4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2.2.Kết quả ựấu giá ựất tại một số dự án ựiều tra trên ựịa bàn Thành phố Hà Tĩnh
4.2.2. Kết quả ựấu giá ựất tại một số dự án ựiều tra trên ựịa bàn Thành phố Hà Tĩnh phố Hà Tĩnh
Trong những năm vừa qua, Thành phố Hà Tĩnh ựã thực hiện rất nhiều dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất cho nhân dân làm nhà ở và kinh doanh mang lại nhiều lợi ắch cả về kinh tế (huy ựộng nguồn vốn hiệu quả cho ngân sách ựịa phương, khắc phục ựược những khó khăn về vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầngẦ); về xã hội (làm giảm sức ép về nhà ở, ựất ở, ựấu giá công khai minh bạch tạo ựược lòng tin cho nhân dân với chắnh quyền, có vốn ngân sách xây dựng công trình công cộng, giảm thiểu ô nhiễm môi trườngẦ). Trong khuôn khổ ựề tài nghiên cứu, tôi ựã chọn 4 dự án ựiển hình mang lại hiệu quả cao về kinh tế, xã hội ựể ựi sâu phân tắch bao gồm:
4.2.2.1. Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Khu ựô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh
Vị trắ khu ựất ựấu giá nằm ở phắa Bắc Thành phố, do thu hồi ựất sản xuất nông nghiệp và ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mới, rất thuận lợi về giao thông và nằm trong khu vực quy hoạch trung tâm hành chắnh mới của tỉnh, cách ựường Quốc lộ IA 500m về phắa đông và cách Trung tâm hành chắnh cũ của tỉnh 1km về phắa Bắc. Ranh giới phắa Bắc giáp ựất quy hoạch trụ sở các cơ quan (ựường 70m), phắa Nam giáp trường trung học và trường tiểu học Nguyễn Du, phắa đông giáp ựường Nguyễn Huy Tự, phắa Tây giáp ựường
Xuân Diệụ Tổng diện tắch khu ựất là 58.792 m2, trong ựó ựất giao thông, thoát nước và vườn hoa công cộng là 27.630 m2, còn lại ựất ở 31.162 m2 ựược quy hoạch thành 149 lô. Trong ựó có 89 lô ựược ựể lại xây dựng nhà liền kề và ựền bù ựất ở tái ựịnh cư, 60 lô ựược ựưa vào ựấu giá.
Giá khởi ựiểm từng lô ựất, tiền ký quỹ và bước giá ựược UBND Thành phố Hà Tĩnh phê duyệt tại Quyết ựịnh số 1186/Qđ-UBND ngày 16/6/2008. Mức giá khởi ựiểm các lô ựất bám ựường rộng 15m là 3.000.000ự/m2 và các lô ựất bám ựường rộng 18m là 3.500.000ự/m2, những lô ựất có vị trắ bám 2 mặt ựường thì nhân hệ số 1,2; tiền ký quỹ là 30 triệu ựồng/ựơn ựấu giá; bước giá là 10 triệu ựồng.
Hội ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược thành lập theo Quyết ựịnh số 586/Qđ-UBND ngày 26 tháng 4 năm 2008 của UBND Thành phố ựể thực hiện việc ựấu giá QSD ựất cho tất cả các khu ựất ựưa vào ựấu giá trên ựịa bàn Thành phố.
Thành viên Hội ựồng gồm:
- Phó chủ tịch UBND Thành phố, Chủ tịch Hđ ựấu giá - Trưởng phòng Tài chắnh - Kế hoạch, Phó chủ tịch Hđ ựấu giá - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường, Phó chủ tịch Hđ ựấu giá - Chánh Thanh tra Thành phố, Uỷ viên
- Trưởng phòng Quản lý ựô thị, Uỷ viên - Trưởng phòng Tư pháp, Uỷ viên - Chi cục trưởng chi cục thuế Thành phố Uỷ viên - Giám ựốc VP đKQSDđ Uỷ viên - Chủ tịch UBND phường, xã nơi ựấu giá Uỷ viên
- Chủ tịch UBMT Tổ quốc Thành phố và Viện trưởng viện KSND Thành phố ựược mời tham gia Hội ựồng ựấu giá.
