4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2.1.Qui chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Thành phố Hà Tĩnh
4.2.1.1. Những quy ựịnh chung ạ đối tượng tham gia ựấu giá:
Là công dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, người có ựủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu ựất ở, có khả năng tài chắnh, chấp nhận thực hiện nghiêm túc toàn bộ nội dung của quy ựịnh này và tự nguyện làm ựơn ựấu giá ựất ở theo mẫu do Hội ựồng ựấu giá phát hành (trong ựó có nội dung cam kết sử dụng ựất ựai ựúng mục ựắch, ựúng quy hoạch sau khi trúng ựấu giá) và ựược Hội ựồng ựấu giá chấp nhận.
b. Người không ựược tham gia ựấu giá
- Người không có ựủ các tiêu chuẩn theo quy ựịnh về ựối tượng tham gia ựấu giá.
- Bản thân cá nhân, hoặc người ựược uỷ quyền không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy ựịnh từ điều 23 ựến điều 25 của Bộ Luật Dân sự, hoặc là người tại thời ựiểm ựấu giá không nhận thức và làm chủ ựược hành vi của mình.
- Người ựang bị khởi tố hình sự.
- Người ựang chấp hành bản án hình sự có hiệu lực của Toà án, hoặc ựã chấp hành xong bản án hình sự của Toà án nhưng chưa ựược xoá án tắch.
Tổ công tác giúp việc, người làm việc cho Hội ựồng ựấu giá ựất; cha, mẹ, vợ chồng, anh em ruột của những người ựó.
- Những người vi phạm quy ựịnh ựấu giá của UBND Thành phố trong vòng 1 năm tắnh từ thời ựiểm vi phạm.
- Những người không có quyền mua tài sản ựấu giá theo quy ựịnh của pháp luật.
c. Giá khởi ựiểm, bước giá, tiền ký quỹ và lệ phắ ựấu giá
- Giá khởi ựiểm:
Giá khởi ựiểm ựược xác ựịnh cho từng lô ựất ựảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường, phù hợp với vùng quy hoạch ựã ựược xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và không ựược thấp hơn giá ựất do UBND Tỉnh Hà Tĩnh ban hành tại thời ựiểm ựấu giá. Giá khởi ựiểm không bao gồm lệ phắ trước bạ và lệ phắ ựịa chắnh theo quy ựịnh.
Giá khởi ựiểm do phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Phòng Tài chắnh- Kế hoạch tham mưu ựề xuất và ựược UBND Thành phố quyết ựịnh. Giá khởi ựiểm ựược niêm yết công khai trước khi thu tiền ký quỹ (tiền ựặt cọc) và lệ phắ ựấu giá.
- Bước giá:
Bước giá do phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Phòng Tài chắnh- Kế hoạch thành phố tham mưu ựề xuất và ựược UBND Thành phố quyết ựịnh phù hợp với thực tế trong quá trình tổ chức ựấu giá.
-Tiền ký quỹ:
- Tiền ký quỹ (tiền ựặt cọc): Do UBND Thành phố quy ựịnh cụ thể cho các lô ựất khi ựược ựưa ra ựấu giá. Người tham gia ựấu giá phải nộp tiền ký quỹ bằng tiền mặt (Việt Nam ựồng), hoặc phải có giấy bảo lãnh của một Ngân hàng thương mại trên ựịa bàn cho Hội ựồng ựấu giá trước khi tổ chức ựấu giá; - Tiền ký quỹ ựược trả lại cho người tham gia ựấu giá trong các trường
hợp sau:
+ Người tham gia ựấu giá nhưng không trúng ựấu giá ựược hoàn trả lại trong vòng 10 ngày kể từ ngày ựấu giá (số tiền này không tắnh lãi).
+ Người ựã ựăng ký ựấu giá và nộp tiền ký quỹ nhưng rút lại ựăng ký ựấu giá chậm nhất là 01 ngày trước khi tổ chức phiên ựấu giá.
- Số tiền ký quỹ không ựược trả lại và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:
+ Người ựã nộp ựơn và tiền ký quỹ tham gia ựấu giá nhưng không tham gia ựấu giá;
+ Người tham gia ựấu giá trả giá thấp hơn mức giá khởi ựiểm ựã công bố; + Người tham gia ựấu giá trả dưới bước giá quy ựịnh;
+ Người tham gia ựấu giá trả giá cao nhất rồi xin rút lại giá ựã trả; + Người tham gia ựấu giá nhưng không trả giá khi ựược mời trả giá ựầu tiên của vòng ựấu thứ nhất;
+ Người trúng ựấu giá nhưng không nộp ựủ tiền sử dụng ựất ựúng thời gian quy ựịnh theo quyết ựịnh phê duyệt kết quả ựấu giá của UBND Thành phố;
+ Người tham gia ựấu giá nhưng bỏ cuộc theo quy ựịnh của Quy chế ựấu giá.
