II. Tình trạng thiếu hụt quỹ nhà ở cho người có thunhập thấp ở nước ta hiện nay
3. Huy động vốn vẫn là bài toán khó
Những năm gần đây, bên cạnh nhiều vấn đề nóng bỏng ở đô thị, nhà ở cho những người thu nhập thấp tại thành thị cũng đang trở nên bức xúc. Nhiều nhà quản lý đã nhận thức được vấn đề, song để giải tỏa được bức xúc về nhà ở, bên cạnh vướng mắc về cơ chế còn là việc huy động vốn
Trong khi chờ những chính sách vĩ mô, định hướng của Nhà nước về phát triển nhà ở, Hà Nội đã chủ động xây dựng chương trình phát triển nhà, đề ra nhiều cơ chế, chính sách và mô hình để giải quyết nhà cho người thu nhập thấp, nhưng vẫn còn rất nhiều vấn đề phải tiếp tục giải quyết.
Các định hướng cơ bản về phát triển nhà ở đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ xác định tại Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg (6-5-2004), song các thể chế về quy hoạch, kiến trúc, đất đai, đầu tư xây dựng và nhất là cơ chế tài
chính tín dụng cho việc phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng vẫn chưa được xác định.
Việc huy động các nguồn vốn còn nhiều vướng mắc, chậm khai thông và chưa có chính sách hợp lý về huy động các nguồn vốn trong các thành phần kinh tế để đầu tư có hiệu quả.
Thủ tục huy động vốn để thực hiện các công trình xã hội này thực sự là chưa thoả đáng. Theo quy định thì các đơn vị đầu tư nhận thủ tục đặt hàng từ UBND Thành phố, sau đó tiến hành ký các hợp đồng với sở nhà đất về việc đầu tư và xây dựng, tuy nhiên sau khi hợp đồng được ký kết thì chủ đầu tư vẫn không được tạm ứng tiền như các hợp đồng bình thường mà phhải tiến hành thi công xây dựng ngfay, điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư phải tự bỏ tiền túi ra để tiến hành thi công một khối lượng công việc nhất định, ví dụ như phải xây dựng xong phần móng, thân…và thực hiện các thủ tục vể mặt pháp lý thì mới được ngân sách thành phố ứng vốn thanh toán nhưng tối đa cũng chỉ là 70% giá trị đã thực hiện. Sau khi hoàn thành công trình, thực hiện quyết toán, thi thành phố mới tiến hành giải quyết hết phần còn lại. Điều này thực sự đã tạo ra một rào cản lớn cho các doanh nghiệp muốn tiếp cận để đầu tư và xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp.
Thời gian qua, thành phố đã giành quỹ đất đáng kể để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp và đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng như đường, điện, nước và cảnh quan xung quanh công trình; kinh phí được lấy một phần từ nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, hướng giải quyết này đang gặp khó khăn là việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2005 diễn ra rất chậm, vì thế nhiều công trình vẫn chưa được triển khai do thiếu vốn
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp cũng được phép huy động vốn. Theo ý kiến của chuyên gia về nhà đất, sau khi được duyệt quyền mua nhà người thu nhập thấp sẽ đóng 20-30% tổng số tiền trước khi xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, Thành phố cho vay ưu
đãi 50%, số vốn đầu tư để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ huy động vốn hoặc vay với lãi suất cao.
Vấn đề tạo vốn để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên quỹ đất Thành phố phê chuẩn và cơ chế bán nhà có quan hệ mật thiết với nhau. Hiện nay, một số khu nhà đã xây dựng xong, nhưng vẫn chờ cơ chế bán nhà từ thành phố.
Do đó, doanh nghiệp lại phải gánh thêm sức ép về lãi suất khiến doanh nghiệp đã khó càng thêm khó. Trong khi đó, vẫn còn không ít người thu nhập thấp đang phải ở trong những ngôi nhà cũ nát, chật chội và mong ngóng được mua căn hộ trong những lô nhà mới.
Kết quả phát triển nhà ở của Hà Nội nhiều năm qua cho thấy, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố chủ yếu sử dụng hình thức huy động vốn góp trước của người mua nhà theo tỷ lệ trung bình 70-80% giá trị hợp đồng. Cá biệt, có dự án lên đến 90% hoặc 100% giá trị hợp đồng.
Trong điều kiện lượng cung về nhà ở còn quá ít so với cầu và chưa có sự cạnh tranh, việc huy động vốn này không gặp khó khăn nhưng về lâu dài để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, đa dạng hóa các nguồn cung về nhà ở, phát triển các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp (bán trả góp, nhà ở cho thuê), cần nhanh chóng xây dựng một hệ thống tín dụng về nhà ở.
Doanh nghiệp sản xuất nhà ở không thể đầu tư xây dựng nhà ở bán trả góp hoặc cho thuê nếu thiếu sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng hoặc một hệ thống tín dụng để huy động tiền tiết kiệm của người dân cho nhu cầu nhà ở
III. Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở Hà nội với các dự án đầu tư và xây dựng nhà cho người có thu nhập