5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
5.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thểtách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tốnào. Có thểthấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽcó lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phảităng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sửdụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tếcủa xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sửdụng đất căn cứvào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài đểloại trừ ảnh hưởng của nhân tốcá biệt. Trong phạm vi nền kinh tếquốc dân có thểnói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ởnông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giảsử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽlà một hướng kinh doanh mà không bịpháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại vềsựrủi ro có thểxẩy ra mà những sựrủi ro này chủyếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sửdụng đất mang lại và chi phí đã bỏra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sửdụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sửdụng đất. Hay có thểviết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sửdụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Đểcó khoản này anh ta phải
vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trảlãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngoài ra, đểcho miếng đất có thểsinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trảtiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo vềthị trường đất do tổchức Nông nghiệp và Lương thực thếgiới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứthu nhập từsửdụng đất với tỷsuất lợi tức ngân hàng.
Giá đất = Yt/(1+i)t
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳvọng") R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm. C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cảcác quốc gia đều đánh thuế đất (thuếsửdụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sửdụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R . Q - C -T và lúc đó giá trịcủa đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
G = (Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt- Tt) / (1 + i)t
Qua đó ta thấy thuế đất sẽgiảm thu nhập của người sửdụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá chothuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau: PL = PLt/ (1+r)t (t = 1, )
Trong đó PL là giá đất tính như giá trịcủa một loại tài sản
PLtlà hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Hãy lấy một ví dụ đơn giản, giảsửrằng một mảnh đất có thểbịbỏhoang sau một giai đoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác. Giảsửthu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờhoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trịcủa đất đai tại thời điểm hiện tạilà bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giảsửlà nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họvào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họsẽcó một lượng tiền là:
100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052= 212,05 nghìn
Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
Do đó, để quy đổi giá trị tương lai vềhiện tại thì chia nó với 1 cộng lãi suất. Còn đểtính giá trịhiện tại trong tương lai thì nhân nó với 1 cộng lãi suất.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trịhiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trịhiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽlà:
100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052= 185,94 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bịchiết khấu trởlại vào cuối năm thứnhất và do đó nó như sau:
100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn 95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn
năm thứnhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trịcủa một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nước. Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sởhữu riêng về đất, thì không có giá trịnày. Quyền sửdụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tốkhác ảnh hưởng tới giá trị đó.
Nhân tốcó ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độmàu mỡcủa đất.
Ởcông thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thếtốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t)như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹthuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụthể. Ngay cảlãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thếcông thức trên được viết như sau:
PL = P Lt(t)/ (1+r(t))t (t = 1, )
Do đó nếu dựkiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽlàm giảm giá trịtài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trịcủa đất và ngược lại. Sựdự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.