- Về quyền cho thuê, bán nhà ở: Pháp lệnh ngày 14101994 chưa đề
2.4.1. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoà
Để làm rõ phạm vi kinh doanh của người nước ngoài tại Việt Nam có những điểm khác biệt gì so với tổ chức, cá nhân Việt Nam trong nước, tác giả nêu ra hai điều Luật chủ yếu sau;
81
*Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước như sau;
“1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.”
* Tổ chức, cá nhân trong nƣớc đƣợc kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản.
* Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau;
82
“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này”
Như vậy, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản được phân ra 3 chủ thể khác nhau:
Tổ chức, cá nhân trong nƣớc được thực hiện tất cả các hoạt động kinh
doanh bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất động sản đối với mọi bất động sản, dịch vụ bất động sản được phép kinh doanh
Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài được kinh doanh bất động sản
và dịch vụ bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước, trừ các trường hợp:
mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, nhận chuyển quyền sử dụng đất kể cả đất đã có kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê.
Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản do
đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và các dịch vụ bất động sản.
Như vậy từ những quy định của pháp luật và phân tích như trên, chúng ta thấy pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo ra một hành lang pháp lý đầy đủ cho các nhà kinh doanh bất động sản nói chung, không phân biệt nhà đầu tư trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên để hạn chế đầu cơ thì pháp luật kinh doanh bất động sản có một quy định khác biệt duy nhất về
83
phạm vi kinh doanh giữa các tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Nhà kinh doanh bất động sản trong nước được mua nhà, công trình xây dựng để bán( mua đi bán lại, ( điểm b điều 9), trong khi đó tổ chức cá nhân nước ngoài là không được mua nhà để bán, không được mua đi bán lại nhà ở.
Phạm vi hoạt động kinh doanh của tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đới sống kinh tế quốc tế.
Tuy nhiên, từ quy định trên chúng ta thấy Nhà nước Việt Nam đã có chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chính sách này được ghi nhận rất rõ ràng tại Điều 12 Luật KDBĐS năm 2006; cơ chế pháp lý bình đẳng trong hoạt động kinh doanh BĐS được xác lập; mọi chủ thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài) đều được tham gia đầu tư kinh doanh BĐS (Điều 2 Luật KDBĐS); nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng phải đáp ứng điều kiện có chứng chỉ hành nghề và có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS như nhà đầu tư trong nước (Điều 8 Luật KDBĐS); đồng thời hoạt động của nhà đầu tư phải chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 5 Luật KDBĐS năm 2006 được áp dụng cho mọi chủ thể kinh doanh BĐS…; a) Nhà nước Việt Nam có chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS; các chính sách ưu đãi này bao gồm: Nhà nước Việt Nam miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng
84
không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách; Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất; Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất;