II. Một số giải pháp nhằm hoàn hiện công tác xác định giá đất bồi thờng
2. Các giải pháp
2.1.2. Đổi mới và hoàn thống hệ thống chính sách có liên quan đến
2.1.1.Công tác quy hoạch.
Công tác quy hoạch đô thị đã có nhiều tiến bộ song cần tiếp tục điều chỉnh và phổ biến rộng rãi trong nhân dân. Việc xây dựng các bản quy hoạch và lập phơng án giải phóng mặt bằng nên đợc tiến hành một cách song song. Đối với các dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phơng án giải phóng mặt bằng ngay sau khi quy hoạch đợc phê duyệt. Trong thực tế hiện nay khi quy hoạch đã đợc phê duyệt nhng hiện tợng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thờng xuyên diễn ra, bên cạnh đó giá đất khu mới đợc quy hoạch sẽ tăng lên rất nhanh trong khi đó giá đất bồi thờng thiệt hại lại duựa trên cơ sở giá đất do Nhà nớc quy định. Điều này sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn giữ giá chuyển nhợng và giá bồi thờng thiệt hại tại khu vực giải phóng mặt bằng . Chính vì vậy, ngay sau khi phê duyệt bản quy hoạch thì cấn phải tiến hành lập phơng án giải phóng mặt bằng .
Ngoài ra để hạn chế việc xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thì cần phải thông tin rộng rãi về bản quy hoạch trong nhân dân.
2.1.2. Đổi mới và hoàn thống hệ thống chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng. phóng mặt bằng.
Có thể nói chính sách đền bù , tái định c ở Việt Nam đang dợc bổ sung hoàn thiện để đáp ứng những mục tiêu đặt ra giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện dự án trong từng giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển cả về kinh tế lẫn hệ thống luật pháp, chính sách đền bù và tái định c ở Việt Nam còn có những hạn chế và khó khăn nhất định thể hiện ở các mặt sau:
*Về đối tợng đợc đền bù thiệt hại: do trình độ quản ký còn kém cũng nh do việc thực hiện luật pháp trong xã hội cha nghiêm minh dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định các đối tợng đợc đền bù thiệt hại.
-Đối với đất ở: Việc quy định hạn mức đất đợc bồi thờng thiệt hại theo giá đất ở còn nhiều điểm cha rõ ràng và mâu thuẫn, gây thiệt thòi cho ngời có đất bị thu hồi, đặc biệt trong trờng hợp đất thừa kế hay đất tự mua.
-Đối với đất và công trình thuộc hành lang an toàn giao thông. Đất hợp pháp đợc sử dụng làm hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang bảo vệ công trình sẽ bị hạn chế quyền sử dụng (không đợc xây dựng những công trình vĩnh viễn đối với đất ở và chỉ đợc trồng cây ngắn ngày đối với đất nông nghiệp....) song cha có quy định về việc đền bù cho những thiệt hại do bị hạn chế quyền sử dụng này.
-Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và vật nuôi: việc cha hoàn thành giao đất theo luật ở địa phơng cộng với việc thừa kế, mua bán đất không chuyển quyền sử đã làm phức tạp hoá việc xác định các đối tợng đợc đền bù và hỗ trợ trong các dự án.
*Về mức đền bù thiệt haị:
Nghị định 22/1998/NĐ - CP đã quy định về mức đền bù cao hơn hẳn so với Nghị định số 90/ CP (1994) trong phần lớn các trờng hợp mức đền bù này đã đáp ứng đợc mục tiêu đặt ra là đủ để tái tạo các taì sản bị thiệt hại. Tuy nhiên cha có quy định rõ ràng để u tiên về mức lệ phí trớc bạ trong trờng hợp ngời bị ảnh hởng tự mua đất mới và tự làm nhà mới, cha có quy định cụ thể về cách tính giá trị thực tế của nhà và công trình kiến trúc cũng nh cách tính các chi phí đã đầu t vào đất trong trờng hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu.
*Các chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống.
Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách tái dịnh c là chủ yếu tập trung vào đền bù các khoản thiệt hại vvề đất và các tài sản, công trình trên đất. Tên gọi của các nghị định, thông t có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này.
Chính vì vậy, rất nhiều dự án đã không quan tâm đến việc khôi phục và hỗ trợ cho ngời dân sau khi bị thu hồi đất. Cuộc sống của họ gặp khó khăn gấp bội sau khi tái định c.