Sơ ựồ khu ựất ựấu giá quyền sử dụng ựất ở:
Thông báo ựấu giá QSD ựất ựã ựược Hội ựồng ựấu giá ựăng trên Báo Hà Tĩnh số 02 và 03 ra ngày 02, 03/6/2008 và phát trên đài truyền hình Hà Tĩnh vào 3 tối liên tục trong chuyên mục quãng cáo từ 8h30' - 8h35Ỗ ngày 02, 03 và 04/06/2008.
Thời gian bán hồ sơ và nộp tiền ký quỹ, từ ngày 25 tháng 6 ựến ngày 05 tháng 07 năm 2008 (trong giờ hành chắnh) tại Văn phòng ựăng ký QSD ựất Thành phố.
Lệ phắ mua hồ sơ ựấu giá 50.000ự/bộ hồ sơ, lệ phắ tham gia ựấu giá 500.000ự/ựơn tham dự ựấu giá.
Trung tâm văn hóa Thành phố (số 03 ựường đặng Dung Thành phố Hà Tĩnh). Phương thức ựấu giá: Trước ngày tổ chức phiên ựấu giá, tức ngày 05/7/2008, UBND Thành phố ựã ban hành Quyết ựịnh số 1258/Qđ- UBND phê duyệt hình thức ựấu giá công khai bằng lời nóị
- Sau khi Hội ựồng ựấu giá kiểm tra, xác ựịnh xong danh sách những người ựủ ựiều kiện tham gia ựấu giá mới tiến hành mở phiên ựấu giá.
- Việc ựấu giá ựược thực hiện ựối với từng lô ựất một theo hồ sơ ựăng ký tham gia; việc sắp xếp thứ tự lô ựất ựấu giá do Chủ tịch Hội ựồng ựấu giá quyết ựịnh.
- Việc trả giá ựược tiến hành từng vòng liên tục cho một lô ựất (không nghỉ giải lao). Vòng ựấu cuối cùng là vòng ựấu mà sau khi Hội ựồng ựấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng không có người yêu cầu trả giá tiếp nữạ Sau khi nhắc lại ba lần mà không có người trả giá cao hơn, người ựiều hành phiên ựấu giá công bố người trúng ựấu giá lô ựất ựó.
Giá trả cho từng vòng ựấu là giá cao hơn giá sàn ắt nhất một bước giá cụ thể:
Giá trả ựấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong ựó: N là số lên của bước giá Trình tự ựấu giá:
- Người ựiều hành phiêu ựấu giá công bố công khai giá khởi ựiểm của lô ựất và bước giá ựã ựược Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Tĩnh phê duyệt tại Quyết ựịnh số 1186/Qđ-UBND ngày 16/6/2008.
- Người ựiều hành phiên ựấu giá mời những người ựủ ựiều kiện ựấu giá lô ựất lên vị trắ hàng ghế dành riêng cho người tham gia ựấu giá và giới thiệu các thông tin liên quan ựến lô ựất ựấu giá, nhắc lại gia khởi ựiểm, lần lượt gọi tên người tham gia ựấu giá trả giá ựấu của mình theo từng vòng ựấu và nhắc lại giá ựã trả 03 lần, mổi lần cách nhau không quá 30 giây, yêu cầu người tiếp
theo thực hiện trả giá; trong vòng 60 giây tiếp theo người ựược yêu cầu phải trả giá ựấu của mình, quá thời hạn trên người ựó bị loại khỏi cuộc ựấu và người ựiều hành yêu cầu sang người tiếp theo trả giá.
- Việc ựấu giá lô ựất kết thúc sau khi người ựiều hành ựấu giá công bố mức giá ựã trả cao nhất 03 lần nhưng không có người yêu cầu trả giá tiếp nữa thì Hội ựồng ựấu giá quyết ựịnh và công bố người trúng ựấu giá.
