III. Kiến nghị
2. Về hệ thống giải phóng mặt bằng từ quận huyện đến cơ sở
- Kiến nghị bổ sung thêm thành viên Thanh Tra Nhà nớc tham gia Hội đồng giải phóng mặt bằng và Tổ chuyên trách giải phóng mặt bằng để giải quyết đơn th khiếu nại kịp thời của công dân trong diện thu hồi đất.
- Coi trọng công tác tuyên truyền, vận động hớng dẫn cho cán bộ, nhân dân khi có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn xã.
- Cán bộ tổ công tác giải phóng mặt bằng huyện bám sát cơ sở để đôn đốc, h- ớng dẫn và đi thực tế cùng chủ đầu t, Tổ công tác xã xác lập hồ sơ ban đầu chuẩn xác, đầy đủ để giúp cho việc thẩm định đợc triển khai nhanh chóng.
- Đào tạo thêm đội ngũ cán bộ chuyên môn về mặt kỹ thuật trong việc đo đạc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ lập phơng án bồi th- ờng thiệt hại cho các hộ có đất bị thu hồi.
- Trong quá trình xây dựng phơng án điều chỉnh, bổ sung yêu cầu chủ đầu t phối hợp chặt chẽ với UBND xã, tổ công tác giải phóng mặt bằng của xã, tổ giải phóng mặt bằng của huyện và các phòng ban ngành liên quan phúc tra lại việc kê khai cây cối hoa màu, vật nuôi trong diện tích đất bị thu hồi theo đúng quy định.
Kết luận
Giải phóng mặt bằng làm thay đổi chủ sử dụng và mục đích sử dụng đất. Ng- ời có đất bị thu hồi sẽ đợc bồi thờng thiệt hại, hỗ trợ về đất và các tài sản trên đất. Do
vậy có thể nói giải phóng mặt bằng là quan hệ chuyển nhợng đất đai đặc biệt trong đó ngời chuyển nhợng đất không tự nguyện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cũng nh các tài sản trên đất, họ bị bắt buộc. Thực tế cho thấy mức giá đền bù, hỗ trợ trong quan hệ “chuyển nhợng” này thờng thấp hơn so với mức giá trên thị trờng.
ở nớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diện nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ quỹ đất đai trên phạm vi toàn lãnh thổ. Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ làm ảnh hởng đến lợi ích của ba chủ thể- Nhà nớc, Chủ đầu t, ngời có đất bị thu hồi. Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách không ngừng sửa đổi bổ sung, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng cho phù hợp với tình hình thực tiễn, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích của các bên. Đất đai và các tài sản trên đất (gọi chung là Bất động sản) là những hàng hoá đặc biệt bởi lẽ việc xác định giá trị của chúng chỉ mang tính tơng đối, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu trong quá trình lập phơng án bồi thờng thiệt hại có sự sai lệch làm vi phạm lợi ích của ngời sử dụng đất hoặc Chủ đầu t hoặc của Nhà nớc đều làm cho công tác này bị gián đoạn.
Qua thực tiễn cho thấy sự khác biệt nữa giữa quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do thực hiện giải phóng mặt bằng gây ra với quan hệ chuyển dịch trên thị trờng. Mức giá trong quan hệ chuyển nhợng do giải phóng mặt bằng gây ra thờng thấp hơn so với mức giá trên thị trờng. Vì vậy sự gián đoạn trong công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là do mức giá bồi thờng cho ngời bị thu hồi đất thấp dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cao, không nhận tiền bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu t. Do đó để hạn chế tình trạng này đòi hỏi các cán bộ đảm nhiệm công tác giải phóng mặt bằng phải có trình độ chuyên môn cao, đảm bảo tính chính xác, chặt chẽ ngay từ khâu xác lập tài liệu hồ sơ pháp lý về đất đai và các tài sản trên đất làm căn cứ lập phơng án bồi thờng thiệt hại sao cho nó gần với giá chuyển nhợng thực tế trên thị trờng. Bên cạnh đó đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, bám sát cơ sở, nắm bắt kịp thời và xử lý linh hoạt các tình huống xảy ra. Không ngừng tuyên truyền các chế độ chính sách của Đảng và Nhà nớc cũng nh vai trò của công tác giải phóng mặt bằng của từng dự án để ngời dân hiểu
đợc và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Thực hiện phân cấp quản lý thống nhất từ Trung ơng đến cơ sở.
