Tổng công ty đầu và Xây dựng nhà Hà Nội với dự án xây dựng thí

III. Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở Hà nội với các dự án đầu tư và xây dựng

1. Tổng công ty đầu và Xây dựng nhà Hà Nội với dự án xây dựng thí

Hiện nay, Thành phố Hà Nội đang chuẩn bị nhiều kế hoạch xây dựng nhà xcho người có thu nhập thấp dụa vào các nguồn vốn huy động từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có cả nguồn vốn ODA và các tổ chức tài chính quốc tế khác.

Đồng thời ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp như miễn, giảm tiền sử dụng đất trong các dự án nhà ở, dành 10-30% diện tích xây dựng nhà ở hoặc 20% diện tích đất có hạ tầng, khuyền khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, dùng ngân sách hỗ trợ, phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội… cơ chế huy động vốn để phát triển nhà cho người thu nhập thấp đã được hình thành với sự tham gia của các ngân hàng thương mại, Doanh nghiệp đầu tư, Công ty phát triển nhà, Quỹ hỗ trợ phát triển và các tổ chức quốc tế.

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đã vinh dự được UBND Thành phố giao nhiệm vụ làm Chủ đầu tư đự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà dành cho người thu nhập thấp trên cơ sở kiểm tra và rà soát quỹ đất 20%( hoặc 30% quỹ nhà) trong tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của các dự án phát triển khu đô thị mới do Tổng công ty và các đơn vị thành viên làm củ đầu tư.

Công ty XNK và Đầu tư xây dựng Hà Nội – là thành viên của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, được Tổng Công ty giao cho nhiệm vụ làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thí điểm dành cho người có thu nhập thấp tại phường Xuân La quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc Dự án đầu tư xây dựng khu nhà 03; 05 tầng tại phường Xuân La, quân Tây Hồ, Hà Nội. Đây cũng là cơ hội may mắn để công ty tham gia vào chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, tham gia vào sự hình thành cở chế, chính sách khả thi và nhân rộng mô hình quản lý thực hiện đầu tư, cung cấp nhà, để sớm tạo ra một quỹ nhà cần thiết đủ đáp ứng nhu cầu về nhà cho người thu nhập thấp tại Hà nội.

Trên tinh thần quán triệt các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong thời kỳ mới phát triển đất nước, mục tiêu của dự án phải đạt được mục tiêu của dự án.

1.1. Mục tiêu của dự án

 Không áp dụng các giải pháp bao cấp về nhà ở mà thực hiện cơ chế trợ giúp và huy động nhiều nguồn lực của Nhà nước, Tổ chức, Doanh nghiệp

và người lao động theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm, tạo lập nhà cho người thu nhập thấp.

 Khuyến khích người mua nhà tạo lập nơi ở mới.  Nhà ở áp dung đối với người có thu nhập thấp.

 Áp dụng hợp lý các chính sách ưu đãi về tiền đất, thuế, phí và đề xuất các yếu tố cần thiết để hỗ trợ mua nhà.

 Nhà đầu tư được phép kinh doanh theo định hướng tạo lập quỹ nhà thu nhập thấp để đảm bảo sử dụng đồng vốn có hiệu quả, vừa kinh doanh, vừa phục vụ mục tiêu xã hội, kinh doanh thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa, đảm bảo bình ổn giá cả thị trường nhà ở.

 Qua dự án đánh giá tổng kết rút kinh nghiệm các mặt:

+ Cơ chế đầu tư và ưu đãi, biện pháp hạ giá thành xây dựng. + Cơ chế vận hành dự án.

+ Cơ chế xem xét, xác định đối tượng của dự án. + Cơ chế kinh doanh trả góp, thu hồi vốn đầu tư. + Mô hình đầu tư.

+ Cơ cấu quy mô căn hộ.

+ Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc kỹ thuật.

1.2. Hiện trạng và đặc điểm mặt bằng xây dựng a. Vị trí đặc điểm mặt bằng xây dựng

Mặt bằng xây dựng của dự án nằm trong khuôn viên mặt bằng xây dựng dự án gốc “ Khu nhà ở để bán 3-5” tầng tại Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội do Tổng công ty Đầu tư và Phát triên nhà Hà Nội làm chủ đầu tư.

Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng Hà Nội được Tổng công ty giao cho nghiên cứu và xây dựng một phần của Dự án nêu trên trong khuôn khổ 20% quỹ đất dành xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp.

Công trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được Tổng công ty giao cho Công ty XNK&Đầu tư xây dựng Hà Nội thực hiện nằm trong tổng mặt bằng của dự án gốc Khu nhà ở để bán 3-5 tầng được ký hiệu là CT1B.

Dự án nằm trên địa phận quản lý của phường Xuân La, quân Tây Hồ, Thành phố Hà Nội. Lô đất xây nhà 5 tầng CT1B có diện tích 1.119,6m2. Phía tây giáp đường vành đai 2, phía Đông và Nam giáp với vùng quy hoạch khu vực, phía Bắc giáp với CT1A của dự án.

Các công tác chuẩn bị đầu tư khu chung cư CT1B như: Giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, nộp tiền sử dụng đất, nộp lệ phí địa chính, khảo sát địa chất, định vị cắm mốc…đã được Tổng công ty giao cho Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội thực hiện trong tổng thể của Dự án Khu nhà để bán 3-5 tầng , phường Xuân La, Quận Tây Hồ căn cứ quyết định số 453/QĐ-TCT.

b. Điều kiện tự nhiên

 Địa hình khu đất: Khu đất đầu tư xây dựng ( trước khi san dắp mặt bằng) là khu ruộng trũng canh tác, trồng hoa màu, cây cảnh. Cốt cao độ tự nhiên trung bình tư +4,8m đến +6,2m. Khu đất nằm gần đường bê tông hiện có ở phía Đông Nam khu đất đi ra đường Lạc Long Quân nên có thể mở đường tạm cho thi công và người ở từ đây đi vào các nơi trong thành phố.

 Khí hậu: Nằm trong vùng khí hậu đặc trưng của Hà Nội, một năm có 2 mùa nóng và lạnh rõ rệt. Mùa nòng từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam, nhiệt độ trung bình từ 32-38oC. Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa, mua tập trung tứ tháng 7-9. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, hướng gió chủ đạo là hướng Đông bắc, thời tiết lạnh và khô. Nhiệt độ trung bình khoảng 23oC, có lúc xuống thấp nhất từ 6-8oC. Độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%. Bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9, cấp gió mạnh nhất từ cấp8-10, đôi khi dật tới cấp 12.

c. Điều kiện xã hội

Khu đất dự kiến xây dựng nằm trong cơ cấu quy hoạch chung khu nhà ở cẩu khu vực, gần với các khu dân cư hiện có, vì vậy có thể tạm thời làm khu giao thông kết nối với các đường dân sinh, đường đi lại hiện có trong khu vực này để đi lại từ nơi ở đến các khu vực khác của Thành phố khi đường quy hoạch chưa mở. Môi trường tại khu vực thoáng mát, rất thuận tiện cho xây dựng các công trình văn hoá và phục vụ công cộng.

1.3. Quy mô nội dung xây dựng

Quy hoạch mặt bằng của dự án được thiết kế phù hợp với các công trình trong khu vực, kết nối hợp lí với các khu vực liền kề và đáp ứng được sự phát triển lâu dài trong quy hoạch tổng thể Thành phố. Các yếu tố khống chế chung về tầng cao, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt san nền, cấp điện, cấp thoát nước… được đảm bảo theo qui định chung cho cả khu vực quy hoạch.

Mặt bằng xây dựng công trình được thiết kế đảm bảo chức năng sử dụng thuận tiện, hợp lý với các yếu tố như: Thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, đảm bảo tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, giao thông giữa bên trong và bên ngoài thuận tiện, bố trí hợp lý các hệ thống kỹ thuật hạ tầng như cấp điện, cấp thoát nước trong và ngoài nhà.

Về vị trí xây dựng của dự án xây dựng nhà dành cho người có thu nhập thấp trong quy hoạch tổng thể của khu đất xây dựng khu nhà ở Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội đã được nghiên cứu và phân tích kỹ trong các báo cáo nghiên cứu kỹ thuật dự án khu nhà để bán 3-5 tầng Xuân La, Quận Tây Hồ. Qua đó, thấy được sự bố trí hợp lý của các khối nhà, đảm bảo được giao thông đi lại giữa các hộ trong khu vực và liên hệ với bên ngoài, đảm bảo cảnh quan môi trường, đạt hiệu quả cao về hệ số sử dụng đất và đảm bảo thẩm mỹ kiến trúc.

Quy mô của dự án là xây dựng mới nhà 5 tầng, cấp II, khung bê tông cốt thép, tường bao che và ngăn bằng gạch, gia cố nền móng bằng cọc bê tông cốt thép. Tầng một với diện tích xây dựng là 1127m2 làm khu kinh doanh( Các kiốt, nơi giữ xe), từ tầng 2-5 gồm 36 căn hộ độc lập.

Căn cứ vào chủ trương củ UBND Thành phố Hà Nội về việc cho phép chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp được huy động các nguồn vốn hợp pháp và được vay vốn với lãi suất ưu đãi, nguồn vốn đầu tư được lấy tư các nguồn sau:

 10% huy động ban đầu của khách mua nhà.

 70% vốn vay của Quỹ phát triển nhà ở Hà Nội với lãi suất 1.2%/năm.  20% vốn cân đối các nguồn vốn khác của doanh nghiệp( chủ đầu tư).

1.5. Cơ chế tiêu thụ sản phẩm

Công ty XNK và Đầu tư xây dựng Hà Nội, được Tổng Công ty giao cho làm chủ đầu tư dự án, là doanh nghiệp được quyền tự chủ trong đầu tư và kinh doanh quỹ nhà trong khuôn khổ pháp luật, tuy nhiên quỹ nhà thu nhập thấp do có nhu cầu rất lớn và lại cần cơ chế ưu đãi, hỗ trợ từ các cơ chế chính sách, do vậy cần phải có cơ chế riêng và đặc thù về các mặt như quản lý phân phối , kiểm tra giám sát, lập kế hoạch và phân bổ nguồn lực… để tạo được một quá trình, hoạt động đồng bộ, nhip nhàng, tiết kiệm và đúng đối tượng, đồng thời cũng tạo ra quá trình tái sản xuất liên tục và hiệu quả. Dưới đây là những đề xuất cảu công ty để cơ chề tiêu thụ sản phẩm sau khi hoàn thành có hiệu quả:

a. Hình thành nhu cầu

Người có thu nhập thấp về nhà ở sau khi có đủ thông tin và các chính sách của Thành phố về nhà ở sẽ gặp trực tiếp chủ đầu tư để được tư vấn đúng đắn về quy trình thực hiện đầu tư. Sau khi đồng ý với các quá trình đầu tư, người mua sẽ làm đơn tự nguyện xin tham gia đầu tư.

b. Xác nhận nhu cầu

Đơn của người mua nhà đựoc xác định bởi các cơ quan:

 Chính quyền sở tại phường, nơi người mua nhà đang đăng ký hộ khẩu và cư trú xác nhận về các mặt như: nơi công tác, hộ khẩu thường trú, tình hình thu nhập, tình trạng nhà ở.

c. Tổng hợp nhu cầu

Đơn của người mua nhà sau khi có xác nhận sẽ được nộp trực tiếp cho Hội đồng xét duyệt đối tượng mua nhà của Quận, Thành phố để:

 Kiểm tra sự phù hợp với các chương trình đầu tư.

 Tổng hợp và cân đối với các nguồn lực thực tế( Nhà ở, quy mô, nguồn vốn)

 Lên kế hoạch đầu tư và tiến độ triển khai.

d. Hội đồng xét duyệt mua nhà gồm:

Liên đoàn lao động Thành phố( chủ trì), cơ quan quản lý lao động thương binh xã hội, Công an, đại diện các tổ chứ, cơ quan người thu nhập thấp, Cơ quan quyết định đầu tư và Chủ đầu tư.

e. Báo cáo phê duyệt:

Hội đồng xét duyệt sẽ phối hợp và thống nhất với Cơ quan quyết định đầu tư và chủ đầu tư báo cáo Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội và các cơ quan quản lý tổng hợp như Ban chỉ đạo các chương trình phát triển nhà ở, sở Kế hoạch Đầu tư , sở Tài chính vật giá, Kiến trúc sư trưởng, Sở địa chính nhà đất, Ngân hàng về danh sách dự kiến người mua nhà.

f. Thông báo xác nhận

Chủ đầu tư sau khi nhận đựơc danh sách đối tượng mua nhà do Thành phố và các cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ thông báo đến:

 Người mua nhà.

 Ngân hàng cho vay tiền mua nhà.

