1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.1.Khung giá quy định
(4-3)(1+i)m (1+i)m
i
Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm m là số năm cho thuê theo thời hạn
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sởlý luận. Lý luận về địa tô và lý luận vềphân phối các yếu tốsản xuất là căn cứlý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từtổhợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn... phải do các nhân tốnày phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sửdụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từviệc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từcác yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định đểhoàn vốn
từthu nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cảbằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập củađất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thểtìm ra giá cả đất đai.
3. Độchính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độchính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việcxác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất đai, nó chỉphù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên... thì phương pháp này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủyếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tếnói chung và cảsựphát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chếcủa phương pháp thu nhập).
1.2. Trình tựvà phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập a) Trình tự định giá a) Trình tự định giá
1. Tính tổng thu nhập. Tổng thu nhập có được từkết hợp của các yếu tốthiết bị, lao động, kinh doanh... có liên quan đối với đất đai có mục đích thu nhập. Khi tính tổng thu nhập thì trước tiên phân tích các loại thu nhập có thểsản sinh, sau đó căn cứvào những nguyên tắc thông thường, liên tục và ổn định để xác định tổng thu nhập của đất đai.
2. Tính tổng chi phí và chi phí khấu hao, thu nhập nhà ở... Tổng chi phí bao gồm chi phí lao động và chi phí vốn trực tiếp đầu tư để có được thu nhập. Trong những tình hình khác nhau thì tổng chi phí bao gồm những hạng mục khác nhau. Cho nên, khi tính tổng chi phí, trước tiên, phải phân tích các khoản chi phí có thể có, sau đó trên cơ sởphân tích toàn diện, tính tổng sốchi phí tất yếu bình thường trong một năm thì có được tổng chi phí.
3. Tính thu nhập của đất đai. Lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí và chi phí khấu hao nhà ở, thu nhập nhà ở, thì có được thu nhập ròng.
4. Xác định suất lợi tức hoàn vốn phù hợp. Suất lợi tức hoàn vốn là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp, cần phải lựa chọn một cách thận trọng. Thông thường phải thông qua nhiều con đường để xác định mọi khả năng của suất lợi tức hoàn vốn, sau đó lại thông qua phân tích tổng hợp, so sánh, để xác định suất lợi tức hoàn vốn có thểsửdụng.
5. Lựa chọn công thức tính giá đất. Căn cứ các điều kiện về đối tượng xác định và mục đích xác định đểlựa chọn công thức tính tương ứng, dùng suất lợi tức hoàn vốn tương ứng với thu nhập đểtiến hành hoàn vốn thì có được giá cảthu nhập của đất đai hoặc tài sản nhà đất.
b) Tính tổng thu nhập
Thu nhập đất đai có thểchia ra thu nhập thực tếvà thu nhập khách quan. Thu nhập thực tếlà thu nhập có được từthực tế, do đó năng lực cá nhân có ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập thực tếnên không thể dùng nó làm căn cứ xác định. Thu nhập khách quan là thu nhập thông thường nói chung sau khi đã loại trừcác yếu tốthuộc loại đặc thù, ngẫu nhiên trong thu nhập, có thểtrực tiếp dùng nó để xác định.
Thu nhập của đất đai cũng có thểchia ra thu nhập hữu hình và thu nhập vô hình. Thu nhập hữu hình là những thu nhập có thểbiểu hiện bằng hình thức tiền tệ, còn thu nhập vô hình thì khó dùng hình thức tiền tệ đểthểhiện.
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất định, xác định hợp lý những thu nhập khách quan. Khi xác định thu nhập khách quan thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tốchất tốt.
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài.
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cốgắng loại trừrủi ro của thu nhập.
c) Tính tổng chi phí
Căn cứ vào tư liệu thực tế đểtính tổng chi phí có thểchia ra các tình huống sau:
Tính tổng chi phí trong cho thuê đất đai
Thông thường khi cho thuê đất thì tổng chi phí đất đai phát sinh bao gồm:
1. Thuế đất đai. Phát sinh do người sửdụng đất và cho thuê đất, thuếsửdụng đất.
2. Chi phí quản lý. Là tiền lương cho nhân viên quản lý và những chi phí khác. Thường là tính theo 3% mức tiền thuê hàng năm.
3. Chi phí duy trì. Là chi phí phát sinh trong quá trình sửdụng đấtnhư cấp thoát nước, sửa chữa đường sá... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tính tổng chi phí trong cho thuê nhà đất
Căn cứvào phân tích các nhân tốcấu thành trong cho thuê nhà đất, tổng chi phí khi tính thu nhập của đất đai bao gồm:
1. Chi phí quản lý. Là chi phí tất yếu cần cho việc quản lý khi tiến hành cho thuê nhà đất. Chia thành 2 phần: một là tiền chi cho giá trịcủa vật tiêu hao trong quá trình kinh doanh cho thuê; một nữa là tiền chi cho lương của nhân viên quản lý. Có 2 phương pháp tính chi phí quản lý: một là tính theo bình quân diện tích quản lý; hai là tính theo một tỷ lệnhất định, thông thường tính bằng 2~5% thu nhập.
2. Chi phí duy tu. Là chi phí sửa chữa nhà cửa hàng năm để đảm bảo sử dụng được bình thường. Phương pháp tính tương đối phức tạp, đểthuận tiện cho việc tính thường tính bằng 1,5-2% của giá xây dựng lại tài sản .
3. Chi phí bảo hiểm. Là chi phí chi cho công ty bảo hiểm đểtài sản nhà đất của mình tránh được những tổn thất ngoài ý muốn. Thường là tính bằng cách lấy giá trịxây dựng lại tài sản hoặc giá trịhiện hành nhân với tỷlệchi phí bảo hiểm, có thểlấy từ1,5-2%.
4. Tiền thuế. Là thuếtài sản nhà và thuế doanh nghiệp mà người sở hữu nhà nộp cho cơ quan thuếvụtheo những quy định có liên quan. Vềtiêu chuẩn thu thuếthì Nhà nước có quy định.
5. Chi phí tổn thất nhà trống. Là tổn thất vềthu nhập của chủ cho thuê do nhà đểtrống, phải xác định sau khi tính theo tỷlệbỏtrống và thời gian bỏtrống ở địa phương, thường là tính tổn thất bằng nửa tháng tiền thuê cho mỗi năm.
6. Tính chi phí khấu hao nhà. Chi phí khấu hao là phần giá trị trong tiền thuê để bù vào những hao hụt vềnhà cửa trong quá trình sửdụng. Công thức tính là:
Chi phí khấu hao năm = Giá nhà gốc - Giá còn lại Niên hạn sử dụng
= Giá nhà gốc – Giá còn lại x (1- tỷ lệ còn lại)Niên hạn sử dụng
Giá nhà gốc, niên hạn sử dụng và giá trịcòn lại trong công thức là biến đổi theo sự khác nhau theo kết cấu và cấp của nhà.
Đầu tư tài sản nhà không giống với những đầu tư khác, đều với mục đích là thu được lợi ích tương ứng, chỉkhi thu nhập cao hơn suất lợi tức một khoản tương ứng, thì nhà đầu tư mới tiến hành đầu tư. (Phần vượt quá lãi suất ngân hàng có thểxem là thu nhập siêu ngạch xí nghiệp), nếu không
thì họsẽchọn cách gửi vốn vào ngân hàng đểcó thu nhập bằng suất lợi tức tương ứng. Cho nên có thểthấy rằng suất lợi tức thểhiện là một phần của thu nhập đầu tư. Khi nhà đầu tư thông qua vay vốn để đầu tư, một phần trong thu nhập đầu tư dùng vốn tự có để đầu tư, thì toàn bộthu nhập là thu nhập của mình (một phần trong đó có thể hiểu rằng do lợi tức tiền vay chuyển hoá sang); nếu các hạng mục đầu tư giống nhau, thì bất kểlà sửdụng vốn tựcó hay vốn đi vay thì thu nhập đầu tư đều như nhau. Như vậy khi tìm giá cả đất đai có thể dùng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí nói trên, thu nhập nhà ởvà phí khấu hao hàng năm đểtính, không nên xem suất lợi tức là một khoản chi phí đểtrừtrùng lặp một lần nữa.