Kết quả: Phiên ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Khu ựô thị Bắc Thành
phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh tổ chức vào ngày 06 và 07/7/2008, có 60 hộ gia ựình, cá nhân trúng ựấu giá trên tổng số 320 hộ gia ựình, cá nhân tham gia ựấu giá. Sau khi trúng ựấu giá ựược UBND Thành phố phê duyệt kết quả ựấu giá tại Quyết ựịnh số 1206/Qđ-UBND ngày 08/7/2008, các hộ gia ựình, cá nhân trúng ựấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh chậm nhất vào ngày 18/7/2008. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân phường Nguyễn Du cùng các hộ gia ựình, cá nhân trúng ựấu giá tiến hành giao, nhận ựất tại thực ựịa vào ngày 19/7/2008 và ựược UBND Thành phố Hà Tĩnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ngày 22/7/2008.
Qua bảng 4.4 ta nhận thấy mức chênh lệch giữa số tiền thu ựược và số tiền ước thu qua ựấu giá quyền sử dụng ựất của khu ựô thị Bắc Thành phố là không cao lắm. Mức chênh lệch = 53950000000/48254820000 = 1,12 (lần); ựồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng ựấu giá thấp nhất so với giá khởi ựiểm là 1,01 (lần) và mức chênh lệch giữa giá trúng ựấu giá cao nhất so với giá khởi ựiểm là 1,24 (lần).
Bảng 4.4. Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Khu ựô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh
Lô ựất Diện tắch (m2) Giá sàn (1000 ự/m2) Số tiền dự kiến thu (1000 ự ) Giá trúng ựấu giá (1000 ự/m2) Số tiền thu ựược từ ựấu giá (1000 ự) Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) 43 355,5 3600 1279800 3797 1350000 1,05 44 360,0 3000 1080000 3222 1160000 1,07 45 360,0 3000 1080000 3083 1110000 1,03 46 360,0 3000 1080000 3277 1180000 1,09 47 355,5 3600 1279800 3769 1340000 1,05 48 360,9 3600 1299000 3851 1390000 1,07 49 365,4 3000 1096200 3667 1340000 1,22 50 365,4 3000 1096200 3612 1320000 1,20 51 365,4 3000 1096200 3585 1310000 1,19 52 360,9 3600 1299000 3602 1320000 1,02 53 189,9 4200 797580 4634 880000 1,10 54 180,0 3500 630000 3833 690000 1,09 55 180,0 3500 630000 3944 710000 1,13 56 180,0 3500 630000 3833 690000 1,09 57 180,0 3500 630000 3888 700000 1,11 58 180,0 3500 630000 3777 680000 1,08 59 180,0 3500 630000 3833 690000 1,09 60 180,0 3500 630000 3833 690000 1,09 61 184,5 4200 774900 4444 820000 1,06 62 189,9 3600 683640 4107 780000 1,14 63 180,0 3000 540000 3666 660000 1,22 64 180,0 3000 540000 3611 650000 1,20 65 180,0 3000 540000 3500 630000 1,16 66 180,0 3000 540000 3611 650000 1,20 67 180,0 3000 540000 3611 650000 1,09 68 180,0 3000 540000 3500 630000 1,16 69 180,0 3000 540000 3444 620000 1,15 70 184,5 3600 664200 4281 790000 1,19
