3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
3.2.Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Căn cứ vào ngyuên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư, trình tự của phương pháp thặng dư như sau:
1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá; 2. Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất; 3. Xác định tổng giá bất động sảnsau khi phát triển;
4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có...
a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt nhất.
(2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng.
(3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng của công trình.
(4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi hoàn thành việc phát triển.
b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý củaChính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã điều tra được, để xác định phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng...) Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển, thì điều kiện quan trọng nhất là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa chọn mục đích sử dụng đất, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó, nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường địa phương, trong thời gian hạng mục đó hoàn thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào. Ví dụ, một thửa đất nào đó Chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn, chung cư hoặc toà nhà văn phòng, nhưng khi định giá thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, toà nhà làm việc của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà vănphòng bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc... nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư lại tăng dần, và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng tốt nhất của thửa đất đó.
c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính được theo hai cách:
(1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).
2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.
Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là:
200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x % 8
1
= 7.140 triệu đồng
d) Tính toán các khoản chi phí
(1) Tính toán chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán. Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra.
(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ
Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.
(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến
Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ.
(4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả
Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản... để xác định một cách tổng hợp.
Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chiphí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có được quyền sử dụng đất đai, khi có được quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bước theo tiến triển của công trình, đến khi công trình được hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tư đều đặn. Các khoản vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi được toàn bộ, cho nên các khoản chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây
dựng, chiphí nghiệp vụ thì tính theo một nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm thì có thể chi tiết hoá, như thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tư vào năm thứ nhất thì thời kỳ tính toán thành 1 năm rưỡi, phần đầu tư vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời kỳ.
(5) Tính toán tiền thuế
Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong
Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán... thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê.
(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên.
e) Tính toán và xác định mức giá
Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển.
Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất.
Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị
thặng dư tính toán theo phương pháp thặng dư có được là 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính toán theo 2% giá đất, thì có được giá đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất.