V. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐA
2.1.Tiềm năng đất phi nông nghiệp
2. Ðánh giá tiềm năng đất đai theo từng loại đất, mục đích sử dụng
2.1.Tiềm năng đất phi nông nghiệp
Hiện nay trên địa bàn Thành phố có 83.774 ha đất phi nông nghiệp đang sử dụng vào các mục đích khác nhau, chiếm 39,99% diện tích đất tự nhiên. Với diện tích trên, phần nào đã đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, cần sắp xếp, sử dụng đất hiệu quả hơn và khai thác tối đa khả năng phát triển đất phi nông nghiệp, đối với các lĩnh vực quan trọng cụ thể là:
2.1.1. Tiềm năng đất đai cho phát triển công nghiệp
Với vị trí địa lý nằm trong vùng có mối liên hệ mật thiết về giao thông với các khu công nghiệp Biên Hoà - Bình Dương - công nghiệp dầu khí Vũng Tàu, có hệ thống cảng biển, cảng sông (Bến Nghé, Sài Gòn, Tân Cảng,...), đường sắt Sài Gòn - Hà Nội, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, hệ thống các tuyến giao thông đa dạng; nguồn điện và mạng lưới phân phối khá hoàn chỉnh, nguồn nhân lực, lao động dồi dào, có tay nghề cao... là những điều kiện thuận lợi cho việc hình thành các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất cũng như vận chuyển, xuất khẩu hàng hoá của cả miền Nam.
Hiện nay trên địa bàn Thành phố có 15 khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất với diện tích 2752 ha và khu công nghệ cao đang triển khai với diện tích 913 ha. Tuy nhiên theo nội dung Quyết định 188/QĐ-TTg ngày 01/11/2004 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt quy hoạch phát triển công nghiệp đến năm 2010, có tính đến năm 2020, trong đó diện tích đất dành cho khu công nghiệp tập trung là 7.000 ha (có bao gồm Khu công nghệ cao và Khu đô thị cảng Hiệp Phước 2000 ha); Cụm công nghiệp là 1.900 ha; Kho tàng bến bãi 4.000 ha và diện tích đất dành cho các công trình kỹ thuật điện, nước là 2.000 ha.
Như vậy trong giai đoạn 2006 - 2010 Thành phố cần mở rộng, xây dựng thêm khu công nghiệp tập trung và các cụm công nghiệp, đồng thời hoàn thành việc di dời
các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường. Tiềm năng đất đai để đáp ứng nhu cầu này là rất lớn và chủ yếu tập trung ở các quận, huyện ngoại thành, ở những vùng này đất đai tương đối bằng và thuận tiện cho việc xây dựng các cơ sở công nghiệp, nhưng hiện nay hầu hết diện tích đang được sử dụng cho nông nghiệp, đất chuyên dùng và đất ở. Ðể xây dựng các khu công nghiệp tập trung cần phải sử dụng vào các loại đất này, vì vậy cần cân nhắc, tính toán chặt chẽ việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả kinh tế phù hợp với từng loại hình công nghiệp. Ðồng thời phải xem xét đến cả yêu cầu kiểm soát, ngăn ngừa ô nhiễm, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường sinh thái.
2.1.2. Tiềm năng đất đai phát triển thương mại, dịch vụ du lịch
Thành phố Hồ Chí Minh hội tụ đầy đủ những yếu tố cơ bản từ vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, cảng biển, sân bay đến hệ thống tài chính ngân hàng, bưu chính viễn thông cùng đội ngũ doanh nhân năng động và có tiềm năng lớn về thị trường tiêu thụ sản phẩm là những điều kiện thuận lợi về tiềm năng phát triển các loại hình kinh doanh dịch vụ thương mại và du lịch.
Quỹ đất để phát triển ngành thương mại dịch vụ chủ yếu dựa vào việc giữ nguyên diện tích quỹ đất dành cho ngành hiện có; chuyển mục đích sử dụng đối với đất kho bãi, cơ sở sản xuất kém hiệu quả, gây ô nhiễm môi trường trên các trục đường chính sang xây dựng mạng lưới trung tâm thương mại dịch vụ, siêu thị và các chợ.