71 180,9 4200 759780 4698 850000 1,12 72 185,4 3500 648900 3937 730000 1,12 72 185,4 3500 648900 3937 730000 1,12 73 185,4 3500 648900 3883 720000 1,11 74 185,4 3500 648900 3883 720000 1,11 75 185,4 3500 648900 3829 710000 1,09 76 185,4 3500 648900 3775 700000 1,08 77 185,4 3500 648900 3937 730000 1,12 78 185,4 3500 648900 3829 710000 1,09 79 185,4 3500 648900 3883 720000 1,11 80 185,4 3500 648900 3721 690000 1,06 81 175,5 4200 737100 4444 780000 1,06 82 180,9 3600 651240 4145 750000 1,15 83 185,4 3000 556200 3667 680000 1,22 84 185,4 3000 556200 3452 640000 1,15 85 185,4 3000 556200 3614 670000 1,20 86 185,4 3000 556200 3506 650000 1,17 87 185,4 3000 556200 3559 660000 1,18 88 185,4 3000 556200 3614 670000 1,20 89 185,4 3000 556200 3721 690000 1,24 90 185,4 3000 556200 3559 660000 1,18 91 185,4 3000 556200 3667 680000 1,22 92 175,5 3600 631800 4216 740000 1,17 93 359,1 3600 1292760 3648 1310000 1,01 94 363,6 3000 1090800 3520 1280000 1,17 95 363,6 3000 1090800 3548 1290000 1,18 96 363,6 3000 1090800 3492 1270000 1,16 97 359,1 3600 1292760 3926 1410000 1,09 98 366,3 3600 1318680 3822 1400000 1,06 99 370,8 3000 1112400 3263 1210000 1,08 100 370,8 3000 1112400 3101 1150000 1,03 101 370,8 3000 1112400 3317 1230000 1,10 102 366,3 3600 1318680 3876 1420000 1,07 Tổng 14.581,8 48.254.820 53.950.000 1,12 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4.2.2.2 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Khu ựô thị hai bên ựường bao phắa Tây thuộc phường Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh
Vị trắ khu ựất nằm ở trung tâm Thành phố trên tuyến ựường Hàm Nghi thuộc phường Trần Phú, có vị trắ giao thông thuận lợị Dự án này do Công ty cổ phần SIMCO Sông đà làm chủ ựầu tư thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng trên diện tắch ựất nông nghiệp thu hồi của các hộ nông dân. Toàn bộ khu ựất gồm có 90 lô ựất ựược quy hoạch biệt thự, trong ựó có 66 lô ựược giao ựất theo hình thức góp vốn ựầu tư ựể ựược giao ựất có cơ sở hạ tầng, còn lại 24 lô ựất ựưa vào ựấu giá.
Hội ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất theo Quyết ựịnh số 586/Qđ- UBND ngày 26 tháng 4 năm 2008 của UBND Thành phố ựể thực hiện việc ựấu giá QSD ựất cho tất cả các khu ựất ựưa vào ựấu giá trên ựịa bàn Thành phố.
Giá khởi ựiểm phục vụ ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược UBND Thành phố Hà Tĩnh phê duyệt tại Quyết ựịnh số 86/Qđ-UBND ngày 11/02/2009 với các mức giá là 3.000.000 ựồng/m2 , những lô ựất có vị trắ bám 2 mặt ựường nhân hệ số 1,2
Lệ phắ tham gia ựấu giá là 500.000 ựồng/1 ựơn ựấu giá; lệ phắ mua hồ sơ là 50.000ựồng/1bộ hồ sơ. Bước giá là 20 triệu ựồng.
Số tiền ựặt cọc phải nộp ựể tham gia ựấu giá là 50.000.000 ựồng/ựơn ựấu giá
Thời gian tổ chức ựấu giá ựược thực hiện vào ngày ngày 12/3/2009, tại Trung tâm Văn hóa Thành phố Hà Tĩnh. Hình thức ựấu giá của dự án này là ựấu giá bằng bỏ phiếu kắn trực tiếp một vòng ựấụ Kết quả ựấu giá ựược thể hiện trong bảng sau:
Bảng 4.5. Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại dự án Khu ựô thị hai bên ựường bao phắa Tây thuộc phường Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh
Lô ựất Diện tắch (m2) Giá sàn (1000 ự/m2) Số tiền dự kiến thu (1000 ự ) Giá trúng ựấu giá (1000 ự/m2) Số tiền thu ựược từ ựấu giá (1000 ự ) Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) BT137 422,0 3600 1519200 3910 1700000 1,12 BT138 432,6 3000 1297800 3236 1400000 1,08 BT139 432,6 3000 1297800 3190 1380000 1,06 BT140 432,6 3000 1297800 3143 1360000 1,05 BT149 300,0 3000 900000 3266 980000 1,09 BT150 300,0 3000 900000 3266 980000 1,09 BT151 300,0 3000 900000 3333 1000000 1,11 BT152 300,0 3000 900000 3333 1000000 1,11 BT153 296,1 3600 1065960 3782 1120000 1,05 BT157 300,0 3000 900000 3266 930000 1,03 BT158 300,0 3000 900000 3266 980000 1,09 BT159 300,0 3000 900000 3266 980000 1,09 BT160 300,0 3000 900000 3200 960000 1,07 BT161 300,0 3000 900000 3266 980000 1,09 BT162 296,1 3600 1065960 3816 1130000 1,06 BT20 375,0 3000 1125000 3146 1180000 1,05 BT22 375,0 3000 1125000 3266 1180000 1,05 BT23 375,0 3000 1125000 3093 1160000 1,03 BT24 375,0 3000 1125000 3266 1180000 1,05 BT26 302,4 3600 1088640 3968 1200000 1,10 BT32 302,4 3600 1088640 3968 1200000 1,10 BT31 375,0 3000 1125000 3266 1180000 1,05 BT30 375,0 3000 1125000 3266 1180000 1,05 BT29 375,0 3000 1125000 3200 1200000 1,07 Tổng 7.941,8 25.696.800 27.540.000 1,07
Tổng số người tham gia ựấu giá gồm 85 người thuộc các hộ gia ựình, cá nhân. Kết quả có 24 người trúng ựấu giá, mỗi người trúng ựấu giá một lô, trong ựó lô ựất có giá trả cao nhất là 1.700.000.000ựồng (Một tỷ bảy trăm triệu ựồng) cao hơn 9 bước giá, lô ựất có giá thấp nhất là 930.000.000 ựồng (Chắn trăm ba mươi triệu ựồng) cao hơn 1,5 bước giá. Tổng số tiền thu ựược của việc ựấu giá 7.941,8 m2 ựất là 27.540.000.000 ựồng (Hai bảy tỷ, năm trăm bốn mươi triệu ựồng) vượt so với dự kiến là 1.843.200.000 ựồng (Một tỷ, tám trăm bốn ba triệu hai trăm ngàn ựồng).
4.2.2.3. Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại khu quy hoạch dân cư khối phố Tân Quý phường Thạch Quý
Vị trắ khu ựất:
- Phắa Bắc giáp ựất sản xuất nông nghiệp - Phắa Nam giáp ựường Nguyễn Du kéo dài - Phắa đông giáp ựất sản xuất nông nghiệp - Phắa Tây giáp Trường học
Sơ ựồ khu ựất ựấu giá:
Khu ựất ựấu giá ựược ựược quy hoạch có 90 lô, trong ựó chỉ ựưa vào ựấu giá quyền sử dụng 18 lô, 72 lô còn lại do chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng và ựể lại giao ựất ở tái ựịnh cư cho các hộ bị thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án trên ựịa bàn Thành phố. Mức giá khởi ựiểm các lô ựất ựược quy ựịnh cụ thể theo Quyết ựịnh số 1125/Qđ-UBND ngày 12/3/2009 của UBND Thành phố Hà Tĩnh, như sau:
- Các lô ựất bám ựường Nguyễn Du kéo dài: Từ lô ựất số 22 ựến lô ựất số 29 (8 lô) giá: 5.500.000 ựồng/m2 (Năm triệu năm trăm ngàn ựồng một mét vuông).
- Lô số 30 (hai mặt ựường), giá 5.500.000 ựồng/m2 nhân hệ số 1,2 là: 6.600.000 ựồng/m2 (Sáu triệu sáu trăm ngàn ựồng một mét vuông).
- Các lô ựất bám ựường rộng 15m: Từ lô ựất số 32 ựến lô ựất số 39 (8 lô) giá: 2.500.000 ựồng/m2 (Hai triệu năm trăm ngàn ựồng một mét vuông).
- Lô số 31 (hai mặt ựường), giá 2.500.000 ựồng/m2 nhân hệ số 1,2 là: 3.000.000 ựồng/m2 (Ba triệu ựồng một mét vuông).
Lệ phắ tham gia ựấu giá là 500.000 ựồng/1 ựơn ựấu giá; lệ phắ mua hồ sơ là 50.000ựồng/1bộ hồ sơ. Bước giá là 10 triệu ựồng.
Số tiền ựặt cọc phải nộp ựể tham gia ựấu giá là 30.000.000 ựồng/ựơn ựấu giá.
Phiên ựấu giá ựược tổ chức vào ngày 15/4/2009, tại Hội trường Trung tâm Văn hóa Thành phố Hà Tĩnh.