Để công tác thẩm định đạt chất lượng tốt thì cần đảm bảo các yêu cầu sau: Đối với thị trường Việt Nam, việc định giá bất động sản khó khăn hơn trước rất nhiều. Chính vì thế, việc thẩm định các án bất động sản cũng gặp khó khăn hơn cho các cán bộ tín dụng ngân hàng. Muốn thẩm định được chính xác, cán bộ thẩm định hay cán bộ tín dụng phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, khung giá Nhà Nước ban hành cho từng khu vực. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định bất động sản cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản. Các cán bộ thẩm định cần phải rất sáng suốt trong việc đánh giá dự án và các chính sách của Nhà Nước hiện hàng liên quan đến nhà ở và đất đai đặc biệt là chính sách trưc tiếp đối với loại hình dự án đang thẩm định. Cụ thể các văn bản pháp luật về bất động sản mà cán bộ thẩm định cần biết như: Luật đất đai 2003
13/2003/QH11; Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai 181/2004/NĐ-CP; Thông
tư hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP 01/2005
/TT-BTNMT ; Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
188/2004/NĐ-CP; Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
114/2004/TT-BTC; Nghị định sửa đổi bổ xung một số điều của nghị định số
188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP; Quyết định về việc ban hành Định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình 11/2005/QĐ-BXD ; Nghị định hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 153/2007/NĐ-CP…. Và nhiều văn bản pháp luật khác.
Cán bộ thẩm định giá phải xác định rõ được việc thẩm định dự án bất động sản đó nhằm mục đích cụ thể là gì, loại hình bất động sản cần thẩm định là gì Nhà biệt thự- nhà phố- căn hộ hay nhà xưởng – kho tàng; hay khách sạn – Resort – nhà hàng – cao ốc; hay đất đai và các công trình xây dựng trên đất; hay trang trại – các công trình công nghiệp và dân dụng khác. Công tác thẩm định cần làm rõ những vấn đề này trước tiên thì mới có thể đưa ra những đánh giá chính xác về dự án.
Công tác thẩm định dự án bất động sản còn đòi hỏi chủ đầu tư có khả năng trả nợ gốc lãi cho ngân hàng. Chính vì thế công tác thẩm định về tình hình sản xuất kinh
doanh và khả năng tài chính của doanh nghiệp xin vay vốn thực hiện dự án cũng cần được xem xét một cách thận trọng.
Trong thẩm định dự án bất động sản thẩm định giá bất động sản là công việc tất yếu để làm căn cứ trong quyết định cho vay hay không của ngân hàng. Trong công tác thẩm định của cán bộ thẩm định cần có công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng.; thẩm định giá trị quyền sử dụng đất; thẩm định giá trị công trình xây dựng.
Yếu tố thị trường bất động sản cũng là nhân tố quan trọng trong sự thành công của đầu tư dự án bất động sản. Công tác thẩm định yếu tố thị trường luôn phải được đặc biệt chú trọng. Thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn còn thiếu minh bạch, việc thổi phồng giá trị thật của sản phẩm gây không ít khó khăn cho cán bộ thẩm định. Hơn nữa thị trường bất động sản nước ta phát triển quá nhanh so với chất lượng nguồn nhân lực có thể đáp ứng cho ngành này. Vì vây, cán bộ thẩm định cần phải thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, nắm rõ thị trường đích xác không để thị trường bất động sản “ảo” làm sai lệch đánh giá thẩm định.
Đối với bất kỳ một dự án bất động sản nào thì vị trí địa lý mà dự án sẽ đi vào khai thác là một yếu tố vô cùng quan trọng. Công tác thẩm định của cán bộ tín dụng cũng phải linh động theo từng loại hình bất động sản, cần nghiên cứu giá cả mặt bằng của khu vực dự án sẽ khai thác, các chính sách của địa phương đó có những thuận lợi và khó khăn ra sao, với địa điểm của dự án như vậy liệu có đáp ứng được nhu cầu của người dân hay không, khả năng hiệu quả cao của dự án ở vị trí đó với các vị trí , khu vực khác có tốt hơn hay không…. Các yếu tố liên quan đến địa điểm của dự án đều cần được đăt lên bàn cân so sánh với các vị trí khác để thấy sự khác biệt và lợi thế riêng mà dự án có thể đem lại là gì. Công tác thẩm định chính xác hiệu quả có thể giúp ngân hàng nắm rõ hơn về dự án và nếu thấy có sự bất hợp lý của dự án ngân hàng có thể đưa ra những đề xuất cho doanh nghiệp.
Nói đến dự án bất động sản là nói đến xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Khía cạnh này đòi hỏi cán bộ thẩm định có sự chính xác cao và yêu cầu đặc thù về ngành xây dựng. Do đó, ngân hàng cần phải thẩm định kỹ thuật như các giải pháp và tiến độ thi công công trình, quy mô công suất, …. Xem xét kỹ lưỡng các chỉ tiêu kỹ thuật và các giải pháp thi công xây dựng công trình, tiến độ thi công của dự án như thế nào có hợp lý hay không để có những đề xuất đối với bên khách hàng.
Thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp và phát huy được trí tuệ tập thể.
Thời gian thẩm định các dự án bất động sản cũng yêu cầu các cán bộ thẩm định phải đáp ứng đúng quy định, không để kéo dài thời gian gây ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án sau này khi đưa vào thi công xây dựng. Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 15 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn.
II. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân
Hàng NNo & PTNT Hà Nội 1. Căn cứ và các cơ sở thẩm định
Đối với khách hàng DN vay vốn đầu tư các dự án BĐS các hồ sơ căn cứ bao gồm: hồ sơ pháp lý, tài liệu sử dụng vốn vay, báo cáo tài chính của DN trong 2 năm gần nhất so với thời điểm lập hồ sơ vay và các thuyết minh kèm theo, tài liệu TSĐB (động sản, bất động sản), tình trạng tài chính tính đến ngày xin vay.