Tài liệu tham khảo
1. Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2. Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố Hà Nội quy định thực hiện Nghị định 22/CP trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự thủ tục thực hiện công tác bồi thờng thiệt hại tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1998 quy định thực hiện Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5.Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2003.
6. Giáo trình “Nguyên lý thị trờng bất động sản” của PGS-TSKH. Lê Đình Thắng- Nhà xuất bản chính trị quốc gia.
7. Giáo trình “Quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở” của PGS-TSKH. Lê Đình Thắng- Nhà xuất bản chính trị quốc gia.
8. Quyết định 5098/QQĐ-UB ngày 18/8/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 51958 m2 đất tại xã Tân Triều huyện Thanh Trì để thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
9. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất.
10. Quyết định 26/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành “Quy định về bồi thờng, hỗ trợ, tái định c, thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
11. Quyết định 99/2003/QĐ-UB ngày 21/8/2003 của UBND Thành phố về điều chỉnh, bổ sung một số điều tại Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố về bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
12. Thông báo số 134/TB-LSTCVG-XD của Liên Sở Tài chính vật giá- xây dựng về giá chuẩn xây dựng mới đối với nhà tạm, vật kiến trúc để làm căn cứ xác định giá đền bù giải phóng mặt bằng, Hỗ trợ công tháo dỡ, di chuyển đối với nhà ở và công trình xây dựng trên đất lấn chiếm không đợc đền bù và phải tự tháo dỡ, di chuyển khi Nhà nớc thu hồi đất.
13. Quyết định số 05/2002/QĐ-UB ngày 17/1/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại Thành phố Hà Nội.
14. Hệ thống tài liệu thu thập đợc từ Ban quản lý dự án và Phòng Tài Nguyên và Môi Trờng huyện Thanh Trì- Hà Nội.
Mục lục
Trang
Lời nói đầu ...1
Chơng I: Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng...3
I. Khái niệm, tính tất yếu, đặc điểm của giải phóng mặt bằng...3
1. Khái niệm giải phóng mặt bằng:...3
2. Tính tất yếu của công tác giải phóng mặt bằng...4
3. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam...5
3.1. Giải phóng mặt bằng thờng gắn liền với các dự án có đầu t xây dựng...5
3.2. Đối tợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng...5
4. Các nhân tố ảnh hởng đến công tác giải phóng mặt bằng...6
4.1. Chính sách đền bù thiệt hại tái định c cho ngời có đất bị thu hồi. ...6
4.2. Quy mô và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn...6
4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công tác thống kê và kiểm kê đất đai...6
4.4. Lợng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng...6
4.5. Thị trờng bất động sản...7
4.6. Quỹ đất, nhà tái định c...7
II. Những quy định về công tác giải phóng mặt bằng đợc áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội...7
1. Các quy định chung...7
1.1. Những trờng hợp tiến hành giải phóng mặt bằng...8
1.2. Đối tợng phải đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng...9
1.3. Đối tợng đợc đền bù thiệt hại...9
1.4. Phạm vi đền bù thiệt hại...9
2. Quy định cụ thể về bồi thờng thiệt hại...10
2.1. Bồi thờng thiệt hại về đất...10
3. Chính sách hỗ trợ. ...18
3.1. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống...18
3.2. Chính sách hỗ trợ khác...19
III. Quy trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội...20
1. Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc...20
1.1. Hồ sơ để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm: . .20 1.2. Thành phần của Hội đồng giải phóng mặt bằng...21
1.3. Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng...21
1.4. Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng...22
2. Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản trên đất...23
2.1. Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận...23
