II. Một số giải pháp nhằm hoàn hiện công tác xác định giá đất bồi thờng
2. Các giải pháp
2.2.4. Đào tạo cán bộ định giá đất
Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất nói riêng bên cạnh những giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt ra là phải có một đội ngũ các nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng. Đây là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc đa ra đợc giá trị chính xác của mảnh đất. Tuy nhiên hiện nay ở nớc ta do định giá nhà đất là công tác hết sức mới mẻ cho nên các nhà định giá vừa thiếu về số l- ợng và yếu về chất lợng. Yêu cầu là phải đào tạo đội ngũ cán bộ định giá bất động sản có trình độ chuyên môn vững vàng. Muốn vậy cần phải thực hiện một số việc sau:
-Mở các chuyên ngành đào tạo các nhà định giá bất động sản trong các trờng đại học. Các chuyên ngành đào tạo này có nhiệm vụ trang bị những kiến thức chuyên môn, nghiẹp vụ cho các học viên để đảm bảo sau khi tốt ngiệp các học viên có thể trở thành các nhà định giá...
-Mở rộng quan hệ hợp tác với các nớc tiên tiến trên thế giới trong việc đào tạo các cán bộ định giá bất động sản.
Một thực tế hiện nay ở Việt nam là chúng ta hầu nh không có các chuyên gia về định giá bất động sản. Công tác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng mới chỉ ở khâu chập chững. Do vậy việc tự lập trong việc đào tạo cán bộ định giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nữa sẽ không đảm bảo về chất lợng cho đội ngũ cán bộ định giá. Chính vì vậy mở rộng quan hệ hợp tác với các nớc trong việc đào tạo cán bộ định giá là việc cấp bách cần phải thực hiện. Điều đó
sẽ giúp chúng ta đào tạo ra đợc các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại về xác định giá đất
Kết luận
1.Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng nói chung, xác định giá đất bồi thờng thiệt hại nói riêng trên địa bàn Huyện Từ Liêm – Thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vớng mắc. Giá đất bồi thờng thiệt hại đợc xác định cha chính xác, cha phản ánh hết giá trị thực tế của đất đai đã gây ra không ít khó khăn phức tạp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tình trạng đó có nguyên nhân cơ bản là thiếu phơng pháp xác định giá đất hợp lý, những quy định của Nhà nuớc về xác định giá đất bồi thờng thiệt hại không phù hợp, thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp. Vì vậy việc nghiên cứu các giải pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại là một yêu cầu khách quan, có tính bức xúc.
2.Việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại dựa trên khung giá đất cố định do Nhà nớc ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo qutỹ đạo cơ kinh tế thị tr- ờng. Sự bất hợp lý đó chỉ đợc giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về xác định giá đất, cho phép sử dụng những phơng pháp xác định giá đất mới vào việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại.
3.Việc đổi mới phơng pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng nh những khó khăn, vớng mắc trong công tác xác định giá hiện đang đợc áp dụng và phải đợc tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác. Việc đa ra các phơng pháp xác định giá bồi thờng thiệt hại là rất quan trọng và cấp bách nhng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào. Vì vậy đổi
mới phơng pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện taị và phải gắn liền với việc đào tạo cán bộ định giá cũng nh hình thành các cơ quan định giá đất.
4.Xác định giá đất bồi thờng thiệt hại theo nội dung và các giải pháp mà chuyên đề đã đa ra sẽ mang lại hiệu quả cao, đánh giá chính xác đợc giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi ích cho ngời dân có đất bị thu hồi, chủ đầu t và Nhà nớc, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vớng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng và do đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thành phố Hà Nội nói chung và Huyện Từ Liêm nói riêng.
Tài liệu tham khảo
1. GS. TSKH Lê Đình Thắng: Quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở – NXB Chính trị Quốc gia.
2. PGS. TS Ngô Đức Cát: Kinh tế tài nguyên đất – NXB Nông nghiệp.
3. GS. TSKH Lê Đình Thắng: Nguyên lý thị trờng nhà đất – NXB Chính trị Quốc gia.
4. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản – NXB KHKT Hà nội-2000. 5. Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998.
6. Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. 7. Hiến pháp 1992.
