trả nợ vay - 2,714 108.3 270.7 444.8 631.6 832.0 1,613
Luỹ kế dòng tiền -2,714 - 2,605 -2,335 -1,890 -1,258 -426.4 1,186
NPV 2,568
IRR 21.18%
Nhận xét: Hoạt động của nhà xưởng đủ khả năng trả nợ Techcombank trong vòng
6 năm như kế hoạch. Với sự hỗ trợ thêm từ phía công ty mẹ OpenAsia thì việc trả nợ gốc lãi đúng hạn là chắc chắn.
5./ Đánh giá tài sản đảm bảo
Nguyên tắc: Tổng giá trị tài sản đảm bảo tối thiểu bằng 160% giá trị tiền vay.
Tài sản đảm bảo:
+ Tài sản đầu tư trên đất – nhà xưởng mức cho vay tối đa 60% giá trị định giá xây dựng.
+ Máy móc dây chuyền phục vụ trực tiếp cho hoạt động của xưởng cho vay 50% giá trị định giá với các máy móc được ngân hàng chấp nhận và định giá.
+ Tài sản bổ sung khác làm đảm bảo bổ sung cho khoản vay thiết bị và đảm bảo bổ sung cho toàn bộ nghĩa vụ của khoản vay này. Giá trị đảm bảo tối đa 50% theo giá trị định giá của Techcombank.
a./ Đối với tài sản hình thành trên đất:
Công ty OpenAsia xây dựng khu nhà xưởng trên mảnh đất thuê của cá nhân tại tổ 11- khu 10- Quang Hanh - Cẩm Phả - Quảng Ninh rộng khoảng 200m2. Hiện tại công ty đã thực hiện xây dựng xong.
Về tính pháp lý của khu đất:
- Các mảnh đất của các cá nhân đều có chứng nhận mua bán hợp pháp của UBND thị xã Cẩm Phả (hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hợp pháp có xác nhận của chính quyền địa phương - đính kèm). Việc cấp sổ đỏ cho các khu đất trên hiện nay chưa được thực hiện với toàn bộ các hộ dân trong khu vực trên.
- Các cá nhân trên cử đại diện thông qua việc uỷ quyền để thực hiện ký hợp đồng cho công ty OpenAsia thuê với thời hạn là 12,5 năm với tiền thuê đất là 4,000.00 USD/năm (tiền thuê trả theo năm).
- Công ty có hợp đồng thuê tư vấn thiết kế, xây dựng và nghiệm thu rõ ràng, đảm bảo chất lượng của công trình đạt yêu cầu. Các hoá đơn và phần chứng minh thanh toán tạm ứng cho đối tác xây dựng.
Như vậy, hiện tại căn cứ xác nhận sở hữu cao nhất chính là xác nhận của chính quyền địa phương. Mảnh đất mà công ty OpenAsia thuê là đất hợp pháp và có đầy đủ căn cứ pháp lý.
- Ủy ban nhân dân phường sở tại không đồng ý xác nhận việc cho phép công ty Open Asia xây dựng nhà xưởng trên khu đất thuê. Xác nhận của UBND phường chỉ
ghi rõ xác nhận việc thuê đất giữa các cá nhân. (chi itết xem bản đính kèm). Phương thức thực hiện nhận tài sản đảm bảo:
+ Công ty và Techcombank sẽ ký hợp đồng cầm cố thế chấp tài sản toàn bộ đất và tài sản đầu tư trên toàn bộ lô đất đã thuê. Phần giá trị tài sản trên đất sẽ được định giá theo các hợp đồng kinh tế xây lắp và hoá đơn xây dựng nhà xưởng.
+ Với thủ tục công chứng phần tài sản trên đất như theo quy định của Techcombank thì cần phải có sổ đỏ của lô đất thuê hoặc hợp đồng thuê đất của sở tài nguyên môi trường. Hiện tại chưa có chủ trương của tỉnh Quảng Ninh về việc cấp sổ đỏ. Lô đất không được cấp phép xây dựng. Theo ý kiến của cá nhân chuyên viên phân tích thì dựa vào uy tín của công ty và thực tế hoạt động, việc nhận cầm cố lô đất và giá
trị tài sản hình thành trên đất là có thể chấp nhận được. Kính trình Lãnh đạo phòng DN và Hội đồng tín dụng TTKD xem xét và cho ý kiến chỉ đạo.
