1. 3.2 Điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản
1.4.1. Kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc
Tại điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc quy định đất thành thị thuộc sở hữu Nhà nước còn đất nông thôn thuộc sở hưũ tập thể . Song khái niệm tập thể ở nông thôn Trung Quốc về mặt hành chính do chính quyền địa phương và chính quyền Trung ương chỉ đạo do vậy có thể nhận định là toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Trong giai đoạn trước năm 1988 khi nền kinh tế Trung Quốc còn mang nặng tính kế hoạch hóa tập trung và đất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì đất đai được cấp phát cho các tổ chức và cá nhân theo các kênh quy định không thu tiền. Các tổ chức được cấp đất miễn phí để làm trụ sở, sơ sở sản xuất, kho tàng, để kinh doanh dịch vụ, để làm nhà ở và chia cho cán bộ công nhân viên công tác tại tổ chức đó theo những tiêu chí về thâm niên, vị trí công tác, hoàn cảnh gia đình vv do Nhà nước quy định.
Đất đai không được tự do chuyển nhượng trên thị trường và tất cả các sự chuyển nhượng giữa các chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bối cảnh này làm cho sự sử dụng đất ở Trung Quốc giai đoạn trước đây không hiệu quả, Nhà nước không thu được tiền từ nguồn tài nguyên to lớn là đất đai trong khi phải đầu tư khá nhiều cho việc xây dựng
44
các công trình xây dựng trên đất thỏa mãn nhu cầu về bất động sản của các tổ chức và cá nhân làm việc trong các cơ quan, các doanh nghiệp Nhà nước.
Tại điều 2 trong đạo luật sửa đổi Hiến pháp Trung quốc năm 1988 quy định việc Nhà nước giao đất dưới dạng quyền Sử dụng đất và cho phép quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đã bắt đầu cho những cải cách cơ bản trong hệ thống pháp luật quản lý đất đai ở Trung Quốc. QSD đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế…tức là người chủ sử dụng đất được quyền định đoạt đất đai. Bất động sản của mình gần giống như các chủ sở hữu BĐS ở các nước phương tây. Một số điểm khác biệt chính của quyền sử dụng đất này với các nước phương tây là đất được giao cho một mục đích sử dụng nhất định với thời hạn giao được xác định từ 40 năm đến 70 năm tùy mục đích sử dụng. Đất được giao phải đưa và sử dụng đúng mục đích trong một khoảng thời gian nào đó, thông thường khoảng 2 năm sau đó chủ sử dụng mới có thể thực hiện các quyền định đoạt của mình. Tại đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng QSD đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn năm 1990 quy định ba điều kiện để chủ sử dụng đất có thể chuyển nhượng cho người khác sau khi được giao đất là : đã trả đủ tiền cho Nhà nước khi được giao đất, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã đầu tư một phần tiền, thông thường khoảng 25% vốn cần thiết đầu tư cho công trình trên đất. Trường hợp chủ sử dụng đất không đưa vào sử dụng đúng mục đích được giao đất, đã được cấp giấy chứng nhận vào sử dụng đúng mục đích được giao trong một khoảng thời gian quy định nào đó thì có thể bị Nhà nước thu hồi lại. Khi được giao đất chủ sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất một lần cho toàn bộ thời gian được giao sử dụng và QSD đất có thể được gia hạn khi hết hạn sử dụng theo quyết định giao đất. Các quyền về tài nguyên, khoáng sản dưới lòng đất được giao vẫn thuộc về Nhà nước mà không thuộc về chủ sử dụng đất. Việc sử đổi pháp luật đất đai theo hướng nêu trên đã tạo động lực mạnh
45
mẽ cho việc hình thành và phát triển các hoạt động kinh doanh BĐS ở Trung Quốc so với giai đoạn năm 1988. Một quốc gia với hơn 1,3 tỷ dân và nền kinh tế phát triển với tốc độ rất cao trong suốt 20 năm qua đã tạo ra một lượng cầu về bất động sản rất lớn. Như vậy với cả hai xu hướng phát triển nhanh giữa cung và cầu đã làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc phát triển mạnh trong thời gian qua, đặc biệt là ở các khu vực đô thị, nơi phát triển tập trung các doanh nghiệp cũng như nơi người dân có mức thu nhập cao. Tính đến hết năm 2003 diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các khu đô thị là 23,7m2/người và tại các khu vực nông thôn là 27,2m2/người, tính bình quân toàn xã hội là 25,8m2/ người