Chấp nhận đơn của người mua và chuẩn bị các thủ tục pháo lý cần thiết.

g. Lập các thủ tục pháp lý

 Hợp đồng mua nhà

 Các khế ước vay tiền ngân hàng

 Các cam kết hỗ trợ thah toán( nếu cần)

h. Thực hiện hợp đồng

 - Giao nhà cho người mua- thanh lý hợp đồng mua nhà.  - Thực hiện các cam kết trong khế ước vay vốn ngân hàng.  - Lập các hồ sơ về nhà và chuyển cho ngân hàng quản lý.  - Chủ đầu tư thanh lý các hợp đồng vay vốn ngân hàng

i. Đánh giá tổng kết và báo cáo kết quả

Chủ đầu tư lập báo cáo tổng kết đánh giá kết quả đầu tư và kinh doanh với Cơ quan quyết định đầu tư.

1.6. Quá trình xây dựng và các phương thưc kinh doanh nhà a. Quá trình xây dựng

Hình thức quản lý và phương thức tổ chức quản lý dự án do chủ đầu tư tự thực hiện.Công trình được khởi công vào Quý IV/2002 và hoàn thành vào Quý II/2003.Tiến độ thực hiện dự án:

- Từ 01/10/ đến 30/10/2003: Nhạn bàn giao mặt bằng và các hồ sơ có liên quan đến dự án; Lập và trình Tổng công ty phê duyệt dự án báo cáo nghiên cứư khả thi .

- Từ 01/11/2002 đến 30/7/2003: Thi công xây lắp công trình. - Sau 30/7/2003 đến 31/12/2003: khai thác dự án

Với tổng mức đầu tư là 9.789.063.000 đ, trong đó : - Chi phí xây lắp : 7.789.432.000 đ

- Chi phí khác : 1.531.716.000 đ - Dự phòng : 889.915.000 đ

Trong vòng gần một năm các đơn vị thi công đã thi công xong toàn bộ khối lượng các hạng mục công trình theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công được duyệt và hồ sơ hoàn thành công trình cũng như các công việc khác trong từng giai đoạn.

Các hạng mục công trình chính đã thi công gồm có:

- Phần cọc: cọc được thi công bằng phương pháp ép tĩnh trước, cọc sử dụng bê tông mác 300, thép AI có Ra=2300KG/cm2, thép AII có Ra=2800KG/cm2. Sức chịu tải tính toán của cọc là P=23T, tổng số cọc toàn nhà là 477 cọc.

- Phần móng: bê tông đài cọc, giằng móng mác 200, cốt thép AI, AII. Xây tường cổ móng gạch đặc mác 75, vữa xi măng mác 50. Lót móng bằng bê tông gạch vỡ mác 50 dày 100mm.

- Phần bể xí, bể nước ngầm: sử dụng bê tông mác 200, cốt thép AI, AII, tường bể xây gạch đặc mác 75 vữa xi măng mác 50, trát trong thành và đáy bể bằng vữa xi măng nguyên chất. Lót đáy bằng bê tông đá dăm mác 200 dày 150mm.

- Phần thân: kết cấu chịu lực chính của nhà là hệ thống bê tông cốt thép, tường xây bao che. Bê tông cột, dầm, sàn mác 200 cốt thép AI, AII, sàn dày 10cm và 12cm. Tường bap che có chiều dày 220mm, 110mm xây bằng gạch đặc mác 75 vữa xi măng mác 50.

- Phần hoàn thiện: Tường mặt ngoài công trình được quét vôi màu vàng nâu, gờ phào quét vôi màu nâu sẫm. Nền nhà lát gạch CERAMIC Hồng hà 300x300 lót vữa xi măng mác 50, mạch bằng xi măng trắng nguyên chất. Bậc cầu thang xây bằng gạch đặc mác 75 vữa xi măng mác 50, mặt bậc và mũi bậc trát GRANITO nâu đỏ chấm hạt lựu đen trắng, tay vịn cầu thang bằng gỗ phun

Venci mầu nâu sẫm, lan can hoa sắt sơn màu trắng kem có chổng rỉ. Khu vệ sinh nền lát gạch chống trơn Trung Quốc 200x200, xung quanh tường ốp men kính Trung Quốc mầu trắng cao 2000mm. Hệ thống cửa đi của kiôt bán hàng dùng