III. Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở Hà nội với các dự án đầu tư và xây dựng
3.Nhận xét chung về công tác quản lý các dự án đầu tư và xây dựng nhà
phát triển nhà Hà nội.
Trong vòng 3 năm trở lại đây, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đã thực hiện đầu tư và xây dựng một số công trình thuộc hạng mục công trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Những công trình này em đã trình bày ở phần trên, hiện nay đã hoàn thành và có kế hoạch chi tiết để đưa vào sử dụng. Các khu nhà B3, B4, B5, 9 tầng Cầu Diễn, và 5 tầng Xuân La đã được Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất Thành phố Hà Nội đặt mua để thực hiện công tác tái định cư cho những cư dân tại khu vực Nhà gỗ tạm ở phường Chương Dương bị hoả hoạn vào tháng 11 vừa qua. Những hộ gia đình này hầu hết là những hộ có thu nhấp thấp, thu nhập không ổn định, những căn nhà mà họ sử dụng có diện tích rất nhỏ hẹp, chen chúc nhau, điều kiện vệ sinh và an toàn không đáp ứng được những tiêu chuẩn ở mức trung bình. Những căn nhà này hầu hết đều được xây dựng từ cách đây mấy chục năm nên cơ sở hạ tầng giảm sút một cách nghiêm trọng. Chính đây là một nguyên nhân lớn gây nên vụ cháy cách đây vài tháng thiêu huỷ hầu hết khu nhà này, rất may là không có tổn thất về người. Đứng trước tình hình này khi, UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định giải phóng mặt bằng khu vực này và thực hiện công tác tái định cư cho các hộ dân, ngày 25/4 vừa qua các hộ dân đã được đưa đi xem xét các căn hộ tái định cư.
Về vấn đề giá cả ,Công ty thực hiện đầu tư xây dựng trên cơ sở giá bán nhà cho những đối tượng trên được quy định tại Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố về việc: Ban hành giá bán các căn hộ chung cư cao tầng cho các hộ gia đình tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định này quy định như sau:
- Giá bán các căn hộ phải đảm bảo bù đắp chi phí đầu tư xây dựng ngôi nhà và tiền sử dụng đất phân bổ theo quy định pháp luật. Khi giá đất( theo bảng giá quy định của UBND Thành phố) thay đổi và chi phí đầu tư xây dựng bình quân có biến động( do giá đầu vào tăng, giảm), Sở Tài chính và Sở Xây dựng phải có trách nhiệm báo cáo cho UBND Thành phố để điều chỉnh tăng hoặc giảm giá bán căn hộ phù hợp theo tỷ lệ % tương ứng
- Giá bán được tính theo đơn vị đồng trên một mét vuông.
- Diện tích sàn căn hộ là diện tích được cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, được tình theo kích thước phủ bì sàn, boa gồm cả diện tích tường boa che, tường ngăn, ban công, lô gia; trưòng hợp tường giữa căn hộ và căn hộ với hành lang, cầu thang chung thì kích thước tính theo tim tường.
- Tầng 1 các căn hộ nhà chung cư cao tầng do Nhà nước quản lý, có phương án sử dụng vào mục đích công cộng, dịch vụ cho ngôi nhà và khu vực dân cư.
- Giá bán các căn hộ tính theo vị trí đất, chia được thành các khu vực 1, 2, 3, 4 như sau:
+ khu vực 1: Là các vị trí nằm ở khu vực từ trung tâm thành phố đến Vành đai 2.
+ Khu vực 2: Là các vị trí nằm từ đường Vành đai 2 đến đường Vành đai 3 và các xã Mỹ Đình, Mỹ Đình, Mễ Tri, huyện Từ Liêm( trừ các khu vực còn lại của huyện Từ Liêm và quận Long Biên)
+ Khu vực 3: Là các vị trí thuộc quận Long Biên, phần còn lại cảu huyện Từ Liêm và các vị trí thuộc quận Hoàng Mai nằm ngoài đường Vành đai 3.
+ Khu vực 4: Là các vị trí còn lại.
Giá bán các căn hộ chung cư cao tầng:
- Đối với chung cư có thang máy
Tầng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 4 2 6.486.000 6.165.000 5.897.000 5.736.000 3 6.237.000 5.928.000 5.670.000 5.515.000 4 5.997.000 5.700.000 5.542.000 5.303.000 5 5.766.000 5.481.000 5.242.000 5.099.000 6- 12 5.544.000 5.270.000 5.040.000 4.903.000 Từ 13 trở lên 5.322.000 5.059.000 4.838.000 4.707.000 - Đối với nhà chung cư chỉ có cầu thang bộ, không có cầu thang máy Đơn vị : đồng/m2
Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 3 Khu vực 4
2 6.266.000 5.365.000 4.616.000 4.166.000 3 6.025.000 5.159.000 4.439.000 4.006.000 4 5.793.000 4.961.000 4.268.000 3.852.000 5 5.570.000 4.770.000 4.104.000 3.704.000 6 5.356.000 4.587.000 3.946.000 3,562.000 7 trở lên 5.142.000 4.404.000 3.788.000 3.420.000
Những khu nhà giành cho các hộ tái định cư như trên được bán theo phương thức bán trả góp, các hộ gia đình sẽ được trả góp trong vòng 10 năm. Sau khi bàn giao nhà cho sở Tài nguyên và Môi trưòng, sở này sẽ tiến hành bán nhà theo giá quy định như trên.
Các khu chung cư B3, B4, B5, 9 tầng Xuân Đỉnh và 5 tầng Xuân La, là những khu nhà cao tầng( ít nhất là 5 tầng). Theo khảo sát của sở Xây dựng Thành phố thì những khu nhà này đáp ứng đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật cho những khu nhà giành cho đối tượng thu nhập thấp.
Như vậy trong vòng 5 năm trở lại đây Handico đã tiến hành đầu tư và xây dựng có hiệu quả các dự án về nhà ở cho người thu nhấp thấp, góp phần to lớn vào việc giải quyết những vấn đề bức xúc về nhà ở của thành phố. Nhìn chung với giá cả và hình thức bán như vậy là tương đối hợp lý vì hiện nay có một số
khu nhà xây dựng cho người thu nhập thấp nằm tại các khu vực như Linh Đàm, Định Công, Dịch Vọng, đường Khuất Duy Tiến, trên địa bàn quận Thanh Xuân, Yên Hoà, Trung Yên, đường Nguyễn Phong Sắc tuy nhiên giá cả vấn còn tương đối cao( Từ 8 triệu đồng/m2 trở lên), hoặc người thu nhập thấp cũng có thể mua những căn hộ trong những khu chung cư cũ được xây dựng trong thời kỳ bao cấp, đến nay chất lượng về cơ sở hạ tầng đã không còn được đảm bảo như các khu Kim Liên, Trung tự, Mai Động… Nhưng giá cả lại hoàn toàn không hợp lý, những căn hộ này diện tích khoảng từ 30m2 trở lên và giá vào khoảng 5triệu đông/m2 trở lên. Hiện nay giá cả thị trường đang chững lại vì thị trường bất động sản hầu như đóng băng từ gần một năm trở lại đây, tính cả phí trung gian thì giá chung cư đã gần trở về với giá sàn, tuy nhiên để có một căn hộ chung cư có chất lượng tốt người ta không thể bỏ ra một khoản tiền nhỏ hơn 500 tr đồng được. Thực trạng này thực sự mang lại cho những người thu nhập thấp những khó khăn lớn trontg việc tìm kiếm nhà ở. Đặc biệt đối với đối tượng bị di chuyển chỗ ở để giải phóng mặt bằng, chính vì vậy cách thức giải quyết của sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất đưa ra đã được UBND Thành phố phê duyệt, và quỹ nhà mà Handico đã được đưa vào sử dụng đúng mục đích.
Sau khi giải quyết hết quỹ nhà đã hoàn thành trên, Tổng công ty đã bắt đầu lập những dự án mới để cùng tham gia vào hoạt động Xây dựng thí điểm nhà ở xã hội ,để tiếp tục thực hiện mục tiêu giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cùng với UBND Thành phố
Chương III: Phương hướng và kiến nghị nhằm hoàn thiện Công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp.
I. Phương hướng về hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp trong những năm sắp