2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Tại điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của
Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miềnnúi) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 1.250 nghìn đồng/m2(bảng 5.14).
Bảng 5. 14. Khung giá đất ở tại nông thôn
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) (bảng 5.15) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2và mức giá tối đa là 900 nghìn đồng/m2.
Bảng 5. 15. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấpdịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí
số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.
d) Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà Nội
Phân khu vực
Để phục vụ cho công tác định giá đất ở khu vực nông thôn, theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thì các xã vùng ngoại thành Hà nội được phân thành: xã giáp ranh nội thành, xã vùng đồng bằng và xã vùng trung du. Như vậy đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn chỉ tính đến các xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Toàn thành phố Hà Nội có 75 xã thuộc vùng nông thôn, trong đó có 70 xã vùng đồng bằng và 5 xã vùng trung du. Cụ thể:
Xã vùng đồng bằng
Huyện Từ Liêm bao gồm các xã: Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ.
Huyện Thanh Trì bao gồm các xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hoà, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Duyên Hà, Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc.
Huyện Gia Lâm bao gồm các xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên Thường, Đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung Mầu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức.
Huyện Đông Anh bao gồm các xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dương, Cổ Loa, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc Hồng, Vân Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên Hà, Thuỵ Lâm.
Huyện Sóc Sơn bao gồm các xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh.
Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.
Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến hành phân loại các trục đường chính ngoại thành thành phố Hà Nội theo 3 loại đường phố chính. Toàn bộ các đường thuộc 5 huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể hiện ở bảng 5.16.
Bảng 5. 16. Phân loại đường trục chính ngoại thành thành phố Hà Nội
Số TT Đoạn đường Phân loại
I Huyện Từ Liêm a Quốc lộ
+ Cầu vượt đường sắt đến hết địa phận Hà Nội II
2 + Đường Láng - Hoà Lạc I
b Đường địa phương
3 Đường đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thượng Cát) III
4
Đường 69*
+ Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đường Phạm Văn Đồng* + Đoạn 2: từ đường Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc* + Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phương
II IV
II 5
Đường 70
+ Đoạn từ ngã ba đi Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội + Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn
+ Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng
III II III 6 Đường 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) II
7 Đường Kinh tế Miền Tây III
8 Đường Liên Mạc - Phú Diễn III
9 Đường Thuỵ Phương 70 xã Thượng Cát) -Thượng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc -đường III 10 Đường vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) III
11 Đườngvào xí nghiệp Vi sinh III
12 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ II
13 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất III 14 Đường đê Sông Hồng* Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc III
II Huyện Thanh Trì
a Quốc lộ
1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì I 2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) I b Đường địa phương
3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) II
4 Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng II
5 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển -Giáp địa phận Hà Tây II 6 Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) III 7 Đường liên xã sông Hồng) Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ -Đê III 8 Đường liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh -Đại áng) III 9
Đường liên xã QL 70- Tả Thanh Oai
+ Đoạn Quốc lộ 70 đến đường rẽ vào thôn Siêu Quần. + Từ đường rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây
II III 10 Đường liên xã QL1A - Liên Ninh -Đông Mỹ (Từ QL1A -Đông Mỹ) III
11 Đường Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị III
12 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp -Đê sông Hồng III 13 Đường vào xã Vĩnh Quỳnh -+ Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh.Đại áng
+ Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây
II III