Tính tổng chi phí trong thu nhập kinh doanh của xí nghiệp
Tổng chi phí kinh doanh của xí nghiệp thường bao gồm: phí nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, phí quản lý thông thường, tiền lương công nhân viên chức và tiền thuế...
Khi tính tổng chi phí kinh doanh dưới những phương thức sửdụng đất khác nhau nói trên, phải căn cứvào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí, căn cứvào những hạng mục thực tế mà người cho thuê phải đảm nhận đểlàm chuẩn trong tính toán. Nếu các khoản duy tu, bảo hiểm nhà ở là do người thuê đảm nhận thì trong khoản thu tiền thuê không bao gồm những chi phí này, những chi phí đó cũng không tính vào tổng chi phí kinh doanh đểkhấu trừ.
d) Xác định thu nhập ròng
Xác định thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất
Căn cứvào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên, là có được thu nhập cho thuê tài sản nhà đất:
Thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất =
Tổng thu nhập cho thuê tài sản nhà đất - Tổng chi phí cho thuê
Xác định thu nhập ròng cho thuê nhà
Thu nhập ròng cho thuê nhà là phần thu nhập về nhà khi cho thuê nhà đất, công thức tính là: Thu nhập ròng cho thuê nhà = Giá trị hiện hành của nhà x Suất hoàn vốn nhà
Tính thu nhập ròng đất đai
Tính thu nhập ròng đất đai có thể căn cứ vào đối tượng xác định cụ thể đểlựa chọn những phương thức tính khác nhau.
Tính thu nhập ròngđất đai trong cho thuê đất đai
Thu nhập ròng đất đai = Tiền thuê – (phí quản lý + phí duy tu + thuế).
Tính thu nhập ròngđất đai trong cho thuê nhà đất
Thu nhập ròng đất đai = Thu nhập hàng năm cho thuê tài sản nhà đất - Thu nhập hàng năm vềnhà ở.
Tính thu nhập ròng đất đai trong tài sản nhà đất của những xí nghiệp thông thường (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thu nhập ròng của đất đai là phần còn lại của thu nhập sau khi đã trừ đi các khoản giá nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, tiền lương, lợi nhuận, thuếvà các khoản chi phí khác.
Tính thu nhập ròngđất đai của người sửdụng
Có thể dùng phương pháp gián tiếp đểtính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt đểtiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.
Tính thu nhập ròng của đất đai chờphát triển
Có thể dùng phương pháp thặng dư tương tự đểtính ra thu nhập ròng của đất đai chờphát triển. Trước tiên giảthiết thu nhập ròng có thể có được của tài sản nhà đất chờphát triển trong điều kiện sửdụng có hiệu quảnhất, sau đó trừ đi những chi phí tất yếu để có được thu nhập đó đểtính ra thu nhập ròng đất đai của đối tượng xác định.
e) Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm vềsuất lợi tức hoàn vốn
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức đểchuyển thu nhập đất đai thành giá cả đất đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đềthen chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập.
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai, là suất lợi tức hoàn vốn dùng đểtính giá cả đất đai, khi coi thu nhập tương ứng là thu nhập sản sinh từ đất đai. Suất lợi tức hoàn vốn được lựa chọn là suất lợi tức hoàn vốn đất đai tương ứng.
Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cảvà thu nhập của đất đai tương tựhoặc giống nhau trên thị trường. Đểtránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá trịbình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụthểlà: Chọn 4 thửa đất trởlên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tựvới thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình quân tỷsuất giữa thu nhập với giá cảcủa các mẫu đểlàm suất lợi tức hoàn vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tư của vốn mà không gặp rủi ro, có thểdùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứvào kết quảphân tích ảnh hưởng của các nhân tốkinh tếxã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị điều chỉnh rủi ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương pháp cụthể là: đem các loại hình đầu tư trongxã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nước, trái phiếu, cổphiếu...) suất thu lợi, theo to nhỏxếp từthấp lên cao, sau đó dựa vào kinh nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong phạm vi nào, từ đó đểtìm ra trịsốcụthểcủa suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
f) Xác định giá cả đất đai
Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay vào