D. VỊ TRÍ DỰ ÁN: EL TAMARINDO, LA UNÍON, EL SALVADOR
2.4.2.Gía trị tài sản và phƣơng pháp giá tiện ích
HVTH: Phan Thò Nguyeät Minh & Voõ Thò Bích Ngoïc 38
điểm của phƣơng pháp luận này và những đòi hỏi về nguồn dữ liệu tƣơng đối rộng lớn làm cho nó trở nên khó khăn khi tận dụng những nghiên cứu theo kinh nghiệm, đặc biệt trong hoàn cảnh của những nƣớc đang phát triển nơi mà những dữ liệu sẵn có và đáng tin cậy “khét tiếng” là rất ít.
Điều này giải thích cho kỹ thuật định giá hàng hóa thay thế trên thị trƣờng. Từ lâu nó đã đƣợc các nhà kinh tế công nhận rằng giá trị của một dải đất thì liên quan đến những dòng lợi ích mà nó sinh ra từ khu đất đó trong suốt khoảng thời gian sử dụng nó. Trong số những nguồn lợi tiềm tàng của những dịch vụ theo sau nhƣ: sản lƣợng nông nghiệp, nơi nƣơng náu, lối đi, chất lƣợng môi trƣờng của khu vực. Những phƣơng pháp định giá tài sản và đất đai để đo lƣờng nguồn lợi nhuận ƣớc tính dựa trên khái niệm rằng một vài thuộc tính của môi trƣờng sẽ đƣợc phản ánh bằng giá cả thị trƣờng của đất đai. Ngƣời sỡ hữu tài sản sẽ tiết lộ sự định giá của họ cho nhiều thuộc tính của môi trƣờng (cấu trúc, tính thẩm mỹ…) dƣới dạng “sẵn lòng trả”. Những địa điểm khác nhau có những chất lƣợng môi trƣờng khác nhau, những sự khác nhau đó luôn luôn có thể bị giảm đi do một trong hai yếu tố: giá trị chuyển thành tƣ bản của năng suất đất đai, hay những chất lƣợng môi trƣờng không có giá. Phƣơng pháp giá cả tiện ích làm cho những nhà thống kê (sử dụng những kỹ thuật đa hồi quy) chia nhỏ các giá trị này và
1. Xác định những thành phần nào của giá cả thị trƣờng phản ảnh thuộc tính nào 2. Chỉ ra một cá nhân sẽ sẵn lòng trả bao nhiêu cho một dịch vụ môi trƣờng và giá trị về mặt xã hội của dịch vụ đó là gì
Gía cả thị trƣờng của đất đai bị giảm xuống chống lại một số những biến đổi nảy sinh để phục hồi ảnh hƣởng của những thành phần khác nhau trong việc quyết định toàn bộ giá trị của khu đất. Những biến đổi này có thể giữ lại ảnh hƣởng tăng dần của những thuộc tính riêng biệt về địa điểm, những nhân tố nhƣ là tính thẫm mỹ của khu đất, tầm quan trọng tƣơng đối của nó nhƣ là nơi cƣ trú tự nhiên cho động vật hoang dã và những chức năng sinh thái. Cũng nhƣ những biến đổi trong thu nhập có thể đƣợc dùng để hồi phục lại những ảnh hƣởng của những yếu tố quyết đinh có tính kinh tế xã hội về giá trị tài sản và đất đai, v.v. Những thông tin tập hợp lại có thể liên quan đến một số lƣợng nhỏ
những dải đất tƣơng tự trong một giai đoạn nào đó của năm (một loạt thời gian) hoặc bao quát một số lƣợng lớn những khu đất đa dạng nào đó tại một thời điểm xác định trong năm (mặt cắt), hay cả hai loại trên (dữ liệu gộp). Bằng việc khảo sát giá cả của khu đất và giá trị tƣ bản của sản lƣợng nông nghiệp, phần còn dƣ ra có thể đƣợc xác định. Một phần của phần dƣ ra tƣợng trƣng cho giá trị “ vật đại diện” của chất lƣợng môi trƣờng và những thuộc tính không định giá.