14 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) III
III Huyện Gia Lâm a Quốc lộ
1 Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội II
+ Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ I
+ Dương Xá đến hết địa phận Hà Nội II
3 - Quốc lộ 179 III
4 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) III
b Đường địa phương
5 - Cổ Bi (dốc Hội-đường QLộ 5) III
6 - Dốc Lã - Trung Mầu III
7 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) III
8 -Đường Kiên Thành (từ quốc lộ 5 đến 179 cũ) III
9 -Đường từ ĐHNN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) III
10 -Đường từ Đa Tốn đi đê Sông Hồng III
11 -Đường từ Đa Tốn đi Kiêu Kị III
12 -Đường trong Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) II
13 - Ngô Xuân Quảng II
14 - Ninh Hiệp -Đình Xuyên -Dương Hà III
15 -Phan Đăng Lưu III
16 -Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) II
17 - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên III
18 -Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) I
IV Huyện Đông Anh a Quốc lộ
1 Quốc lộ 3
-Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi I
-Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ I
2 -Đường Bắc Thăng Long - Quốc lộ 3 I
3 -Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài II
4 Quốc lộ 3 đi bến phà Đông Trù III
b Đường địa phương
5 Chợ Sa (Cổ Loa) đi Chợ Tó III
6 Đường từ quốc lộ 3 đi nông trường Đông Anh II đi ga Bắc Hồng III
7 Đường từ Trung tâm Y tế Huyện đi Đền Sái III
8 Đường từ cầu Kênh giữa - Nam Hồng - Cầu Đò So III
9 Đường từ Trạm biến thế đi đường cao tốc III
10 Quốc lộ 3 đi ga Đông Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III
11 Quốc lộ 23B* III
12 Cầu kênh giữa đi UBND xã Kim Nỗ III
13 Chợ Kim đi Nguyên Khê đi Bắc Hồng III
14 Ga Cổ Loa đi Cổng Trắng đi ấp Tó III
15 Cổng trắng đi ga Cổ Loa đi Dục Tú III
16 Ngã ba chợ Vân Trì đi chợ Bỏi III
17 Ngã ba đồng Lủi đi chợ Cổ Loa III
18 Quốc lộ 3 đi Xưởng phim đi Cổ Loa III
19 Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa III
20 Đường từ Vân Nội đi Kim Nỗ, Kim Chung III
21 Đường Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) III
22 Đường Kinh tế Miền Đông III
23 Chợ Vân Trì đi Ga Bắc Hồng III
V Huyện Sóc Sơn a Quốc lộ
1 Quốc lộ 2
-Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân I
- Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội II
-Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I
2 Đường Bắc Thăng Long Tiến, Thanh Xuân) - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cường, Quang II 3 Quốc lộ 3
-Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I
-Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II
4 Đường 131 II
b Đường địa phương
5 Đường Phù Lỗ -Đò Lo III
6 Đường Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đường 35) III
7 Đường từ Quốc lộ 3 đi đền Sóc III
8 Đường từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hoà III
9 Đường 35 đi Bắc Sơn III
10 Đường 131 đi Bắc Phú III
11 Đường 131 - Hiền Ninh III
12 Núi Đôi - Thá III
13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất quy định
Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông có tên trong bảng 5.16 chia thành 3 loại đường (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), được quy định tại bảng 5.17.
Bảng 5. 17. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông
Đơn vị tính: đồng/m2 Vị trí lô đất Đoạn loại I Đoạn loại IIĐất ở Đoạn loại III
Vị trí 1 áp dụng trong phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m 3 750 000 3 000 000 2 600 000 Vị trí 2 2 800 000 2 300 000 1 900 000 Vị trí 3 2 200 000 1 800 000 1 500 000 Vị trí 4 1 700 000 1 400 000 1 250 000 Ngoài 200m tính từ chỉ giới
hè đường Theo giá đất khu dân cư nông thôn
Vị trí lô đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệpĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m 2 630 000 2 100 000 1 830 000 Vị trí 2 1 690 000 1 380 000 1 180 000 Vị trí 3 1 210 000 1 120 000 1 000 000 Vị trí 4 1 050 000 1 000 000 950 000 Ngoài 200m tính từ chỉ giới
hè đường Theo giá đất khu dân cư nông thôn
Giá đất trong khu vực nông thôn được quy định đến từng xã trong các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18). Mức giá đất ở được xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã có mức giá đất ở thấp nhất (100 nghìn đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.
Bảng 5. 18. Giá đất ở nông thôn
Đơn vị tính: đồng/m2 Số thứ tự Tên địa phương
Mức giá
Đất ở Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp I Huyện Từ Liêm 1 Xã Xuân Phương 1 250 000 900 000 2 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 000 3 Xã Minh Khai 1 250 000 900 000 4 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 000 5 Xã Thượng Cát 1 000 000 750 000 6 Xã Liên Mạc 920 000 700 000 7 Xã Thuỵ Phương 920 000 700 000