộng phát triển không đồng bộ, chưa đi trước một bước (hạ tầng xã hội không đạt chuẩn – hạ tầng kỹ thuật không kết nối ).
+ Chưa đa dạng phương thức huy động vốn đầu tư công trình công cộng. + Ngân sách không đủ tiền để đầu tư công trình công cộng.
+ Chưa có biện pháp giữ quỹ đất quy hoạch công trình công cộng.
2.1.3 Về quản lý quy họach kế họach sử dụng đất
- Thiếu sự giám sát của cộng đồng. + Chưa có cơ chế công khai, minh bạch.
+ Phương thức công bố quy họach, kế họach chưa rộng rãi đến người dân. - Lãnh đạo các ngành, các cấp không quan tâm chỉ đạo việc kiểm tra quản lý quy họach kế họach sử dụng đất.
+ Cơ chế phân trách nhiệm kiểm tra không rõ ràng. + Buông lỏng quản lý tại cấp cơ sở.
- Thị trường bất động sản không chính quy tuy có giảm nhưng tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trái phép không theo quy họach vẫn còn diễn ra.
+ Chưa có biện pháp kiểm tra giám sát chặt chẽ để phát hiện kịp thời các vi phạm.
+ Các biện pháp xử lý vi phạm chưa hiệu quả, chưa đủ sức ngăn chặn vi phạm.
2.2. Các hậu quả
- Chưa đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thành phố - Đô thị phát triển tràn lan không theo định hướng quy hoạch
- Khai thác quỹ đất chưa hiệu quả, không làm tăng hiệu quả và giá trị sử dụngđất
- Cuộc sống người dân chưa ổn định, ô nhiễm môi trường ngày càng tăng. (Về phần mục tiêu và giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được trình bày tại phần IV).