Đối với các loại hình dịch vụ cao cấp như: tại chính, tiền tệ, ngân hàng, bảo hiểm; thương mại quốc tế; dịch vụ vận tải và kho bãi; dịch vụ viễn thông; dịch vụ bất động sản; khoa học, công nghệ nghiên cứu và triển khai ... điều kiện hạ tầng kỹ thuật đóng vai trò quyết định để hình thành và phát triển. Với mục tiêu trên, Thành phố có chủ trương hình thành và phát triển những khu đô thị mới hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của từng loại hình, như: Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị Nam Thành phố, Khu đô thị cảng Phước Hiệp, Khu đô thị Tây bắc, ...
Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều công trình kiến trúc cổ, nhiều di tích và danh thắng nổi tiếng như: các di tích lịch sử - văn hoá: địa đạo Củ Chi, hội trường Thống Nhất, toà nhà UBND Thành phố, bưu điện Thành phố, lăng Lê Văn Duyệt, Mười tám thôn vườn trầu - Hóc Môn, đình Minh Hương Gia Thạnh, đình Thông Tây Hội,...; bảo tàng: bảo tàng Cách mạng, nhà trưng bày Chứng tích chiến tranh, bảo tàng Hồ Chí Minh, bảo tàng Mỹ thuật,... công trình tôn giáo: chùa Giác Lâm, Giác Viên, Vĩnh Nghiêm, chùa Ông, chùa Bà, nhà thờ Ðức Bà, Tân Ðịnh, Cha Tam, Huyện Sĩ, đền Hồi Giáo trung tâm,...
Thiên nhiên đã ưu đãi cho Thành phố một diện tích rừng nhiệt đới ngập mặn rộng lớn, được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh quyển của thế giới với thảm
thực vật độc đáo, khí hậu và cảnh quan thiên nhiên phù hợp với phát triển khu du lịch sinh thái. Ðiều đặc biệt là vùng này chỉ cách trung tâm Thành phố khoảng 30 - 40 km, là tiềm năng phát triển, thu hút khách tham quan khai thác về du lịch sinh thái, dã ngoại, nghỉ dưỡng và nghiên cứu khoa học. Trong tương lai, với khí hậu trong lành, rừng Cần Giờ cần được đầu tư phát triển các dịch vụ du lịch cao cấp, du lịch sinh thái kết hợp khám chữa bệnh và nghỉ dưỡng...
Mặt khác, với hệ thống sông rạch hiện có của Thành phố, trong tương lai có thể hình thành những chuyến du lịch đường thủy, tham quan các làng vườn du lịch sinh thái ven sông khu vực ven nội thành cũng như tới các huyện ngoại thành và các tỉnh lân cận, có thể khai thác tiềm năng này cho các loại hình du lịch nông thôn, ruộng vườn, du lịch dã ngoại.
2.1.3. Tiềm năng đất đai cho xây dựng, mở rộng đô thị và khu dân cư
Trên cơ sở phân tích đánh giá thực trạng phát triển đô thị của Thành Phố, được phân thành 2 khu vực chính:
- Khu vực nội thành (gồm quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú), là nơi tập trung các cơ quan hành chính, các tổ chức chính trị, trung tâm thương mại, dịch vụ, các đầu mối giao thông và một phần dành cho sản xuất công nghiệp; có mức độ đô thị hóa, mật độ dân cư cao, cơ sở hạ tầng khá phát triển nhưng vẫn chưa đạt yêu cầu.
- Khu vực quận ven (gồm Bình Tân, Thủ Ðức, quận 2, 7, 9, 12) và các huyện ngoại thành, hầu hết vẫn còn một phần lớn diện tích đất sản xuất nông nghiệp. Những công trình tiêu biểu, các trung tâm cấp Thành phố xuất hiện chưa nhiều. Tuy nhiên trong những năm gần đây do tốc độ đô thị hóa đang có chiều hướng gia tăng, nhiều khu dân cư tập trung mới được hình thành, cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, một số trung tâm thương mại - dịch vụ đã xuất hiện, làm đầu mối tiếp nhận và trao đổi với bên ngoài, đã góp phần tạo điều kiện di chuyển dân cư tại các quận nội thành trung tâm ra bên ngoài.
Trong 10 - 15 năm tới, ở các tỉnh xung quanh Thành phố sẽ hình thành và phát triển mạnh mẽ các đô thị đối trọng và đô thị vệ tinh có quy mô khá lớn như Thủ Dầu Một, Biên Hòa, Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Vũng Tàu, nhiều thị xã, thị trấn khác và nhiều khu công nghiệp, chế xuất tập trung.
Như vậy xuất phát từ việc phân vùng trên, tiềm năng đất đai để xây dựng, mở rộng đô thị và khu dân cư chỉ thể hiện rõ đối với các quận ven nội thành trung tâm và các huyện ngoại thành. Ðối với khu vực nội thành trung tâm tiềm năng đất để phát triển chỉ còn mang tính chỉnh trang đô thị ở những khu vực có nhà ở chen
chúc, thiếu tiện nghi tối thiểu, các khu vực sản xuất công nghiệp xen trong khu dân cư gây ảnh hưởng tới môi trường.
Từ những nghiên cứu, đánh giá điều kiện đất đai thích nghi và thuận lợi đối với công tác xây dựng đô thị cho thấy, nếu chưa kể diện tích sông rạch thì vẫn có tới 129.477 ha, chiếm 61,80% diện tích tự nhiên của Thành phố là nằm trong vùng ngập lũ (mực nước ngập từ 20 - 60 cm trong khoảng 6,5 giờ). Diện tích bị ảnh hưởng phân bố trên tất cả các địa bàn quận huyện, nhưng tập trung chủ yếu tại khu vực phía Nam và Tây Nam Thành phố, tại các huyện Cần Giờ 49.682 ha, Bình Chánh 25.493 ha, Củ Chi 18.600 ha, Hóc Môn 8.527 ha, Nhà Bè 7.056 ha,... với 9/24 đơn vị hành chính quận huyện có tỷ lệ ngập so với diện tích tự nhiên lớn hơn 50% là các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè và các quận 9, 6, 2, 12, Gò Vấp. Tổng diện tích khu vực không ngập lũ của Thành phố còn lại là 47.598 ha (chiếm 22,72% diện tích tự nhiên), điển hình tại các quận Phú Nhuận, 1, 10, 3, 11, 4, Tân Bình (có diện tích không ngập lũ chiếm tới trên 70% diện tích tự nhiên của quận), nhưng có diện tích tập trung lớn (>2000 ha) lại là các huyện Củ Chi (23.447 ha), Bình Chánh (3.843 ha), Hóc Môn và các quận Thủ Ðức (2.864 ha), Tân Bình (2.714 ha), quận 12 (2.208 ha), quận 9 (2.133 ha).
Trên cơ sở phân vùng ngập lũ, kết hợp với việc xem xét, đánh giá tổng hợp các yếu tố điều kiện địa hình, địa mạo, quá trình hình thành, cấu trúc địa chất, mực nước ngầm,... cũng như khả năng có thể cải tạo và gia cố nền móng cho thấy tiềm năng đất đai thuận lợi cho xây dựng trên địa bàn Thành phố không nhiều, có diện tích khoảng 44.921 ha (chiếm 21,44% diện tích tự nhiên), phân bố tập trung (>2000 ha) tại các huyện Củ Chi (23.012 ha), Hóc Môn (4.189 ha), Bình Chánh (3.221 ha), quận Tân Bình (3.307 ha), quận 9 (2.246 ha); đồng thời phân bố chiếm trên 70% diện tích tự nhiên trên địa bàn các quận 1, 3, 5, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình và Phú Nhuận.
Tập trung xây dựng các khu đô thị ngoại vi như khu dân cư thị trấn Củ Chi gắn với khu công nghiệp Tây Bắc huyện Củ Chi, khu dân cư Phú Xuân - Mương Chuối gắn với khu công nghiệp Hiệp Phước huyện Nhà Bè. Những năm tiếp theo sẽ xây dựng các khu dân cư đô thị Nhị Xuân và dọc quốc lộ 22, gắn với khu công nghiệp Tân Phú Trung (Củ Chi), khu dân cư đô thị Tân Quy, gắn với khu công nghiệp Tân Quy (Củ Chi); khu dân cư Bình Ðiền (huyện Bình Chánh), gắn với khu thương mại đầu mối trao đổi hàng hóa, nông sản giữa Thành phố với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long; khu dân cư đô thị An Hạ (huyện Bình Chánh); đô thị sinh thái Cần Giờ...