+ Người vi phạm nội quy, quy chế ựấu giá theo quy ựịnh.
- Lệ phắ ựấu giá: Thực hiện theo quy ựịnh hiện hành của Nhà nước. Lệ phắ ựấu giá không ựược hoàn trả trong bất kỳ trường hợp nào, chỉ trừ trường hợp người ựã ựăng ký ựấu giá nhưng rút lại ựăng ký ựấu giá chậm nhất là 01 ngày trước khi tổ chức buổi ựấu giá.
d. Quyền và nghĩa vụ của người tham gia ựấu gắa quyền sử dụng ựất ở
- Nghiêm chỉnh chấp hành Quy ựịnh ựấu giá ựất, các quy ựịnh của pháp luật về quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý ựất ựai, quản lý ựô thị. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
mình trong quá trình ựấu giá và sau khi trúng ựấu giá.
- Người tham gia ựấu giá phải có mặt ựúng thời gian, ựịa ựiểm ựấu giá ựược Hội ựồng ựấu giá ựất quy ựịnh và phải mang theo giấy Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ tuỳ thân ựảm bảo chứng minh ựược người thật, việc thật; phải trực tiếp tham gia ựấu giá, nếu vắng mặt phải làm Giấy uỷ quyền cho người khác (người ựược uỷ quyền khi ựến tham gia ựấu giá phải mang theo Chứng minh nhân dân); Giấy uỷ quyền (theo mẫu do Hội ựồng ựấu giá ban hành) do UBND Phường, xã nơi người uỷ quyền cư trú hoặc thủ trưởng cơ quan nơi công tác xác nhận và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về sự uỷ quyền ựó. Giấy uỷ quyền phải ựược nộp cùng ựơn ựấu giá hoặc ựược nộp cho Hội ựồng ựấu giá chậm nhất 01 ngày trước khi tổ chức buổi ựấu giá.
- Người trúng ựấu giá ựược Hội ựồng ựấu giá QSD ựất giao quyết ựịnh của UBND thành phố Hà Tĩnh công nhận trúng ựấu giá ựất và bàn giao ựất ở sau khi nộp ựủ tiền theo giá trúng ựấu giá, ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
ẹ Hội ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất
- Hội ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất do UBND Thành phố Hà Tĩnh quyết ựịnh, thực hiện nhiệm vụ ựấu giá ựất theo quy ựịnh của Nhà nước và các quy ựịnh tại văn bản nàỵ
+ Hội ựồng ựấu giá có Tổ công tác giúp việc do UBND thành phố quyết ựịnh trên cơ sở ựề nghị của Hội ựồng ựấu giá.
+ Tổ công tác giúp việc cho Hội ựồng ựấu giá cùng với Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Hà Tĩnh có nhiệm vụ giúp Hội ựồng ựấu giá thực hiện các công việc liên quan ựến tổ chức ựấu giá theo Quyết ựịnh cụ thể của UBND thành phố.
- Hội ựồng ựấu giá có nhiệm vụ:
+ Quy ựịnh mẫu ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá, trình tự nhận và xem xét ựơn, quy trình ựấu giá, danh sách người tham gia ựấu giá, biên bản ựấu giá, trình kết quả ựấu giá ựể UBND Thành phố phê duyệt.
+ Thông báo nội dung, thời gian, ựịa ựiểm bán ựơn ựấu giá, nộp ựơn, thu phắ ựấu giá và thu tiền ký quỹ ựấu giá ựất trên phương tiện thông tin ựại chúng, tại trụ sở UBND Thành phố và UBND phường, xã nơi có khu ựất ựược ựấu giá ắt nhất 3 lần trong thời gian 30 ngàỵ
+ Hướng dẫn các thủ tục, nội dung, trình tự ựấu giá. + Cử người ựiều hành phiên ựấu giá.
- Hội ựồng ựấu giá ựược quyền xem xét, ựề xuất thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội ựồng trình UBND Thành phố quyết ựịnh; Chỉ ựạo Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố thực hiện các nhiệm vụ có liên quan theo Quyết ựịnh của UBND thành phố.
- Hội ựồng ựấu giá phối hợp với cơ quan liên quan giao ựất và làm các thủ tục cần thiết về cấp quyền sử dụng ựất cho người trúng ựấu giá.
g. điều kiện tổ chức ựấu giá
+ đất ựã ựược quy hoạch chi tiết, ựã có quy ựịnh về quản lý xây dựng tại vùng ựất ựấu giá; vùng ựất ựã ựược GPMB, phê duyệt dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và triển khai thi công cơ bản hoàn thành kết cấu hạ tầng.
+ đã ựược Chủ tịch UBND Thành phố ra quyết ựịnh mức giá khởi ựiểm, bước giá, tiền ký quỹ, lệ phắ ựấu giá ựể tiến hành ựấu giá.
+ Người tham gia ựấu giá ựã nộp ựơn xin tham gia ựấu giá, nộp tiền ký quỹ, lệ phắ ựấu giá và tuân thủ quy ựịnh ựấu giá do UBND Thành phố ban hành và các quy ựịnh khác do Hội ựồng ựấu giá quy ựịnh tại phiên ựấu giá.
+ Mỗi lô ựất ắt nhất phải có 03 người nộp ựơn và ựủ ựiều kiện tham gia ựấu giá. Trường hợp ựến phiên ựấu giá nhưng không ựủ 03 người tham gia thì cuộc ựấu giá lô ựất ựó coi như không thành; Hội ựồng ựấu giá sẽ tiếp tục
thông báo cho ựến khi có ựủ số lượng người tham gia ựấu giá. Trong trường hợp ựặc biệt, sau 03 lần tổ chức ựấu giá nếu không ựủ 03 người tham gia ựấu giá trên một lô ựất thì Hội ựồng ựấu giá vẫn tiếp tục tổ chức ựấu giá lô ựất ựó cho những người ựã có ựơn ựăng ký; hoặc nếu lô ựất ựược thông báo ựấu giá sau 3 lần nhưng không có người tham gia ựấu giá thì Hội ựồng ựấu giá xem xét ựề xuất UBND Thành phố quyết ựịnh xử lý.
h. đăng ký ựấu giá quyền sử dụng ựất
- Mỗi cá nhân ựược ựăng ký ựấu giá một hoặc nhiều lô ựất và phải nộp cho Hội ựồng ựấu giá: ựơn xin ựấu giá, tiền ký quỹ, lệ phắ ựấu giá cho từng lô ựất ựã ựăng ký ựấu giá theo quy ựịnh chậm nhất là 01 ngày trước ngày tổ chức phiên ựấu giá.
đơn ựấu giá phải ghi rõ lô ựất ựăng ký ựấu giá, ựược người nộp ựơn bỏ vào phong bì dán kắn và bỏ vào hòm ựựng ựơn có niêm phong của Hội ựồng ựấu giá; người nộp ựơn phải tự chịu trách nhiệm bảo mật về phong bì ựựng ựơn ựấu giá của mình và lô ựất ựã ựăng ký trong ựơn. Hội ựồng ựấu giá chịu trách nhiệm bảo ựảm niêm phong, bắ mật thông tin của hòm ựựng ựơn ựăng ký ựấu giá trước khi mở niêm phong.
- Tại phiên ựấu giá, người tham gia ựấu giá ựất chỉ ựược ựấu giá lô ựất theo ựúng ựăng ký trong ựơn ựấu giá.
4.2.1.2. Trình tự, thủ tục và phương pháp tiến hành ựấu giá ựất
ạ Thông báo, niêm yết ựấu giá ựất
Trước khi tiến hành ựấu giá ựất 30 ngày, Hội ựồng ựấu giá ựất thông báo tổ chức ựấu giá ắt nhất 3 lần trên đài PTTH tỉnh Hà Tĩnh hoặc đài Truyền thanh- truyền hình thành phố, Báo Hà Tĩnh, niêm yết công khai tại ựịa ựiểm tổ chức ựấu giá và tại UBND phường, xã nơi có khu ựất ựấu giá, tại Văn phòng HđND- UBND Thành phố.
b. Trình tự, thủ tục, phương pháp tiến hành ựấu giá
đấu giá ựất ựược tiến hành như sau: - Trình tự, thủ tục:
+ Ổn ựịnh phiên ựấu giá:
- Thành viên Hội ựồng ựấu giá và tổ giúp việc mặc sắc phục chỉnh tề và mang thẻ có ghi chức vụ trong Hội ựồng ựấu giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Người tham gia ựấu giá ựất trang phục chỉnh tề, ngồi ựúng vị trắ theo thứ tự vần A, B, C hoặc số thứ tự theo kết quả bốc thăm trước khi vào ựấu giá ựược quy ựịnh tại phòng ựấu giá.
- Hội ựồng ựấu giá có thể mời các cơ quan liên quan chứng kiến buổi ựấu giá, nhưng ựược bố trắ ngồi ở khu vực riêng.
