xây dựng trái phép đã giảm đáng kể, tiến độ đầu tư các dự án đã được thúc đẩy nhanh hơn.
- Chấm dứt tình trạng phân lô bán nền tại các dự án nhà ở. Đầu cơ đất đai đã giảm. đã giảm.
- Các lọai dịch vụ đô thị được quan tâm đầu tư phát triển.
1.2.2. Những tồn tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất
Bên cạnh các mặt tích cực, việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất 2001 – 2005 vẫn còn nhiều tồn tại:
Trong thời gian qua Thành phố chưa có kế hoạch đầu tư tập trung cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên không tạo được động lực phát triển khu vực dẫn đến các dự án đầu tư không hấp dẫn thị trường. Chính vì vậy các dự án đầu tư phần lớn nhỏ lẻ, triển khai rất chậm, nhất là tại các khu vực xa trung tâm thành phố.
Trước năm 2002, các dự án nhà ở hầu hết chỉ dừng lại ở mức đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật rồi bán nền nhà để người mua tự xây dựng, đối tượng mua thường là những người mua đi bán lại để kiếm lời hoặc những người có dư tiền mua để dành nên một số dự án đã được giao đất nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa xây nhà ở.
Chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 của Ủy ban nhân dân Thành phố và Nghị Ðịnh 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ nghiêm cấm phân lô bán nền cùng với một số quy định mới về chính sách bồi thường, về giá đất, về các khoản tiền phải nộp cho nhà nước đã dẫn đến chi phí đầu vào của dự án tăng quá cao, yêu cầu vốn đầu tư cho dự án là rất lớn, nhất là các dự án nhà ở, trong khi đó thị trường bất động sản lại giảm sút nên việc giao đất, cho thuê đất để đầu tư các dự án giảm mạnh.
Năm 2003 Thành phố đã thành lập Trung tâm Khai thác quỹ đất, có nhiệm vụ tiến hành bồi thường trước cho người đang sử dụng đất để tạo quỹ đất trống cho Thành phố nhằm chủ động trong việc kêu gọi đầu tư. Tuy nhiên do trung tâm mới thành lập nên việc tạo quỹ đất cũng chưa được nhiều. Trong thời gian qua, đối với các dự án sản xuất kinh doanh, khi có nhu cầu sử dụng đất để đầu tư, nhà đầu tư phải tự tìm đất và thỏa thuận với người đang sử dụng đất, thỏa thuận được đến đâu
thì nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đến đó, ranh giới khu đất thường không theo ranh quy hoạch phân khu chức năng mà theo ranh hiện trạng nhà đầu tư thỏa thuận được với người sử dụng đất nên rất khó cho việc đưa ra phương án quy hoạch chi tiết đảm bảo tính kết nối và hài hoà đồng bộ cho toàn khu vực.
Các dự án chậm triển khai thực hiện theo kế họach sử dụng đất trong thời gian qua chủ yếu là vướng ở khâu bồi thường giải phóng mặt bằng chủ yếu do khung giá đất quy định đối với lọai đất nông nghiệp tại khu vực đô thị thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mặt khác công tác lập quy hoạch chi tiết 1/2.000 triển khai chậm nên việc xây dựng tại một số khu vực còn mang tính tự phát.
2. Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tác động đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bố dân cư trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bố dân cư
2.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
2.1.1- Tình hình và phương hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp và dịch vụ. Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn có tốc độ tăng giá trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là 12,6%/năm (kế hoạch đề ra là 13%); khu vực dịch vụ với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình quân là 9,9%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%); giá trị gia tăng khu vực nông nghiệp (bao gồm nông lâm nghiệp và thủy sản) tăng bình quân 3,5%/năm (kế hoạch đề ra là 2%). Thực tế tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2001-2005 trên địa bàn Thành phố không sai biệt nhiều so với mục tiêu đề ra và những kết quả đạt được là phù hợp với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố.