8. Quyết định 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội. 9. Quyết định số 20/1998/QĐ - UB ngày
10.Thông t số 145/1998/TT – BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài Chính. 11. Tạp chí Địa chính số 2 năm 2000.
12. Tạp chí Tài chính số
Mục lục
Trang
Phần mở đầu...4
1. Tính cấp thiết của đề tài...4
2. Mục đích của đề tài...5
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu...5
4. Phơng pháp nghiên cứu...5
4.1. Pơng pháp duy vật biện chứng...5
4.2. Phơng pháp duy vật lịch sử...6
4.3. Phơng pháp thống kê...6
5. Những đóng góp của đề tài...6
6. Kết cấu của đề tài...7
chơng I 8 Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...8
I. Khái niệm về giá đất và định giá đất...8
1. Khái niệm về giá đất...8
2. Khái niệm về định giá đất...9
II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...10
1. Sự cần thiết của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng..10
1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan...10
1.2. Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...12
2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thờng thiệt hại...13
III- Cơ sở hình thành giá đất...14
IV. Các nguyên tắc của định giá đất...16
V. Phơng pháp xác định giá đất trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...17
1. Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất...17
1.1. Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng...18
1.2.Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ...18
1.3.Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau...19
1.4. Phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý...20
1.5. Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống:...22
2. Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...22
2.2. Giá đất khu dân c...24
2.3. Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông...25
VI. Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...26
Chơng II 27 Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng tại huyện từ Liêm...27
I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh hởng đến giá đất...27
1. Đặc điểm chung...27
2. Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội...28
2.1. Điều kiện tự nhiên...28
2.2.Về kinh tế...29
3. Biến động đất đai và quá trình đô thị hoá...31
II. Những quy định của Nhà nớc về giá đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...32
1. Những quy định của Nhà nớc về công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng...32
2. Các quy định của Nhà nớc về giá đất bồi thờng thiệt hại ...36
2.1. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp...37
2.2. Đối với đất khu dân c nông thôn...38
2.3. Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp...39
2.4. Giá đất tại các thị trấn...40
2.5. Giá đất tại khu vực nội thành...40
Bảng 5: giá đất khu vực nội thành...40
3. Các quy định của Nhà nớc về hệ số K để xác định giá đất bồi thờng thiệt hại ...41
III. Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm...41
1. Những cơ sở tính toán giá đất bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Huyện Từ Liêm...41
2. Phơng pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm...42
2.1. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản...43
2.3.Phơng pháp xác định giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thô ng chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp...43
2.4. Phơng pháp xác định giá đất tại khu vực thị trấn và khu vực nội thành...44
2.5. Phơng pháp xác định hệ số K để tính giá bồi thờng thiệt hại về đất. ...45
2.5.1. Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa gía đất tính theo
khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định...45
2.5.2.Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế với gía đất do UBND cấp tỉnh quy định...46
3. Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại của một số dự án...47
3.1.Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể dục thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm...47
3.2. Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại và hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm...51
IV. Các bớc tiến hành xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm...55
V. Đánh giá chung...56
1. Những kết quả đạt đợc...56
2. Những tồn tại của công tác xác định giá bồi thờng thiệt hại...56
3. Nguyên nhân...58
Chơng III 60 Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định gía đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng ...60
I. quan điểm hoàn THIệN CÔNG TáC xáC ĐịNH GIá ĐấT BồI THờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trong thời gian tới...60
1. Bảo đảm tính chính xác của giá đất...60
2. Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích...60
3. Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thờng...61
II. Một số giải pháp nhằm hoàn hiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng ...61
1. Nhận xét chung...61
2. Các giải pháp...62
2.1. Các giải pháp đối với công tác giải phóng mặt bằng ...63
2.1.1.Công tác quy hoạch...63
2.1.2. Đổi mới và hoàn thống hệ thống chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng...63
2.1.3. Củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính...66
2.1.4. Công tác tuyên truyền...67
2.1.5. Nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng...67
2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi th- ờng thiệt hại...68
2.2.1. Thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề...68
2.2.2. Sử dụng các phơng pháp định giá đất mới...69
2.2.3. Thành lập cơ quan định giá nhà đất...71
2.2.4. Đào tạo cán bộ định giá đất...72
Tài liệu tham khảo...75 Mục lục 76