- Người không tham gia ựấu giá, người không có nhiệm vụ không ựược vào khu vực tổ chức ựấu giá.
+ Giới thiệu thành viên Hội ựồng ựấu giá ựất, thành viên tổ giúp việc và người ựiều hành phiên ựấu giá.
+ điểm danh người ựã ựăng ký tham gia ựấu giá, công bố người có ựủ ựiều kiện tham gia ựấu giá.
- Hình thức, phương pháp tiến hành ựấu giá: Các hình thức ựấu giá:
+ Bỏ phiếu kắn trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho ựến khi không còn người yêu cầu ựấu giá tiếp, thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng ựấu giá.
+ đấu giá công khai bằng lời nóị
Hình thức ựấu giá sẽ do Chủ tịch UBND thành phố Hà Tĩnh quyết ựịnh cụ thể tại mỗi phiên ựấu giá.
Phương pháp tiến hành ựấu giá:
các thắc mắc của người tham gia ựấu giá và làm các thủ tục cần thiết khác. + đấu giá ựất ựược thực hiện lần lượt từng lô ựất một.
+ Người ựiều hành phiên ựấu giá giới thiệu các thông tin liên quan ựến lô ựất ựấu giá, nhắc lại giá khởi ựiểm, lần lượt gọi tên người tham gia ựấu giá trả giá ựấu của mình theo từng vòng ựấu giá (bằng phiếu kắn hoặc trả giá trực tiếp bằng lời nói theo quy ựịnh tại từng phiên ựấu giá).
+ Việc sắp xếp thứ tự lô ựất ựấu giá do Chủ tịch Hội ựồng ựấu giá quyết ựịnh; thứ tự gọi tên người trả giá theo kết quả bốc thăm tại phiên ựấu giá.
+ Người ựiều hành nhắc lại một cách rõ ràng, chắnh xác bằng lời: Lô ựất, tên người ựấu giá và giá ựã trả 03 lần, mỗi lần cách nhau không quá 30 giây và yêu cầu người tiếp theo thực hiện trả giá; Trong vòng 60 giây tiếp theo người ựược yêu cầu phải trả giá ựấu của mình, quá thời hạn trên người ựó bị loại khỏi cuộc ựấu và người ựiều hành yêu cầu sang người tiếp theo ựấu giá.
+ đối với hình thức trả giá bằng bỏ phiếu kắn thì khi hết lượt số người tham gia ựấu giá, Người ựiều hành công bố công khai giá trả của từng người, giá trả cao nhất của vòng ựấu, giá khởi ựiểm của vòng ựấu tiếp theo và tiếp tục phát phiếu ựấu vòng tiếp theo cho những người ựủ ựiều kiện.
+ Người ựầu tiên trả giá phải bằng hoặc cao hơn giá khởi ựiểm, người trả giá sau phải cao hơn người trả giá liền kề trước tối thiểu là một bước giá.
+ Các trường hợp xảy ra khi trả giá ựược thực hiện như sau:
- Người ựầu tiên trả giá thấp hơn giá khởi ựiểm hoặc tuyên bố không trả giá thì coi như người ựó bỏ cuộc. Tiền ký quỹ bị tịch thu theo quy ựịnh.
- Trường hợp người ựầu tiên ựã trả giá bằng giá khởi ựiểm thì người trả giá liền kề sau phải trả cao hơn giá khởi ựiểm tối thiểu một bước giá, nếu người trả giá liền kề sau và những người tiếp theo khi ựược mời trả giá ựều không ựưa ra giá trả của mình thì coi như bỏ cuộc và người ựã trả giá là người trúng ựấu giá.
- Trường hợp người ựầu tiên ựã trả giá cao hơn giá khởi ựiểm (yêu cầu giá trả này phải cao hơn giá khởi ựiểm tối thiểu một bước giá), thì những người tiếp theo nếu tiếp tục ựấu giá phải trả giá cao hơn giá trả của người ựầu tiên tối thiểu là một bước giá; nếu không có ai trả giá cao hơn giá trả của người ựầu tiên thì ựó là người trúng ựấu giá.
+ Người trúng ựấu giá ựược Hội ựồng ựấu giá lập biên bản trúng ựấu giá và ký xác nhận tại phiên ựấu giá làm căn cứ trình UBND Thành phố phê duyệt kết quả ựấu giá.
+ đấu giá ựất ựược tiến hành từng vòng liên tục cho một lô ựất (không nghỉ giải lao). Vòng ựấu cuối cùng là vòng ựấu mà sau khi Hội ựồng ựấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng không có người yêu cầu trả giá tiếp nữạ