4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT
4.1. Giá thị trường
a) Giá cả, giá cảthị trường, giá danh nghĩa, giá thực
Giá trị là lượng tiêu hao lao động của loài người nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Như vậy tiền tệ là vật ngang giá của hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa. Hơn nữa, giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trong điều kiện kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa, giá cả tự phát lên xuống theo tình hình cung cầu của thị trường. Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng, tuyệt đại đa số giá cả hàng hóa do thị trường hình thành đều được Nhà nước điều tiết trên tầm vĩ mô. Giá cả có vai trò quan trọng về truyền tải thông tin kinh tế, điều tiết hoạt động kinh tế, bố trí tài nguyên kinh tế trong nền kinh tế quốc dân.
Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường,giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải
tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao.
Giá mua bán thực tế, là những sựkiện mang tính lịch sửvà những ước tính giá trị, là giá cả giả định và sẽkhông thể như nhau. Nói cách khác, các thuật ngữgiá cảvà giá trịsửdụng trong định giá đất là không đồng nghĩa, mặc dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa. Giá cảlà những chỉsố của giá trị. Nhiệm vụcủa người định giá là xác định mức độ để theo đó thị trường có tính cạnh tranh, do đó, họcó thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào để trởthành những chỉsốcủa giá trị.
Giá cả ruộng đất. Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả ruộng đất là địa tô hàng năm được tư bản hóa hay là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị tương đương trên mảnh đất ấy. Khi mua một mảnh đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên tự bản thân nó không phải là hàng hóa, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con người thiết lập nên hay độ màu mỡ do con người tạo thêm trên miếng đất canh tác). Nhưng trong nền sản xuất hàng hóa, nhất là dưới chủ nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa phổ biến và là đối tượng mua bán, nó có giá cả. Nhưng giá cả ruộng đất là một phạm trù vô lí, song có thật; nó phản ánh quyền tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản. Trong mọi nền sản xuất hàng hóa, ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô. Ðịa tô tư bản chủ nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, và là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người chủ sở hữu ruộng đất để đượcquyền sử dụng ruộng đất ấy. Ðịa tô tư bản chủ nghĩa gắn liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng nông sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn, sẽ tạo thành địa tô chênh lệch. Loại thứ hai là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối. Với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá cả ruộng đất là địa tô hóa tư bản do đó cũng tăng lên. Giá cả ruộng đất được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại. Ví dụ: một khoảnh đất hàng năm đem lại 300.000 đồng địa tô, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:
300.000 x 100
=7.500.000 đồng 4
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất. Người sử dụng ruộng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ruộng đất. Theo Luật Đất đai của Việt Nam (công bố ngày 24/7/1993), Nhà nước xác định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc quy định khung giá đất là để làm phương tiện và để thuận tiện cho việc quản lí đất, chứ không phải là làmcơ sở cho việc mua bán. Song trên thực tế, ruộng đất cũng trở thành đối tượng mua bán và có giá cả. Nhà nước quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thời gian.
Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối), được quy đổi theo ngoại tệmạnh (đô la Mỹ) thường xuyên được thểhiện trên thị trường bao hàm cảmức độlạm phát.
b) Giá trịthị trường
Giá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương quan giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực tiếp nhà nhu cầu thị trường. Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: giá cả không độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức độc quyền bán ra. Ðặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định. Ở Việt Nam, trên cơ sở vận dụng phương thức kinh doanh kết hợp kế hoạch hóa với cơ chế thị trường sau khi thực hiện đường lối đổi mới năm1986, nhất là từ 1990, đã thực hiện cơ chế giá hình thành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, thay cho cơ chế kế hoạch hóa tập trung và bao cấp trước kia.
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường của hàng hóa không phải là giá trị cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa. Một mặt, giá trị thị trường là giá trị bình quân của hàng hóa được tạo ra từ một ngành sản xuất. Mặt khác, giá trị cá biệt của loại hàng hóa đó mà số lượng sản phẩm rất lớn được cấu thành từ ngành này được sinh ra trong điều kiện bình quân của ngành này. Trong tình hình nói chung mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung bình, nhưnglại chiếm số lượng lớn rõ rệt của ngành, còn số lượng sản xuất của xí nghiệp bậc cao và xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, như thế có thể sinh ra hiện tượng bài xích tiêu thụ lẫn nhau. Bởi vậy, giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa làm ra trong điều kiện sản xuất trung bình quyết định. Trong tình hình đặc thù, hàng hóa làm ra chiếm số lượng lớn trong ngành đó, có thể được tạo ra trong điều kiện sản xuất tốt nhất hoặc xấu nhất, thì lúc đó giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa do xí nghiệp tốt nhất hoặc xấu nhất làm ra, quyết định. Tóm lại, sự hình thành của giá trị thị trường là lấy tiêu đề từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Do cạnh tranh giữa các xí nghiệp nội bộ ngành làm cho hàng hóa không thể căn cứ vào giá trị xã hội, tức là giá trị thị trường bình quân, thống nhất để bán ra. Bởi vậy, giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất.
Quyết định của Bộ Tài Chính 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- "vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
- "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trịthị trường.
- "và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
-“điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khaitrên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý củatài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
Giá trị thị trường của một lô đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lô đất đó trong thị trường mởvà cạnh tranh, là mức giá phổbiến trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tựnguyện, được thông tin đầy đủvề thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sửdụng của một mảnh đất nào đó có thểthực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sửdụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoảthuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sửdụng đất chính là mệnh giá của