Trong trường hợp lô đất, tài sản trên đất được chấp nhận làm tài sản đảm bảo thì: + Phòng Doanh nghiệp sẽ phối hợp với Ban Hỗ trợ kinh doanh tiến hành định giá và làm thủ tục cầm cố thế chấp hai bên và nhập kho tài sản theo đúng quy định của Techcombank.
+ Theo đánh giá sơ bộ của Phòng doanh nghiệp thì giá trị nhà xưởng xây dựng là 231,000.00 USD ~ 3,7 tỷ đồng.
+ Công ty sẽ thực hiện việc mua bảo hiểm 100% giá trị nhà xưởng trong suốt thời gian vay và chuyển quyền thụ hưởng về cho Techcombank.
b./ Đối với lô máy móc hoạt động đồng bộ cùng với nhà xưởng:
Lô máy móc phục vụ cho hoạt động của nhà xưởng công ty nhập nội từ công ty Cổ phần thương mại và thiết bị công nghiệp và ôtô với chi tiết gồm ky nâng sửa chữa, máy nén khí trục vít, bộ tách lọc khí, máy ép thuỷ lực, thiết bị bơm, máy rửa xe ….(chi tiết như trong hợp đồng kinh tế đính kèm) phục vụ cho nhu cầu sửa chữa các loại xe. Lô hàng này có xuất xứ từ nước ngoài, còn mới 100% và hiện tại đã thực hiện việc giao
hàng và lắp đặt tại nhà xưởng và được bảo hành 12 tháng theo đúng tiêu chuẩn của nhà sản xuất.
Phương thức nhận tài sản đảm bảo:
+ Techcombank chấp thuận về mặt nguyên tắc nhận lô máy móc thiết bị hỗ trợ hoạt động của nhà xưởng nói trên làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Thực tế khi tiến hành định giá tài sản, Ngân hàng sẽ chỉ tiến hành định giá với một số thiết bị đồng bộ có giá trị lớn >3,000.00 USD. Những thiết bị hỗ trợ nhỏ lẻ khác dễ thay thế Techcombank sẽ không chấp nhận.(chi tiết hàng hóa theo bảng kê đính kèm- Thực tế định giá và giải ngân sẽ theo số lượng hàng hóa cụ thể chấp nhận).
+ Ban Hỗ trợ sẽ phối hợp với phòng Doanh nghiệp chọn lọc các máy móc phù hợp tiến hành việc cầm cố thế chấp, hoàn thiện thủ tục với đầy đủ hổ sơ xuất xứ máy móc và nhập kho theo đúng quy định của Techcombank.
+ Theo hợp đồng kinh tế mua máy móc thì giá trị toàn bộ lô thiết bị là 67,000.00 USD ~ 1,1 tỷ.
c./ Tài sản đảm bảo bổ sung khác:
Công ty sẽ đưa thêm tài sản đảm bảo bổ sung cho khoản vay lần này là:
- 01 chiếc xe service truck với chức năng như một trạm sửa chữa bảo dưỡng di động. Giá trị nhập khẩu của chiếc xe trên là 45,799.77USD. Xe mới nhập tháng 03/2006.
- 01 chiếc xe Ford Ranger loại trang bị cao cấp du lịch Giá trị mua trong nước của xe là 26,000.00 USD. Xe được mua tháng 7/2003.
Các tài sản trên đều có đầy đủ giấy tờ chứng minh sở hữu hợp pháp của Công ty OpenAsia. Về nguyên tắc, tài sản bổ sung này sẽ làm đảm bảo chung cho khoản vay
này của công ty tại Techcombank.
Tài sản khi được chấp nhận đảm bảo cho khoản vay này của công ty sẽ được tiến hành làm thủ tục định giá, công chứng và nhập kho theo đúng quy định hiện hành của Techcombank.
Ý kiến bản thân: Dự án đã được cán bộ tín dụng của Techcombank Chương Dương thẩm định rất kỹ lưỡng hầu hết các khía cạnh: Các yếu tố-thông tin chung của dự án, đánh giá dự án và đã đưa ra những nhận xét quan trọng cho từng mặt của dự án, giúp cho quá trình ra quyết định cho vay hay không được đưa ra một cách thuận tiện và nhanh chóng. Tuy chúng ta có thể thấy được khả năng đi vào hoạt động của dự án chắc chắn sẽ thành công và khả năng trả nợ đúng hạn là rất khả thi, nhưng trong tờ trình thẩm định nên đưa các tác động của Giá, Tỷ giá hối đoái tới Dòng tiền và khả năng trả nợ.