Phương hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố tập trung chuyển dịch sang các ngành công nghiệp hiện đại, kỹ thuật cao, những ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao. Tập trung phát triển các ngành dịch vụ hiện đại, dịch vụ hỗ trợ sản xuất. Cơ cấu kinh tế sẽ tiếp tục chuyển theo hướng dịch vụ - công nghiệp – nông nghiệp. Nguyên tắc là tập trung phát triển các ngành, các sản phẩm Thành phố có lợi thế cạnh tranh so với các địa phương khác của cả nước.
2.1.2- Kết quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. dịch cơ cấu kinh tế.
Kết quả thực hiện công tác giao đất cho thuê đất được thể hiện tại biểu 2.1 trang 46.
2.1.3. Tác động giữa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu kinh tế kinh tế
Tình hình giao đất để thực hiện các dự án đầu tư nêu trên cho thấy trong giai đọan này diện tích đất ở có tỷ trọng khá cao chiếm 34.7% trong tổng diện tích đất giao, đất công nghiệp là 30,9%, đất thương mại dịch vụ chiếm 2,3%, đất công trình phúc lợi công cộng chiếm 26,8%, đất nông nghiệp là 5,3% trong tổng diện tích đất được giao.
Bảng 2.11.So sánh cơ cấu đất giao, cho thuê và cơ cấu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2001-2005
Cơ cấu Ngành
Cơ cấu diện tích đất giao, cho thuê (%)
Cơ cấu tăng trưởng kinh tế (%) Dịch vụ Thương mại Công nghiệp Nông nghiệp 2,3 30,9 5,3 9,8 12,7 3,6
Cơ cấu diện tích đất giao, cho thuê là yếu tố quan trọng tác động đến cơ cấu tăng trưởng kinh tế, hay nói cách khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có quan hệ với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội.
Tuy nhiên, trong các chỉ số giao, thuê đất nêu trên chưa phản ảnh đầy đủ thực trạng các dự án đầu tư.
Diện tích đất dành cho dịch vụ thương mại chỉ chiếm 2,3% vì chưa thống kê phần đầu tư theo chiều sâu và phần các công trình thương mại dịch vụ trong các dự án nhà ở.
- Diện tích đất cho phúc lợi công cộng chưa tách phần đầu tư cho dịch vụ xã hội.
- Diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở chưa tính vào chung nhóm công nghiệp xây dựng như kế hoạch kinh tế xã hội.
- Diện tích đất dành cho công nghiệp được tập trung rất lớn cho công nghệ cao, hàm lượng chất xám chiếm tỷ trọng lớn như khu công nghệ cao ở quận 9
(diện tích 913 ha), khu công nghiệp phần mềm Quang Trung quận 12 (diện tích 44 ha).
- Đất dành cho phát triển nông nghiệp, chủ yếu là khu Nông nghiệp Kỹ thuật cao ở Củ Chi khoảng 300 ha.
2.2. Chuyển dịch cơ cấu dân cư theo quy họach, kế họach sử dụng đất
2.2.1- Hiện trạng phân bố dân cư
Năm 2004, dân số Thành phố Hồ Chí Minh là 6.062.993 người, chiếm 7,39% dân số cả nước. Trong đó dân số thành thị là 5.170.070 người, chiếm 85,27%; dân số nông thôn 892.923 người, chiếm 14,73%. Dân số nông nghiệp chiếm tỷ lệ rất nhỏ 4,13%; dân số phi nông nghiệp chiếm 95,87% (Niên giám thống kê Thành phố năm 2004).
Năm 1999, dân số tại khu vực nội thành cũ (13 quận cũ kể cả quận Tân Phú tách ra từ quận Tân Bình) chiếm 67,18% tổng dân số thành phố, đến tháng 10/2004 tỷ lệ này giảm còn 59,3%; dân số 06 quận mới chiếm 14,69% tổng dân số thành phố, đến tháng 10/2004 tỷ lệ này tăng lên 22,13%. Đây là kết quả bước đầu trong việc thực hiện chủ trương giãn dân của Thành phố trong những năm qua.
2.2.2. Phát triển các dự án khu dân cư
Kể từ năm 2001 đến năm 2005, có tổng số 578 dự án khu dân cư với tổng diện tích 5.011 ha.