*Về tổ chức đền bù và tái định c:
Nghị định 22/1998/ NĐ - CP quy định cấp huyện, quận chịu trách nhiệm chính trong công tác đền bù và tái định c, chủ đầu t là một trong những thành viên của Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Điều này trên thực tế cha phù hợp với một số dự án lớn, liên tỉnh, liên huỵện cũng nh các dự án có nguồn vốn do Bộ, Ban Ngành ở trung ơng quản lý.:
Thứ nhất : có thể có sự khác biệt đáng kể trong chính sách đền bù tái định c ở mỗi địa phơng khác nhau do sự chỉ dạo hoàn toàn khác nhau .
Thứ hai: Các ban quản lý dự án Trung ơng không thể tác động trực tiếp tới Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng ở các quận, huyện để thúc đẩy công tác đền bù và khôi phục cuộc sốngkhi cần thiết mà phải đi đờng vòng, thông qua Bộ chủ quản tác đọng tới UBND thỉnh, thành phố mới chỉ đạo xuống quận huyện.
Điều khó khăn tiếp theo là trong nhiều dự án là cha có quy định cụ thể về thời gian trả tiền đền bù và tiến hành giải toả mặt bằng. Để có thể kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại và lập phơng án đền bù cần có các thiết bị kỹ thuật, trên cơ sở đó cắm mốc phạm vi giới hạn dự án. Tuy nhiên trên thực tế rất nhiều dự án vừa tiến hành xây dựng vừa thiết kế kỹ thuật, nghĩa là thiết kế kỹ thuật chỉ đi trớc thi công một thời gian rất ngắn, không đủ để kiểm kê và đền bù , thực hiện di dời dân trớc khi thi công.
*Về kế hoạch tái định c:
Do cha có quy định rõ ràng về quy trình lập và thẩm định kế hoạch tái định c ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, công tác đền bù và hỗ trợ của đa số các dự án không đợc chuẩn bị trớc một cách đầy đủ, thiếu sự phối hợp của các bên có liên quan cũng nh thiếu sự tham gia của các cá nhân và cộng đồng bị ảnh hửỏng và cộng đồng sẽ tiếp nhận dân di chuyển, gây khó khăn và chậm tiến độ cho việc đền bù di chuyển và giải phóng mặt bằng .
*Về công tác kiểm tra giám sát:
Không có quy định về giám sát nói chung và giám sát độc lập nói riêng cho công tác bồi thờng, hỗ trợ và di dời dân. Bên cạnh đó nhiều Luật, Nghị định
và Thông t không có quy định đầy đủ về trách nhiệm của các cấp, ngành trong việc thực hiẹn kiểm tra giám sát công tác bồi thờng, hỗ trợ và di dời dân hoặc do thiếu nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà nớc, tổ chức xã hội và nhân dân, hoặc thiếu các hớng dẫn thi hành cụ thể hoặc yếu kém về năng lực thi hành, đặc biệt trong quản ký đất đai và trong quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp trong công tác bồi thờng và hỗ trợ. Ngoài ra vẫn còn nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý làm cho việc thực hiện càng thêm khó khăn.
Chính vì những hạn chế của chính sách bồi thờng và tái định c nh vậy cho nên yêu cầu đặt ra là phải đổi mới, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan đến giải phóng mặt bằng nhằn khắc phục đợc những hạn chế nêu trên đồng thời đáp ứng đợc yêu cầu của giai đoạn mới. Việc đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng đợc tập chung ở một số diểm chủ yếu sau:
Thứ nhất : tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hệ thống các văn bản quy định về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để các cấp, ngành thống nhất thực hiện, đặc biệt là quy định thực hiện Nghị định số22/1998/NĐ - CP, Thông t số 145/TT – BTC của Bộ Tài chính, sửa đổi quyết dịnh số 20/1998/QĐ - UB của UBND Thành phồ Hà Nội, trong đó tập trung ở một số nội dung chủ yếu nh giá bồi thờng, tái định c, chính sách hỗ trợ, mức bồi thờng thiệt hại ...,đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng pháp luật,phù hợp với đặc thù của thành phố, đảm bảo lợi ích của Nhà nớc, quyền lợi hợp pháp chính đáng của ngời sử dụng đất và ccác chủ đầu t.
Thứ hai: Ngoài việc ban hành các văn bản, nghị định có liên quan đến bồi thờng thiệt hại nói chung thì cần thiết phải ban hành các văn bản, nghị định chuyên sâu vào các vấn đề nh chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm, vấn đề về tái định c.Đặc biệt là về vấn đề tái định c, nên có những văn bản quy định riêng về vấn đề này, trong đó cần quy định rõ ràng về cơ chế cho khâu tái định c.