2.2. Định giá đất và tài sản làm căn cứ đền bù thiệt hại:...24
3. Lập phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c...25
4. Phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c:...25
4.1. Trờng hợp hai bên đạt đợc sự thống nhất về phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c:...26
4.2. Trờng hợp hai bên không đạt đợc sự thống nhất về phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c:...27
5. Thực hiện chi trả tiền bồi thờng thiệt hại và tái định c, tổ chức bàn giao đất cho chủ đầu t...28
6. Công tác tuyên truyền và giải quyết khiếu nại tố cáo...29
Chơng II: Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Triều- huyện Thanh Trì- Hà Nội...31
I. Giới thiệu chung về dự án...31
1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, của khu đất bị thu hồi...31
a. Vị trí địa lý, địa hình...31
b. Đặc điểm kinh tế, xã hội...31
2. Mục đích, quy mô, khả năng phát triển sau khi thu hồi đất...32
3. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng...33
Tổng...33
II. Quy trình giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Triều- huyện Thanh Trì- Hà Nội...36
1. Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác...37
1.1. Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giải phóng mặt bằng ...37
1.2. Đánh giá cơ cấu thàh lập và nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác huyện Thanh Trì...38
2. Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ bồi th- ờng thiệt hại, tái định c...38
a. Trình tự của công tác xác lập tài liệu...38
b. Những khó khăn trong công tác xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất và tài sản trên đất của dự án...39
c. Kết quả công tác kê khai xác lập số liệu...41
d. Đánh giá công tác xác lập số liệu cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phơng án bồi thờng tái định c:...44
3. Lập phơng án bồi thờng, hỗ trợ cho các hộ...45
3.1. Lập phơng án đền bù về đất và cây trồng trên đất...45
3.2. Lập phơng án hỗ trợ công trình trên đất...48
3.4. Tái định c...53
4. Phê duyệt phơng án bồi thờng, hỗ trợ...53
G/ đ I...54
Tổng...54
5. Chi trả tiền, tháo dỡ mặt bằng, san nền giao đất cho Ban quản lý dự án...54
6. Giải quyết khiếu nại, tố cáo...55
Tổng...58
III. Những tồn tại, vớng mắc, nguyên nhân trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Triều- huyện Thanh Trì- Hà Nội 58 1. Đánh giá chung: ...58
2. Tồn tại, khó khăn:...59
3. Nguyên nhân:...59
IV. Đánh giá chung về những u điểm, hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Triều- huyện Thanh Trì- Hà Nội...60
1. Ưu điểm trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Triều- huyện Thanh Trì- Hà Nội...60
1.1. Về công tác tuyên truyền:...60
1.2. Tổ bảo đảm an ninh trật tự; xây dựng và tổ thực hiện cỡng chế. ...60
1.3. Tổ tiếp công dân và giải quyết khiếu nại...61
1.4. Tổ hậu cần phục vụ cỡng chế:...62
2. Hạn chế...62
2.1. Cấp huyện...62
2.2. Cấp xã...62
Chơng III: giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Trì - Hà Nội trong thời gian tới...63
I. Phơng hớng, nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng của huyện Thanh Trì - Hà Nội trong thời gian tới...63
1. Phơng hớng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện trong thời gian tới...63
2. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới trên địa bàn huyện ...64
3. Quan điểm về công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới trên địa bàn huyện Thanh Trì...65
II. Giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong thời gian tới...65
1. Đối với các dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện còn tồn đọng trong thời gian qua...65
2.1. Hệ thống bộ máy triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng huyện ...66
2.2. Về chính sách bồi thờng, hỗ trợ tái định c...68
III. Kiến nghị...71
1. Kiến nghị với Huyện Uỷ, HĐND, UBND huyện và các sở, ban ngành Thành phố, UBND thành phố cho ý kiến chỉ đạo về các nội dung sau...71
2. Về hệ thống giải phóng mặt bằng từ quận huyện đến cơ sở...73
Kết luận...73