5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
5.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệcung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cảtất phải hạxuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh vềhàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụthuộc mối quan hệcung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định vềvị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm vềgiá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra vềphía cầu. Nghĩa là đất đai không thểtiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễdàng biết được ở đâu có thông tin vềcung hoặc cầu. (2) Tính thay thếlà có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thếnhau cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thểchỉlấy nguyên tắc cân bằng đểquyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tốnày ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tốthời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sựxem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từhiện tại mà xét về tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệcung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở
tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn chotất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Quan hệcung- cầu giải thích những khác biệt lớn vềgiá trị đất giữa khu vực đô thịvà nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định vềsố lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trịcủa đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thểgiảm những khác biệt mang tính cục bộgiữa các vùng.
Nhìn chung ởViệt Nam trong thời gian tới quan hệcung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sửdụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mởthêm nhiều ngành nghềthu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độphát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mởra khả năng thu hút lực lượng lao động từkhu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tốtiến bộkỹthuật, đầu tư thiết bịmáy móc sẽlàm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệcung cầu về đất, đó là đất đai chưa được sửdụng thực sựtrởthành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sửdụng đất có 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bịhạn chếbởi các điều kiện cần thiết đểkhông dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thểchia cung về đất làm hai loại cung tựnhiên và cung kinh tế.
Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sửdụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện vềthổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thểcung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển.
Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động đểkhai thác và sửdụng sẽtrởthành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tếvề đất đai không chỉlà biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sửdụng nào đó. Ta có thểthấy ởcác phần sau đây.
Cung nhóm đất nông nghiệp
Trong cơ chếthị trường, mức cung về nhóm đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù vềlý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến động. Sự tăng lên của mức cung nhóm đất nông nghiệp chủyếu là quá trình chuyển những diện tích đất chưa
sửdụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thểdùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷsản. Tuy mức độcó thểnhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào nhóm đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đềcập đến sựchuyển hoá . Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong nhóm đất nông nghiệp giữa các chủthể tuy không làm tăng tổng cung của nhóm đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng vềcung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó phụthuộc trước hết vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủthểvới nhau bao gồm: cơ chếquản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độsản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân...
Vềsuy giảm mức cung nhóm đất nông nghiệp có thểbiểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ởhầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất đểhình thành khu công nghiệp mới; đất đểsản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷlợi; du lịch...
Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến như: các chính sách và cơ chếquản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độphát triển của công nghiệp hoá, đô thịhoá và hiện đại hoá nền kinh tếquốc dân...
Cung nhóm đất phi nông nghiệp
Do nhu cầu về nhóm đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thếbất luận hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung nhóm đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, nhóm đất phi nông nghiệp được hình thành từba nguồn sau đây:
Thứ nhất, từ nhóm đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn, nhưng sựchuyển hoá nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp ở trong các đô thịvẫn là nguồn chủyếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sựchuyển hoá ngày càng nhiều từ nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệthống quản lý Nhà nước ởhầu hết các quốc gia trên thếgiới. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ởmức hợp lý, tức là không đểtình trạng căng thẳng về đất ở các đô thịxảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt nhóm đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.
Nguồn thứ hai làm cung nhóm đất phi nông nghiệp là nhóm đất chưa sửdụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thịhình thành và phát triển không phải trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.
Nguồn thứba tăng cung nhóm đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp. Đó là sựchuyển nhượng quyền sửdụng các thành phần khác nhau của nhóm đất phi nông nghiệp giữa các chủthể đang sửdụng đất.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệcung-cầu nhóm đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba này tuy không làm tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu nhóm đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường nhóm đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung nhóm đất phi nông nghiệp chính là các nhân tố ảnh hưởng đến ba nguồn nói trên. Nó bao gồm từ việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị đến các chính sách, cơ chếquản lý đất đai nói chung và quản lý nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp nói riêng.
b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Nhu cầu của con người về đất phục vụsản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu
nhóm đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
Cầu nhóm đất nông nghiệp
Biến động của cầu nhóm đất nông nghiệp là kết quảcủa các xu hướng làm tăng hay làm giảm lượng cầu gây nên. Diện tích nhóm đất nông nghiệp có thểphải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sựchuyển hoá các loại chưa sửdụng sang nhóm đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội vềnông sản trong cơ chế thị trường có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạnh định chính sách.
Trên thực tế, xét vềtổng thểcó thể lượng cầu nhóm đất nông nghiệp không biến động, hoặc biến động ít, do nhu cầu nhóm đất nông nghiệp xét trong mối quan hệvới các loại đất khác là cân bằng. Tuy nhiên ngay cảtrong trường hợp đó, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sựbiến động vềmức cầu nhóm đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần nhóm đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêm đất đểtạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có một sốchủthểcần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thếhệmai sau của họ...
Xét vềlâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng cầu về nhóm đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽlàm giảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội. Cơ sởcủa xu hướng này là sựphát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu vềdiện tích nhóm đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc
